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1世邦魏理仕环球研究和策略顾问部©2012，世邦魏理仕中国市场指数简介写字楼市场进一步趋弱但稳定需求仍支撑其他市场表现稳固市场焦点武汉–商办物业租金增长强劲受益于强劲的租户升级需求以及优质写字楼相对稀缺性，武汉写字楼市场租金本季度环比上涨4.5%，成为三季度所有城市中涨幅最大的城市。另外武汉商铺空置率维持在2.0%以下，可租面积少加之零售商租赁活跃，推动三季度武汉商铺租金环比上涨3.2%。北京–写字楼空置率降至历史低点北京写字楼市场空置率由2012年二季度的4.0%降至三季度的3.8%，达到历史新低。前三季度仅一个写字楼项目上市，新增供应37000平方米。由于短期内新增项目紧缺，预计北京写字楼租金将缓速上涨。重庆–物流设施租金上涨3.5%中国西南部地区消费增长催生当地对物流设施的强劲需求，加之新增供应相对紧缺，重庆物流设施租金本季度环比上涨达3.5%。成都–写字楼市场租金微跌由于连续的新项目上市和空置率上涨的影响，成都写字楼市场租金三季度环比微降0.4%，结束了此前租金持续了八个季度上涨的步伐。大部分城市物流设施租金保持上涨2012年三季度物流设施租金持续上涨，其中天津、沈阳、成都、重庆和广州受益于优质仓库稀缺和消费相关行业需求稳固增长，租金增长尤为明显。三季度政府部门发文以推动对外贸易，此政策有望带来更多对于优质物流设施的需求。住宅市场表露趋稳迹象由于住宅市场氛围持续改善，2012年三季度住宅开发商下调了折扣促销力度并加快了新项目上市速度。经历了前几个季度的下行调整后，三季度大部分城市住宅价格趋于稳定。预计未来调控政策仍将继续，短期内住宅市场很难出现大幅波动。二零一二年第三季GDP增长7.4%三季度CPI2.8%前三季出口7.4%前三季写字楼需求增长继续放缓经济增长继续下滑导致写字楼需求增长在2012年三季度进一步放缓，主要城市写字楼净吸纳量总量为60万平方米，连续四个季度下滑。但得益于沿海向内陆的产业转移趋势，中西部城市比其他区域表现要相对良好。供应增加不改商铺市场向上趋势2012年三季度商铺市场的新增供应继续攀升，其中二线城市和新兴商圈尤为明显。但需求面仍然非常旺盛，零售商-尤其是奢侈品和快时尚品牌的不断进入和持续扩张带动大部分城市租金继续上涨。预计未来六个月商铺市场将保持供需两旺的局面。PMI50.2十月社零总额14.1%前三季中国房地产开发投资0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,000200320042005200620072008200920102011Q1-32012同比变化率房地产开发投资（亿元）房地产开发投资年度变化率2二零一二年第三季度中国|市场指数简介©2012，世邦魏理仕2市场表现经济背景经济背景2012年三季度中国GDP同比增长滑落至7.4%，为增速连续第七个季度下滑。但GDP环比增速从二季度的2.0%上升至本季的2.2%。本季有数个关键的经济指标有所改善，释放出中国经济可能企稳的信号。10月国家统计局发布的数据显示固定资产投资、外贸和消费均出现了积极的变化。而9月的工业企业利润6个月以来首度录得同比上涨，PPI也出现企稳走势。10月汇丰银行中国制造业采购经理人指数初值为49.1，为三个月新高。新订单指数和新出口订单指数均有所上升，显示制造业企业情况较之前乐观。然而，目前经济仍存在一定程度的不确定性。最新的贷款数据显示，企业中长期贷款增长没有出现实质性的改善，说明企业目前的投资意愿仍然较低。国务院总理温家宝近期指出在今年没有采取过大的刺激政策的情况下，目前中国经济增速基本趋于稳定，这可能被解读为近期宏观面出台新的刺激政策的预期不强。三季度国内住宅市场走势企稳。70个大中城市新建商品住宅价格指数自6月以来已经连续4个月出现价格月度环比增长的城市多于价格环比下跌的城市。尽管前9个月全国商品住宅销售面积仍录得同比下跌4.3%，但跌幅已较上半年的11.2%明显收窄。目前开发商依然比较谨慎，新开工和土地购置数据较去年同期的下跌幅度仍较为明显。短期内，稳定将继续是政府对住宅市场的主基调，限购等主要房地产调控措施不太可能退出，住宅价格和销量预计都将保持平稳。市场表现2012年三季度大部分城市写字楼新增供应放缓，华北和华南等主要城市的新增供应较少。上海和成都两个城市贡献了本季全部新增供应的七成，且大部分新增项目位于核心商圈以外。由于宏观经济环境不理想，整体而言本季写字楼需求有减弱趋势，但中西部城市的租赁活动保持活跃，华南市场则较上季有所复苏。金融、医药和制造行业的租户本季表现最为活跃，同时国内企业在市场需求中的重要性不断上升。大部分城市的写字楼租金继续上涨，但涨速放慢。少数城市由于大量新增供应和需求放缓的原因，本季租金有所下调。高档住宅市场总体呈价格企稳、成交同比增长的走势。自二季度起的市场复苏后提振了开发商的信心，本季推盘速度有所加快且销售折扣幅度有所降低。本季除少数二线城市由于新兴商圈新购物中心开业的原因租金出现下降外，大部分城市商铺租金继续上涨。整体而言新增供应继续放量，天津和沈阳的供应量尤大。国际奢侈品牌和快时尚品牌积极寻找优质地段的高品质商铺作为店址，本季商铺需求保持旺盛。零售商对于中国消费增长的长期趋势乐观依旧，中西部城市是目前零售商扩张的重点。本季Forever21和Monki首度登陆中国，同时BottegaVeneta，Dolce&Gabbana和KateSpace等品牌继续在国内主要城市扩张。三季度优质物流设施需求保持活跃，大部分城市物流设施租金录得增长。天津、沈阳、广州、成都和重庆市场的空置面积尤其紧张，上述城市的租金上涨也较为强劲。电子商务、电子和汽车的消费相关的产业是优质物流设施的主力需求。3二零一二年第三季度中国|市场指数简介©2012，世邦魏理仕3RENTPERFORMANCE当季租金表现市场指数城市主要数据指标优质写字楼甲级写字楼优质零售物业高档住宅售价*物流设施北京租金407.4503.339.455,99435.7季度变化1.5%0.5%3.6%1.1%1.0%天津租金131.0154.521.621,22628.6季度变化0.3%0.3%0.2%-0.3%2.1%大连租金92.7130.823.022,00225.6季度变化1.7%3.6%0.2%1.6%0.8%沈阳租金84.4109.621.111,10522.6季度变化0.8%-1.0%-1.4%1.4%1.6%青岛租金82.5124.421.926,91112.2季度变化0.5%1.6%-0.1%-1.1%2.8%上海租金253.9329.760.859,61736.2季度变化-1.6%-1.7%0.4%0.3%0.3%南京租金99.2120.734.326,57113.3季度变化1%0.3%0.4%0.3%1.6%杭州租金121.214333.837,52214.0季度变化3.8%2.5%2.0%0.8%0.5%宁波租金67.795.724.420,48615.6季度变化-2.5%-3.6%-1.8%0.1%0.9%广州租金128.4158.146.733,22628.5季度变化0.2%0.3%03.9%1.0%深圳租金163.8210.030.939,07128.5季度变化0.5%0.8%-0.6%0.8%-0.9%成都租金101.2118.228.112,45025.5季度变化-0.4%-0.4%1.0%2.0%1.8%重庆租金92.598.524.212,90016.9季度变化3.0%3.5%0.2%6.5%3.5%武汉租金82.295.421.314,39719.8季度变化4.5%4.9%3.2%1.9%2.2%写字楼租金：人民币每月每平方米（以建筑面积计算，扣除管理杂费）优质零售物业租金：人民币每天每平方米（以使用面积计算，扣除管理杂费）高档住宅售价*：人民币每平方米4二零一二年第三季度中国|市场指数简介©2012，世邦魏理仕4租金及空置率走势预测未来六个月预测城市未来六个月预测优质写字楼高档住宅优质零售物业物流设施北京租金走势1-3%0-3%0-2%3-4%空置率走势天津租金走势0-3%0-3%0-3%3-5%空置率走势大连租金走势0-3%0-3%0-1%0-2%空置率走势沈阳租金走势5-6%3-5%-3-0%0-2%空置率走势青岛租金走势0-3%2-5%0-3%0-3%空置率走势上海租金走势0%0-3%0-3%0-3%空置率走势南京租金走势0-3%0-3%0-3%0-3%空置率走势杭州租金走势0-3%0-3%3-5%0-3%空置率走势宁波租金走势-3-0%-3-0%0-3%0-3%空置率走势广州租金走势-3-0%0-3%0-3%0-3%空置率走势深圳租金走势0-3%0-3%0-3%-3-0%空置率走势成都租金走势-3-0%0-3%0-3%0-3%空置率走势重庆租金走势0-3%0-3%-3-0%3-5%空置率走势武汉租金走势3-5%0-3%3-5%0-3%空置率走势未来六个月，从全国总量上来说，写字楼新增供应将呈上升走势，但城市间的情况各异。广州、成都和杭州预计将会有大量的新增供应，尤其是在各城市的新CBD内；与之相比，沈阳、南京和武汉的写字楼供应会较为有限。在经济增长偏弱、写字楼需求放缓的整体背景下，各城市写字楼租金的走势将根据其市场供需对比如下表所示出现分化。商铺市场的供应量将维持在较高水平，特别是沈阳和重庆。大部分的新增项目将位于新兴商圈而非核心地段。尽管2012年以来消费增长出现放缓，但零售商仍将贯彻其中国市场的长期战略，继续在国内扩张。因此，我们预计大部分城市的商铺租金将继续上涨，尤其是核心地段内优质供应的需求仍将十分旺盛。相较而言，一些新兴商圈的租金会由于供应量过大和空置率高的压力出现滞涨或者下调。优质物流设施租金预计将继续上涨。其主要原因是目前优质物流设施可租面积较少，且未来新项目预租表现良好或是为用户定制。9月中央政府出台了促进外贸稳定增长的新规，其主旨是为外贸企业提供更好的政府服务、更多的融资支持以及鼓励进口。这一新措施对中国的外贸增长是一个利好，并预计将随之创造出更多的物流设施需求。5二零一二年第三季度中国|市场指数简介©2012，世邦魏理仕5华北地区本季度华北五城市写字楼租金表现平稳。五个城市写字楼租金平均环比上升1.0％，大连录得最高涨幅1.7％，天津则上涨0.3％。华北五城市中只有北京在季度内有新写字楼落成，为市场提供37,000平方米的新增面积。由于新增供应有限，同时需求稳定，所有城市写字楼空置率均有所下降，特别是天津和青岛，作为两个华北地区写字楼空置率最高的城市，本季度写字楼空置率分别较上季度下降了1.7和1.0个百分点，到14.1％和13.6％。然而二线城市未来的供应量压力较大，空置率会有所上升。而北京短期内缺乏新增供应，预计市场将延续当前趋势。高端住宅销售市场方面，开发商多提供优惠以刺激市场需求，销量逐渐回升。天津和青岛高端住宅售价轻微下滑，而北京、大连和沈阳的销售价格稳中有升。在租赁市场方面，高档公寓整体需求强劲，只有大连租金较上季度下降了0.3％。在本季度，北京优质零售物业租金较上季度上涨3.6％，涨幅居华北各城市之首，其他城市租金则保持相对平稳。除天津外，华北其他城市优质零售物业空置率均录得下降。由于当季两个新项目带来的275,000平方米新增供应，天津优质零售物业空置率较上季度上升了5.3个百分点。大量未来新增项目将使整体市场竞争逐渐加剧，业主只有通过调整租户组合以增加竞争优势。本季度华北城市工业用地价格表现稳定，多数城市工业用地价格较上季度小幅上涨，涨幅均小于1％。仓储和物流物业需求保持强劲，平均租金上涨1.7％，其中青岛租金涨幅最高，本季度达2.8%。特别值得关注的是北京工业办公楼市场表现抢眼，租金较上季度上涨7.9％，主要得益于城市中心区写字楼租户需求