二零壹零年五月房地产基础知识培训讲义房地产开发基础知识房地产也叫“不动产”,是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利(所有权、管理权、转让权等)。房产是房屋及其权利的总称.指建筑在土地上的各类房屋,有住宅、商场、办公楼、厂房、文化教育、医疗卫生、体育、公务、娱乐、旅游等各种设施用房。地产是土地及其权利的总称。指土地及其上下的一定空间,包括地下的各种基础设施、水域以及地面道路等。构筑物就是不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建造物,比如水塔、水池、过滤池、沼气池等。建筑物一般具备、包含或提供人类居住功能的人工建造物。房地产业是以土地和建筑物为经营为对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。土地开发是将“生地”开发成可供使用的土地。生地,是指国土局尚未出让、拍卖、划拨土地使用权的土地。通俗的讲是指尚未开发的农地和荒地。房地产产业的主要内容:1、土地的开发;2、房屋的开发和建设;3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等);4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押);5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等);6、房地产物业管理;7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。房地产的特性1、房地产位置的固定性:土地是自然生成物,位置不可移动,房屋是建筑在土地上的,因此决定房屋不可移动、固定性,使房地产受地理位置的限制;2、地域差别性:每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同;3、房地产的高质耐久性;4、房地产具有保值、增值性,土地所有制首先,说一下所有制,它是指人们对物质资料的占有形式。土地所有制分为全民所有制(即国家所有)和劳动群众集体制(即集体所有)两种形式。说明:城市市区的土地全部属于国家所有;农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于集体所有;矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地等自然资源,属于国家所有,由法律规定属于集体所有,森林、山岭、草原、荒地除外。但地上建筑物既可以为国家所有,也可以为集体、单位和个人所有。因此,同一宗房地产,其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。土地所有权土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地使用权的出让指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者,由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为.(通俗的讲是国家以土地所有者的身份将土地使用权出售开发商)土地使用权转让是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。(通俗的讲是指通过出让方式取得土地使用权的土地使用者,对土地投入一定资金进行开发后,通过有偿的出售)土地使用权划拨是指政府无偿将土地拨发给使用者使用,一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权,其出让须经政府及土地管理部门同意,补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。土地使用年限是指政府以拍买、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要求的,土地使用者可申请续用,经批准补请地价后,继续使用,如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用年限按国家规定执行。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。另外,加油站、加气站用地为二十年。土地的招、拍、挂招标出让国有建设用地使用权是指市、县人民政府国土资源行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告,邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标,根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。拍卖出让国有建设用地使用权是指出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。挂牌出让国有建设用地使用权是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。土地的分类:1、生地(指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地)2、熟地(1)三通一平(指:水通、电通、路通和场地平整)(2)五通一平(指:通水、通电、通路、通气、通讯和平整土地)(3)七通一平(指:通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地)房产分类:1、居住物业(平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅)2、商用物业(写字楼、商场、餐饮、娱乐、工业和仓储用房)3、其他(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等)4、综合(两种或两种以上用途)市场分类:房地产一级市场(房地产一级市场即土地一级市场,是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场)房地产二级市场(二级市场即售租市场,是土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产进行出售和出租的市场)房地产三级市场(三级市场即二手房市场,是购买房地产的单位和个人,再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场,也包括房屋的交换)五证两书一、《国有土地使用证》经土地使用者申请,经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。二、《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认,该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。三、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。五证两书四、《建设工程开工证》建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开工证的建筑属违章建筑,不受法律保护。五、《商品房预售许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业,销售商品房的批准性文件。六、“两书”《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》名词解释【宗地】是地籍的最小单元,是指以权属界线组成的封闭地块。【宗地图】是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括:宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。【建筑红线】是指城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线,又称建筑控制线。任何建筑都不得超越给定的建筑红线。【总建筑面积】指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。例如:开发商拿到100亩开发土地,则其项目的占地面积为667㎡×100亩=66700㎡,而政府规划部门给本项目的容积率指标为3,则其总建面为66700㎡×3=200100㎡【占地面积】建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积。例如:开发商拿到100亩开发土地,则其项目的占地面积为667㎡×100亩=66700㎡【建筑面积】包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。【套内建筑面积】简称套内面积套内面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。哪些公用面积应分摊?应分摊的公用建筑面积包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。哪些公用面积不能分摊?不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层;为多栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。【公摊系数】公摊面积/套内面积【公摊率】我们平时口头上所说的公摊,就是指公摊率。公摊率=公摊面积/建筑面积。【得房率】得房率是指套内面积与建筑面积对之比。例如:如说购买一套建筑面积为100㎡的住宅,它的公摊面积是20㎡,套内建筑面积是80㎡。公摊系数就是20/80,即25%。公摊率就是20/100,即20%。得房率就是80/100,即80%。【容积率】容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2。例如:在10000平方米的土地上,有4000平方米的建筑总面积,其容积率为0.4。【建筑密度】建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率,它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。【绿化率】也称绿化覆盖率,是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言,绿化率高为好。国家相关规定房地产项目的绿化率最少不得低于30%。【绿地率】绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。绿地率和绿化率的区别:绿化率这个指标比较宽松,屋顶花园的绿化可以包括在内,树冠张开的面积可以全算。而绿地率要算覆土1.5米以上的绿地,因此空中花园是不算绿地率的。【开间】简单的讲,也就是住宅的宽度,是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。【进深】也就是住宅的长度开间进深【层高】层高是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。【净高】净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。【标准层】标准层是指平面布置相同的楼层。比如说一个24层的酒店,一般的来说一楼大堂肯定要和客房格局不同,这就要出一张首层平面图.第2层到第23层如果格局功能全部相同,这样从2~23层就可以出一张图,称之为标准层平面图。【地下室】是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者【半地下室】半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者、【玄关】玄关就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的领地,讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场所【外飘窗】指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起,窗子三面为玻璃,从而使人们拥有更广阔的视野,更大限度地感受自然、亲近自然,通常它的窗台较低甚至为落地窗。【中空玻璃】中空玻璃是对传统单玻门窗的革新,是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术,它由两层甚至更多的玻璃密封组合,但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体(如加入惰性气体)状态,故称“中空玻璃”,这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高【期房】期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房。也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。【现房】所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。【准现房】准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。【毛坯房】房地产商交付屋内只有门框没有门,墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。【尾房】尾房又称扫尾房。一般情况下,当商品住宅的销售量达到80