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平安财富•安城1号房地产投资基金集合资金信托2011年6月目录1房地产市场现状及分析3平安信托简介4绿城集团介绍2安城1号信托计划介绍税收限贩加息限贷财政政策货币政策多次提高存款准备金率外带加息，收缩信贷规模。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。实行房产税改革试点，并计划逐步扩大到全国。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，在一定时间内限定居民家庭购房套数。10年至今房地产调控持续，步步为营、多招密集连发2011年4月18日，国家统计局发布2011年一季度全国房地产市场运行情况的主要数据指标：1、2011年3月全国房地产开发景气指数继续回升；2、2011年一季度全国房地产开发完成投资额同比增长34.1%；商品房销售面积同比增加14.9%，其中，商品住宅销售面积增长14.3%。70个大中城市中新建商品住宅销售价格环比上涨的有50个城市，比上月减少6个；同比上涨了的有68个城市。城市90m2及以下90-144m2144m2以上环比同比定基环比同比定基环比同比定基北京99.5106.1103.9100.5107.3104.299.9105.3102.6天津100.5108.6106100.9107.510599.7106.2103.8上海99.7103.1103.4100.1102.6102.9100.5101101.4南京100.9100102.5101102.4102.7100.1103.5101.9杭州100.2102.5101.8100.2102.1101.399.3100.499.7福州100.5103.6102.5100.8106.4105.399.8103.8102.7厦门100.8108.1107100.1107.4106.4100.4105.3104.3武汉100.4105.9103.7100.4106.2104.1100.2104.7102.6长沙101.2110.8109.3100.8109.2107.799.6104.8103.4广州100.1103.3104.2100.9105106.199.999.9100.8深圳100.7104.5105.199.5102.1102.299.7102.3102.2重庆100.9106.4105.1100.7105.9104.6100.1104.5103.4成都100.1104103.2100.2105.6104.799.7103.2102.4昆明100.5110107.8100.2107.5105.499.5105.3103.2西安101.7106.6105.1100.8104.9103.2100.1103.8102.5注：同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100，定基以2010年为100。部分大中城市新建商品住宅分类价格指数(2011年3月)一季度楼市“量跌价滞”现状，房价仍未现实质性下跌70大中城市价格指数趋于平稳目录2安城1号信托计划介绍3平安信托简介4绿城集团介绍1房地产市场现状及分析什么是房地产投资基金？投资基金是通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于某一特定的投资领域，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。房地产投资基金是投资基金的一种。它不同于一般的投资基金，房地产投资基金是专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资基金，投资范围限于房地产领域。天津安城创景股权投资基金，主要用于投资：城市旧城改造、城市基础配套设施以及保障性住宅建设等项目，并同时大力发展节能、环保的绿色低碳建筑项目。平安财富•安城1号房地产基金集合资金信托什么是房地产信托？认购管理管理费投资者平安房地产信托计划平安信托保管银行保管保管费房地产基金份额认购回报房地产公司债权房地产开发贷款……平安财富•安城1号房地产基金集合资金信托房地产公司股权房地产子信托平安财富•安城1号房地产基金集合资金信托——实物投资与安城1号政策倾向1投资行为2实物投资：短期内重点城市限购。安城1号：不受政策限制，参与土地开发全过程。实物投资：个人行为，操作较复杂安城1号：平安与绿城联袂为个人提供专业投资和运营服务杠杆性3实物投资：二套房首付不低于50%，三套房暂停发放按揭贷款。安城1号：可通过开发贷款、预售楼款和其他方式进行杠杆。增值性4实物投资：获得租金收入和房产增值安城1号：通过开发运作获得土地增值•在目前的形势下，房地产基金是一条行之有效的房产投资途径。•由平安和绿城为投资人提供专业的房地产投资和开发服务。•对于认可绿城楼盘品牌的投资人，本基金提供了提前介入投资的渠道。使得投资人有机会赚取土地增值和房产增值的全部利润。平安投资（普通合伙人GP）绿城投资（普通合伙人GP）安城1号集合资金信托（有限合伙人LP）天津安城创景股权投资基金合伙企业（有限合伙）投资者温州拟投资项目扬州拟投资项目宁波拟投资项目其他拟投资项目绿城集团项目投资管理购买信托计划提供资产管理、投资决策、监督和评估等服务主要投资方式绿城集团与安城创景股权投资基金按同股同权的原则进行出资。投资投资投资投资平安财富•安城1号房地产基金集合资金信托——交易结构图信托规模不超过30亿元信托期限5年(3年投资期，2年退出期)认购起点300万（含）以上投资方向信托计划作为LP（有限合伙人）加入天津安城创景股权投资基金合伙企业(有限合伙)，基金由平安信托和绿城集团发起，主要用于城市旧城改造、城市基础配套设施以及保障性住宅建设等项目，并同时大力发展节能、环保的绿色低碳建筑项目。预期收益待定认购方式分期募集，信托计划开始募集100天内，受托人可宣布随时开放流动性封闭式，期间不可赎回收益分配最终LP获得基金收益的80%，GP获得基金收益的20%（仅当LP获得年化10％优先回报后GP才能参与分配）认购费1%固定管理费信托计划层面：无基金层面：2%/年保管费信托计划层面：0.04%/年基金层面：0.04%/年其他费用律师费、划款手续费等，按实际发生平安财富•安城1号房地产基金集合资金信托——产品要素平安财富•安城1号信托计划——收益分配方式分配LP优先回报，直至年化收益率达到10%分配GP劣后回报，直至达到LP已分配金额的25%LP初始投入GP初始投入剩余财产，2:8分配3年投资期：项目投资本金循环投资2年退出期：项目投资本金不再循环投资LP优先回报，直至年化收益率达到10%LP初始投入GP劣后分配，直至达到LP已分配金额的25%GP初始投入剩余财产，2:8分配动态分配平安财富•安城1号房地产基金集合资金信托——投资标准•长三角、珠三角、环渤海区域及其他有发展潜力的二、三线城市投资区位•住宅开发项目或以住宅为主的综合体项目项目类型•单项目建筑面积≥10万平米项目规模•现阶段投资由绿城全程操盘管理的绿城全资、控股、参股的或代建第三方的项目项目权益•项目IRR≥25%，销售净利率≥10%项目指标深圳广州上海北京佛山东莞厦门福州宁波杭州无锡扬州南京青岛天津大连沈阳长春哈尔滨济南郑州西安武汉重庆成都台州温州嘉兴苏州海南乌鲁木齐兰州首选区域次选区域平安财富•安城1号房地产基金集合资金信托——投资决策流程寻找项目机会初步评估尽职调查投委会讨论决策投后管理项目退出ENDENDEND放弃放弃放弃投资报告尽调报告投资协议退出方案立项报告由绿城集团主要负责寻找种子项目，后期由绿城操盘开发。基金管理团队对项目前景和收益情况做出专业评估，对于符合投资标准的项目进行立项。对已立项项目聘请外部中介机构开展详细的尽职调查，同时聘请律师起草投资协议和建立合适的法律框架。5人投资决策委员会进行评审，一致同意后项目通过审核，签署投资协议。参与董事会，对项目开发中各个关键环节予以监督把控。项目清算，股东收益分配，项目退出。平安财富•安城1号房地产基金集合资金信托——项目管理机制风险点措施保障投资退出和再投资1、项目销售达90％、信托计划/基金到期或投委会决定退出时，绿城有义务回购基金所持项目公司股权2、销售达65%，绿城有权回购股权1、违约金安排2、平安投资单方面代表基金处臵项目公司股权或资产3、绿城回购时需保证资金可循环投资资金挪用风险1、基金监管项目公司账户并安排审计2、基金投入在基金项目池中封闭运作3、项目盈余资金对外投资须风险可控1、项目公司账户预留基金印鉴2、盈余资金的投资须经基金同意，基金项目有优先使用权项目经营风险1、绿城专业操盘，并对项目管理团队进行有效激励2、参与项目公司重大事项决策3、严控预算和进度1、基金委派董事、财务和造价人员，控制项目融资、担保、重大资产转让、年度关联交易、产品规划变更和项目预算等2、对基金不认可的超预算，则扣减管理团队绩效奖金和品牌管理费为最大程度确保投资人利益，充分发挥双GP的优势，基金的各项风控措施将由平安投资主导，安城投资将予以配合。平安财富•安城1号房地产基金集合资金信托——风险控制•遵循全面性、审慎性、有效性和适时性的原则，受托人业已制订了一整套全面系统、切实可行的信托业务内部控制制度。受托人内部控制•受托人设有专门的风险管理部门，并建立健全了各项业务的操作流程规范及业务风险管控制度，形成了涵盖各项业务、各个操作环节以及各部门的风险管控体系，较好地规范了业务操作及风险管理工作。风险控制•受托人设有健全的逐级授权批准制度。业务审批需经过业务前台立项初审、中后台预审、及以总经理为核心的高级管理层决策审批三级审核，超过高级管理层授权决策事项的，需董事会风险控制委员会审核，由公司董事会决策。审核批准•受托人信托业务部主要负责本信托计划的发行、拟定资金运用方案、跟踪项目进展情况、适时运用集合信托资金开展经营、提出信托收益分配方案等；•受托人财务部负责为本信托计划开立信托认购账户、信托财产专户、监督并执行信托经理的指令、监督项目进展情况、审核信托收益和计算信托财产的分配方案等；•受托人客服部负责保存客户的相关资料、为客户提供查询服务、定期进行信息披露等岗位分离及第三方保管•受托人制定了内部审计制度，设臵专门的内部审计人员，定期对公司的各项内控制度执行状况、财务核算等内容进行检查，有效督促各项制度的贯彻执行。岗位内部稽核平安财富•安城1号房地产基金集合资金信托——温州龙湾区种子项目总占地面积126,650㎡（190亩）可销售面积287,150㎡（其中地上为186,750㎡）业态规划高层公寓（52%）、法式合院（13%）基金投资规模预计8.75亿元，占25%股权起始销售均价高层40,000元、合院70,000元、车位15,000元/个楼面地价10,796元（按可售面积计）项目IRR35%-41%投资人IRR*22.4%-25.3%继温州鹿城广场项目一炮打响，09年录得69亿销售额之后，绿城再度进军温州市场。本项目地块位于温州市龙湾区行政中心区，与龙湾区府大楼隔路相望。项目容积率1.5，土地已于2010年12月下旬拍得。高层公寓法式合院以上数据均为根据项目规划进行的测算数据，并不作为项目投资的保证*假定基金只投资温州项目，期间现金按退出期顺序全部分配，不作循环投资。温州龙湾区种子项目——投资亮点•目的地离温州商业中心区车程约20分钟•离永强机场约10分钟•离甬台高速约10分钟1、品牌优势强：绿城通过鹿城广场项目在当地树立了强大的品牌号召力。2、区域位臵好：项目地处龙湾区政府重点打造的新行政中心区，规划起点高、投入大、配套齐。3、地块质量佳：地块规模大，容积率较低，易于打造低密度高端社区标杆4、市场需求旺温州人均收入高，购买力强，家乡臵业需求旺绿城品牌优势：温州鹿城广场楼幢号开盘时间销售均价目前销售率目前二手市场价格表现备注锦玉园一期4号楼、5号楼2008年8月43,800100%70,000-100,000锦玉园二期1号楼2009年4月33,500100%70,000-80,000二线江景房锦玉园二期2号楼2009年6月46,000100%70,000-100,000锦玉园二期3号楼2009年8月48,000100%70,000-100,000