搜索
关于新城的时代理想——天一.中北镇项目营销推广沟通——前期回顾具有领导型大盘的条件可自成体系，但外围环境及氛围需逐步完善项目本体物业发展方向及定位建议跳出区域、俯瞰城市、以构建城市理想生活为目标在产品、营销等方面全方位营造高尚品质项目设计建议项目由低密度产品与高层产品相结合组成，配套商业设置于紫阳道两侧，南北两区需分别设置会所，各类产品相互融合，确保均好性，实现项目整体形象和利益的高度统一。营销思路第一章：大时代机遇——站在巨人的肩膀上，迎合社会趋势第二章：定位——在最好的时代找好位置第三章：首战启动——目标必胜，解决难题，打造营销攻势COMPANYCITYThefollowingtakesplaceinTIANJIN…城市正在扩张财富迅速累积欲望ZHENG在膨胀企业亟需升级EXPANTIONPEOPLEFORTUNE城市群落日渐清晰第一章大时代机遇更快2009年GDP增长16.5%，位居全国第二高速铁路400km/h28分连接京津空客A320870km/h分钟连通世界更新道路、交通等城市基础设施全面升级滨海新区实体化催生地产新契机更高300m嘉里中心339.6m环球金融中心340m中粮大厦350m滨海MSD600m海泰117大厦城市高度见证发展速度天津，正以前所未有的速度完成她城市化的蝶变在这里，智·富正在汇集全球最宜居城市内地NO.1城市竞争力直追中国第三城地名排名千万富豪（人）排名亿万富豪北京1151,00019,400广东2145,00028,200上海3122,00037,300……4116,50046,760天津1114,500131,030山西1213,300101,110富裕人士分布表：福布斯最新统计（信息来源：每日新报）：天津市总人口：约1176万人天津千万富豪总数：约14,500人天津亿万富豪总数：约1,030人天津人口资产总额约为：14940亿元年收入总额150-300万人口：约20-30万人中产爆发在这里，欲望正在多元PRICE豪宅产品：资本属性日渐鲜明普通住宅：价格增值空间日渐饱和6070核心人群天津改善需求已到了从普宅时代到城市豪宅时代爆发的节点财富需求正在呈现多元化华苑7公里1996-2000城市中心在中环线以内华苑张家窝梅江2001-2005城市中心外扩至中环线周边2001-2005城市中心外扩至中环线周边10公里大寺双港军粮城华明镇大毕庄小淀双街双口中北12公里天津的城市版图不断扩张/半径已达12公里——中北镇将承担城市西部扩张的重任天津市城市规划建设10个外环新家园组团之一的中北镇为于2005年启动，总投资超过100亿元，建成后预计居住人口增加到20万人中北镇占地400万平方公里，建筑面积400万m²，定位为适合于中低端居民的保障性用房居住板块。早期对中北镇的定位、规划中北镇已完成200万平米的开发；地铁2号线预计今年底通车，中北大道已成为中北镇主要交通干道；公交、步行、干道，全方位交通升级；区域配套、市政全面升级，肯德基进驻中北镇排污河、绿化带、夜景灯，景观绿化开始建设现状——开发进程过半，成为城市外扩的重要承接板块，板块实现城市化发展南运河沿线RBD的打造；中北镇开发规模将有400万平米增值至600万平米未来大规模土地政府定位为低密度居住区未来——开发规模加大、向高端住宅发展，功能趋于多元化中北镇区域定位进化中北镇市场发展历程——历经6年，三个阶段，区域开发过半，区域日益成熟/未来区域将进入再升级阶段发展阶段时间节点代表项目起步期05-06年假日风景、大地12城、水语花城成长期07-08年华亭国际、假日润园、富力湾成熟期09年朗润园再升级期10年以后盈润园、霞飞路63里弄、天一化工厂液化天然气厂水语花城东兴里溪青苑溪秀苑华亭国际大地12城假日风景富力湾八栋世家燕居花庭芒果郡霞飞路63里弄天一地块假日润园朗润园盈润园2005年，万科假日风景进驻西青，随后，水语花城、大地12城等项目陆续进驻区域起步阶段：认知度较低，抗性大，配套不完善，以产品形式、性价比牵引区域发展阶段产品演变价格平台客户变迁区域发展阶段：广泛认知并被逐步认可区域逐步成熟，城市化，能支撑较高价值产品周边大学城、产业园的地缘性客户，以及南开区被动郊区化客户，后来客户层面逐渐扩大，吸引到更多其他区域被动改善型客户，同时产品形式也吸引到少量主动郊区化客户客群更加成熟，地缘性客户为主，同时由于板块不断发展成熟也能支撑到更高要求的改善型客户假日润园精装小户型面市，同时，富力湾等项目陆续面市中北镇市场发展历程——朗润园纯别墅社区产品出现别墅产品辐射吸引全市客户，认可区域与产品被动郊区化城市化洋房产品占主力高层产品占主力别墅产品出现典型项目市场容量发展阶段起步期成长期成熟期20-25万m²/年25-30万m²/年40-50万m²/年4500-6500元/m²6500-7500元/m²8000-9300元/m²别墅17000元/m²05年06年07年08年09年10年主动郊区化中北镇市场发展历程——历经6年开发，中北镇已经开发过半，区域配套交通已逐步完善，中北镇已率先实现城市化，伴随南运河沿线RBD的定位，其商业商务功能开始逐步强化产品上，中北镇经历了由洋房→洋房+高层→纯粹高层+纯粹低密别墅的转变客户上，区域基本实现了由洋房牵引型客户→外溢型刚需客户→主动外溢的改善型客户的转型针对当前天津及中北镇区域的特征，站在历史的角度和高度我们判断：1、城市能量在累积；2、城市半径在扩大；3、中产的数量在增长；4、改善性需求外向延伸；5、城市近郊大盘日渐稀缺；第三章定位定位风险分析客户定位形象定位ItwastheageofCITY：ItwastheageofFORTUNE：ItwastheageofGEDALE：天津极速扩张中产阶层爆发爆发时不我待Itwasthebestoftimes…DESTINY·使命天一+中北镇肩负多重使命12项目使命：获取最大利润，保证实现资金回笼企业使命：以资源大盘奠定天一品牌在天津市场的地位，打造天津精工质量模范大盘2城市使命：代表天津城市发展的方向和高度，建立新时代城市居住标准，提升城市未来价值3目标三大风险于外：板块之间孰优孰劣？于内：板块之内如何厮杀？对象：客户内心价值几何？历史上任何使命的达成总要经历波折劈荆斩棘外20km中心城区东丽湖津南团泊湖城市近郊、远郊开发加速，大批名企开发商进入，近郊四大板块鼎足而立，中心城区及环线周边将形成强力竞争团泊：香港建设地块光耀地块金地团泊项目松江高尔夫小镇津南及西青南部环线：远洋海尔碧桂园星耀五洲京基华润东丽：东丽湖万科城亿兆项目华侨城恒大绿洲中北镇中北镇：万科富力上投乐康天一中心城区及周边：西北板块老城厢西南环线中北镇板块西北板块津南板块二级竞争——环外板块一级竞争——中心城区成熟度居住氛围城市距离交通条件资源条件居住属性低密社区资源条件性价比未来发展外部竞争策略——相对中心城区优势在于性价比及低密社区/相对环外板块优势在于成熟度、城市距离及交通条件优势优势区域划分项目名称建筑形式上市时间存量（m²）区域外中信珺台别墅、高层2010.5（预计）18万东北角艺术公寓高层2009.1021万九州国际高层2009.54.5万金奥国际高层2009.8.2万瞰海尚府高层2010.16.4万格调艺术领地高层2010.112.6万合计————70.7万2010年2011年中信珺台预计2010年5月上市，体量18万平米东北角艺术公寓库存3200套九州国际库存400套金奥国际住宅库存约500套，额外3栋公寓瞰海尚府剩余5栋，31层高层格调艺术领地剩余10栋约1300套1月4月7月10月12月1月4月7月10月12月销售周期中心城区竞争——中心城区及环线存量约70万m²，竞争主要集中在2010年下半年及2011年初期大盘、名企、名盘集中放量，高层、洋房、别墅产品同时出击内分产品竞争判断洋房产品高层产品别墅产品在售洋房产品——主流价格平台在9000-9500元/平米在售洋房产品在售项目大地十二城华亭国际效果图面积区间70-83平米一室，82-99平米两室，123平米三室89-120平米几室两室、三室两室、三室平均价格9500元/平米9000元/平米产品特点毛坯。5层半洋房，带有露台。毛坯。6层到顶。社区景观较好。产品剩余目前销售三期，库存较多。目前销售四期，库存较多。产品特点：户型基本为两室、三室；在售洋房产品基本无户型创新，中规中矩。洋房市场——高速高价产品，未来供应稀缺出售情况项目名称建筑形式入市时间体量主力户型价格销售情况已售假日风景洋房2005.720000085-1208500售罄水语花城洋房2005.1960085-1208500售罄芒果郡洋房2008.5约50000——9150售罄燕居花庭洋房2008.5约3000060-907100售罄待售霞飞路63里弄洋房2010.5（预计）约100000未知未知未售在售大地12城洋房2006.86000065-1189500在售华亭国际洋房2007.114000089-1209000在售西部新城五年当中洋房产品总体建筑面积约60万，其中已售面积约30万，在售面积为20万。洋房消化速度较快，单个项目年消化面积最高可达5万平米。未来洋房市场预判——市场存量较小，未来存在一定的市场空白点↘后期存量•洋房产品存量较少，约20万平米，集中在华亭国际与大地十二城项目；↘产品特征•基本为洋房高层混合型社区；•户型缺乏赠送与创新；•产品力待提高；↘销售速度•主流销售速度达到为15-20套/月，年消化速度为5万m²，受市场影响相对较小；（以华亭为例）↘实现价格•目前价格平台为9000-9500元/平米。洋房产品的销售速度及价格均高于高层产品由于客户认可度较高，产品存量相对较少，未来洋房产品在市场中依然能够持续受到追捧高层在售产品在售项目大地12城富力湾华亭国际效果图面积区间55-90平米89—127平米50—87平米几室一室、两室两室、三室一室、两室平均价格8800元/平米10000元/㎡8200元/㎡产品特点以小户型为主，毛坯房，属于经济型住房。产品品质较差，分流区域较为低端人群。大户型。精装。社区楼王产品。一室小户型为主，毛坯，客群为中下游客户。共同特点：小户型居多，以一室、两室为主。总房款较低，主要首次置业客群。容积率较高，舒适度不高。景观较好。现代感强。在售高层产品——以一室、两室户型为主，三室户型基本只占到项目供应的30%，仍以刚性需求为主高层市场——高层产品为目前主流供应，产品形式已实现市场认知，年均消化约10万m²/未来可预计存量达到100万以上出售情况项目名称建筑形式入市时间体量主力户型价格销售情况已售假日润园高层2008.710000088-927400售罄假日风景高层2008.110000085-888200售罄水语花城高层2005.1960060-1106100售罄芒果郡高层2008.52600060-1107200售罄八栋适家高层2007.54000060-908000售罄燕居花庭高层2008.51000060-906900售罄待售霞飞路63里弄高层2010.5（预计）约60000未知未知未售盈润园高层2010.312000078-11011000在售在售大地12城高层2006.86000055-908800在售富力湾高层2007.1220000089—12710000在售华亭国际高层2007.118000050—878200在售中北镇高层产品自05年以来总计供应约85万平米，5年消化建筑面积约50万，整体年均消化10万平米。未来高层市场预判——市场需求量较大，溢价能力较高，未来依然是主流产品↘后期存量•高层产品存量较大，达100万m²以上，集中在在售项目的存量；↘产品特征•基本为洋房高层混合型社区；•产品力有待提高；↘销售速度•主流销售速度达到为40套/月（以富力湾为例），年均消化速度约10万m²，市场需求量较高，已实现市场认知；↘实现价格•目前