工业地产招商

工业地产招商谈到工业厂房，大家可能没有意识到它和房地产会有什么联系。我们平时接触最多的房地产，一般是指住宅和商业用房。其实，工业房地产也是房地产中一个重要的产品类型，只是比较特殊，因为它的用户与我们平时日常接触的房地产用户不同，企业和产业客户才是它的目标市场。而且，工业房地产的价值一般不易被发现，因为它往往被看作是一种生产资料，被打入生产成本中作为企业成本的支出项列支，而不是通过收入来体现价值，因此工业房地产的价值被隐藏了，更被我们普通投资者忽视了。以前，工业土地和工业地产往往和地方政府招商引资联系在一起，因为招商引资最大的优势，就是带动当地的经济发展，为当地老百姓带来就业机会，为当地政府扩大税收来源。所以在以前的工业房地产领域，政府推动的比较多，相关的政策扶持和倾斜成为它的支柱力量。很自然的，大家认为工业房地产市场不会赚取很高利润，同时也不认为它是房地产的一个主流。前些年，工业房地产基本上是由政府或者政府旗下的公司垄断了这个房地产的领域。而2006年，国土资源部公布了即将实施的新的国有工业土地招标制度，指出所有工业土地必须在有买家可以支付各市县国土资源部门能够接受的价格时，通过招标、拍卖和挂牌的方式出售。这个制度的出台标志着工业土地市场打破了政府垄断的格局，工业地产即将全面进入市场。在六七年以前，我们的工业产业链非常薄弱，整个平台不健全，产业聚焦不明显。那时工业房地产市场非常单一，根本不是房产概念，基本上是以政府出租、出售坯地为主，工业房地产作为房地产新兴领域，它的发展潜力是非常巨大的。特别是在房地产其它领域投资和开发风险较高、竞争非常激烈、地价非常贵的情况下，工业房地产已成为一枝独秀，吸引了很多国内外投资的眼光。目前在一些成熟的板块和地区，工业房地产市场越来越趋向纯市场化的运作，其利润增长点也非常明显。凭感觉,我认为目前国内工业用地价格是被低估了，最近一两年在政府紧缩批地指标后,市场上工业用地的转让价在不断提高。象我每天帮助大量的企业找地、批地、征地，感觉工业地产的发展太快，很多的开发商介入，跟我们合作开发工业园，他们很有远见，预计到未来的发展，特别是中部的崛起给武汉带来大量的机会，大量的沿海企业、国外公司来武汉办厂，需要大量的厂房，目前处于供不应求状态，我们武汉商铺网www.whsp.com.cn、商铺厂房网www.spzxw.com在2005年就完成了10万平方米厂房的招商，2006年争取完成20万，目前正在争取1500亩地的工业园开发项目。海外资本豪赌工业地产海外资本现在非常看好中国的工业地产市场，近期投资频繁。目前，国内工业地产的投资回报相对稳定，年投资回报率大约在8％左右，好的项目能达到9％。而一些国际跨国公司的到来，也使得工业地产模式日渐盛行。随着现代物流业的兴起，工业地产投资以其低风险，高回报正在房地产投资领域悄然兴起。外资瞄准沪粤地区工业地产是继住宅、商铺等房地产投资品种之后，又一种新的地产开发品种，在市场上一经推出即受到极大关注。随着科技的发展，特别是信息和网络时代的到来，各种科技工业园区取代了厂房成为工业地产的代名词。新兴的科技工业园将工业地产发展到融自然、人文、科技为一体的人性化办公建筑。据戴德梁行工业部主管彭煦透露，目前他们正在为4家海外投资机构进行工业房地产项目的咨询，有的已经进入了实质性的操作阶段，其中两家是来自欧洲的投资商，还有两家是来自美国和新加坡的基金管理公司。而世邦魏理仕和仲量联行也表示，一直以来，海外投资机构对工业地产市场都很关注，近期接触得更为频繁。事实上，在历次的房地产升降周期中，有一类房地产价格一直只升不跌:这便是工业房地产。究其原因，一是土地资源的稀缺性，决定了地产价值本身的稳定性；二是工业用地的需求仍呈几何级数增加，导致工业用地的价格不断攀升。而目前国内工业土地仍是政府赔本供应，政府普遍以低于征地、拆迁和配套成本的价格向用地者协议提供。难怪发达地区工业用地二手价格均比政府价格翻了几番。从投资方式看，海外资金主要通过建仓储设施或标准厂房收取租金来获取固定的收益，或购买带长期租金的现有项目等各种方式来投资工业地产项目。目前，投资这个领域的外资主要有两类企业，一类是主业做物流仓储物业开发的企业，另一类是有海外工业房地产或者工业园区运作经验的开发商。这两类企业在上海的代表是美国物流巨头美国普洛斯公司和新加坡的腾飞集团。今年1月底，普洛斯公司投资的西部物流园区在上海桃浦开工。普洛斯还将在上海建设5个物流仓储园区。截至2004年底，普洛斯在上海、广州和苏州共投资了约1.7亿美元，仓储建成面积达40万平方米。上海市工业发展咨询公司总经理董锡健介绍，目前上海的工业用地在8000－9000万平方米左右，一半的土地分布在市中心，另一半分布在郊区。目前，外资的投资范围主要在郊区。而市中心的厂房正在逐步向郊区的工业园区集中。所以，外资机构投资上海的工业地产市场也与政府的整体规划相吻合。值得一提的是，素来只在北京及上海大展拳脚的海外资本正将珠三角视为下一个战略投资地，工业地产则是其首选的投资项目。日前，仲量联行高调宣布扩充广州办事处，以广州为中心辐射珠三角，而且以工业地产作为其特色服务输出。在华南地区一直行事低调的戴德梁行也正在为来自欧美及新加坡的几家公司进行工业地产项目的咨询。其中一家公司还刚刚在深圳购买了一处600亩的工业用地。业内人士认为，工业地产在市场上的实际需要很大，特别是珠三角紧缩工业用地政策，禁止“花园式厂房”后，很多工业用地已经很难获批。使得性价比良好的厂房一直有供不应求的趋势，而其回报率也比较稳定，只是由于资金门槛太高，以往很少被主流市场关注。仲量联行负责人表示，海外投资机构除了考虑地理因素，他们更多的是考虑政策因素和回报率。至于进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长对他们来说不算是障碍。他们的开发模式可以分为两种，一是对值开发，根据客户需求制造厂房标准，反租给客户；二是代租收购，收购一些带有租约好的工业物业产品。对海外投资机构来说，国内工业地产市场方兴未艾。物流大佬低调潜行跨国物流巨鳄普洛斯仅用了10余年时间，从当时3000万美元扩大到130亿美元的资产规模。在中国，普洛斯打算前两年重点发展沿海地区，两年后再进一步向内地发展，目标是在整个中国铺设完整的网络。普洛斯中国区董事总经理梅志明说:“不管客户到哪里，只要有需求我们就可以提供服务。”普洛斯与上海西北物流园区的合作开发项目已经签下协议，在广州、深圳和北京的几个点，年内也都将有定论。投资苏州物流园区无疑是普洛斯沿海先行策略中的一大手笔。苏州普洛斯物流园开发有限公司，是普洛斯与苏州物流中心有限公司合资的一家物流设施开发公司，合资双方各持50％的股份，总投资3亿美金，苏州物流中心以现有的仓库和土地形式入股。梅志明说:“工业地产的物业回报周期一般在10年左右。”2004年4月底以来，中国经济持续高烧不退迫使中央政府出手降温以实现软着陆，加强工业土地管理和紧缩银根。但梅志明认为:“银根紧缩对于普洛斯来说是一件好事，因为这可以避免市场上一些对工业地产的短期炒作行为。”在欧洲，5年内普洛斯投资了50亿美金，在日本，每年0.7亿美金，3年共投资2亿美金。而在中国，土地价格比较便宜，所以普洛斯把在中国能在5年内投资20亿美金看作是一个很大的目标。工业地产盈利在未来近年来，房地产巨头们几乎不约而同地将目光投向物流行业，并四处圈地迫切要介入这一领域。目前，我国物流市场需求已进入快速增长期，市场规模超过2万亿元，未来几年我国物流市场将保持年均20％的增速。业内人士表示，开发高容积率的住宅马上就可以回收数以亿计的利润，而做物流项目未来的成长将带来丰厚的回报。房地产与物流项目的根本区别在于，开发商品住宅，开发商最关心的是尽快卖完自己的房子。而物流项目开发的收益却是在开发之后，即保持物业的持续增值能力。做地产项目，影响利润的关键因素在于土地成本，廉价土地是开发商们发家的资本。物流行业是国家鼓励的行业，即使是在地根缩紧的情况下，物流项目也比较容易拿到地，而且是相对廉价。事实上，一些地方政府也“心甘情愿”地将大块土地廉价地转让给投资商。其原因是，物流项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格原本就比中心区便宜，而且房地产大幅圈地，地价自然更加便宜。例如，广州市花东镇在去年推出3300亩的工业仓储用地，不到一个月就被抢光了，其土地价格为10万/亩，而当时住宅用地价格为18万/亩。也就是说，以当时土地价格的一半拿下了用于做物流项目的用地。一位政府官员表示，如果是纯住宅地产开发，政府在一次性转让土地后就没有更多的收益了。而物流项目更能给当地带来经济发展的推动力，持续增加地方税收和安排人员就业。因此，政府以较低的价格转让土地给房地产商做物流项目也就不奇怪了。工业地产商业模式具备四大特性2007-1-1716:54:18上海招商网工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。1.四大特性之一——大投资工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主要方式的开发区建设过程，一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。工业地产的投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。因此工业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业地产大投资的特点所决定的。工业地产开发商的资金一般也分为直接融资和间接融资两种方式。直接融资方式是指开发商对拟建项目的直接投，以及项目法人通过发行股票、债券等直接筹集的资金；间接融资是指从银行及非银行金融机构贷款借入的资金。2.四大特性之二——快速启动基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。基础设施是指交通、通讯、能源供应、水电管道等基础硬件。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点。另外，近年来许多国外投资者不仅注重生产设施的完备，更将注意力放在投资地是否可以为其提供高品质的生活、娱乐和休闲设施。3.四大特性之三——提供增值服务目前我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、“商气不旺”。分析其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。针对这种情况，开发区应主动出击，着力发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展，特别是生产、生活配套及专业服务领域，同时加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展。建设完善的配套产业环境。随着政策优惠对投资者吸引力的不断减弱，利用完善的配套产业环境吸引投资者，特别是那些知名大企业、跨国公司，正成为开发区招商引资的新动向。随着国际产业梯度转移，分工进一步细化，跨国公司的在华经营更加注重核心技术、控制核心部件，以实现比较利益。由于目前跨国公司集中于靠其强大的研发力量支撑品牌，逐渐将其生产环节放掉，因而如何更好的靠本地化市场就近解决非关键部件的生产整合问题就成为其选择投资地点的关键。搭建物流服务体系。根据长城企业战略研究所的分析，开发区的物流环境正成为投资者对投资地选择的新趋势。在社会化大生产条件下，为了保证投入产出链条的有效链接，从生产资料到最终产品的巨额吞吐，企业产品的供、产、销的经济配置都需要物流业的高效配合。完善的园区内部物流、仓储等服务业，以及原料和市场地区与开发区间的物流运输网络对投资者是巨大的吸引力。为投资者提供良好的投资软环境。近年来投资者对工业地产的选择越来