我国房地产投资信托模式研究

西安建筑科技大学硕士学位论文我国房地产投资信托模式研究姓名：王钢申请学位级别：硕士专业：管理科学与工程指导教师：金维兴20050301我国房地产投资信托模式研究作者：王钢学位授予单位：西安建筑科技大学参考文献(49条)1.ForestAndersonNow,dividendhuntersarestalkingREITs1994(06)2.NewellG.MacFarlaneJWhatdoespropertytrustperformancetellusaboutcommercialpropertyreturns?1996(01)3.DamodaranAswath.KoseJohn.CrockerLiuThedeterminantsoforganizationfromchanges:Evidenceandimplicationfromrealestate1997(45)4.CapozzaDR.PJSeguinDebt,agencyandmanagementcontractsinREITs:Theexternaladvisorpuzzle2000(20)5.RalphLBlockInvestinginREITs:Realestateinvestmenttrusts19986.KathleenMorrisThenewworldofrealestate19977.JunHan.YunguoLiangTheHistoricalPerformanceofRealEstateInvestmentTrusts1995(03)8.BrentWAmbrose.PeterLinnemanREITOrganizationalStructureandOperatingCharacteristics2001(03)9.NAREITTheREITsstory200410.VGKulkarniIsittherighttimeforREITs2002(07)11.TanYenKengTheroleofinternationalpropertytrustsinAustralianmixed-assetportfolios200412.TienFSing.SzeCLingTheRoleofSingaporeREITsinaDownsideRiskAssetAllocationFramework2003(09)13.ASX,PropertyTrusts200414.JoelMcCormickREITsmakethesceneinAsia200315.ScottCarnachanRealEstateInvestmentTrustsinAsia200316.CBRichardEllisAsiaPacificInvestmentReview200417.MikeFickesCrouchingMarket,HiddenValue200118.RichardTGarrigan.JohnFCParsonsRealestateinvestmenttrusts:Structure、Analysis、andStrategy199719.毛志荣房地产投资信托基金研究200420.周树立中国信托业的选择199921.陈淑贤.约翰·埃里克森.刘洪玉.黄英房地产投资信托:结构、绩效与投资机会200422.于研.郑英豪信托投资200323.盖伦·E·格里尔.龙胜平房地产投资决策分析199724.威廉姆·B·布鲁斯曼.杰夫瑞·D·费雪.李秉详.孔鸿飞.钱勇房地产金融与投资200025.查尔斯·H·温茨巴奇.迈克·E·迈尔斯.苏珊娜·埃思里奇·坎农.任淮秀.庞兴华现代不动产200126.迈克·E·米勒斯.刘洪玉房地产开发:原理与程序200327.常永胜中国房地产金融体系研究200128.滋维·博迪.亚历克斯·凯恩.艾伦·J·马库斯.朱宝宪.吴洪.赵东青投资学200029.吴婵君.虞晓芬美国房地产投资信托基金(REIT)及借鉴2003(08)30.张红.陈洁房地产市场与资本市场结合的房地产投资信托2002(03)31.廖理.黄毓慧.苏阳储蓄转化为中小城镇建设资金的途径--美国房地产投资信托(REITs)的发展与启示[期刊论文]-国际经济评论2003(4)32.胡瑾卿.邢以群.张大亮信贷风险下政策调整对房地产商的影响及对策[期刊论文]-城市开发2004(2)33.王达荣不动产投资信托(REIT)资本结构相关问题之探讨200334.许雄斌房地产资金信托研究[期刊论文]-江西社会科学2002(12)35.陈柳钦美国房地产投资信托基金(REITs)的发展及其对我国的启示36.陈志鹏发展房地产投资信托为房地产公司融资另辟蹊径[期刊论文]-金融教学与研究2003(4)37.季红.吴素萍开拓以信托方式进行房地产经营的新途径--论在我国开发房地产投资信托[期刊论文]-改革2001(1)38.乔志敏我国房地产信托经营的发展模式2002(06)39.房地产资金信托典型案例浅析[期刊论文]-北京房地产2004(5)40.陈尉信托:房地产融资的新亮点--访北京国际信托投资有限公司总经济师时宝东[期刊论文]-银行家2003(9)41.周泯非房地产投资信托(REIT)的特征与实践意义[期刊论文]-浙江金融2003(3)42.朱凌波剖析地产资金链2004(02)43.孟建国.陈志锋我国证券市场发展的现状及对策研究[期刊论文]-商丘师范学院学报2002(4)44.庄东辰资本市场的证券基金与保险资金[期刊论文]-中国保险2003(3)45.林毓铭社保基金入市问题探析[期刊论文]-中央财经大学学报2002(10)46.舒小乐.阮连法房地产投资基金及其应用探析[期刊论文]-重庆建筑大学学报2003(3)47.吴福明房地产证券化探索199848.任红娟我国房地产信托发展的现状及未来方向[期刊论文]-中国房地产金融2005(1)49.胡敏.王冬松.张帛宁房地产投资信托的交易模式分析2004(03)相似文献(10条)1.学位论文黄超房地产投资信托基金在我国的应用研究2007房地产投资信托基金(REITs)，指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。自20世纪60年代出现以来，在全球得到了较好的发展。目前，美国REITs市场是全球规模最大，也是最成熟的市场。亚洲REITs则在2000年以来得到突破性发展，成为REITs的新兴市场。日本、韩国、新加坡相继在2001、2002年上市REITs，香港也在2005年11月25日，成功推出首支REITs--领汇，获得了投资者的追捧。采用银行贷款的方式进行融资一直是我国房地产公司主要的融资渠道，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持。我国房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业。但是随着近年来房产价格的快速上涨，中央银行进入加息周期，金融业面临的房地产贷款偿付风险越来越高。为了规避金融风险的进一步累积，我国商业银行现在普遍紧缩银根，尤其提高了对房地产业的贷款门槛。房地产业融资难的问题进一步凸显。适时引入REITs，开发出适合我国的REITs产品，对房地产市场的稳定发展，金融风险的分散和多层次资本市场的建立完善都具有重要的现实意义。本文以房地产投资信托基金(REITs)在我国的应用为研究对象，通过对REITs概况的描述，对比国际上REITs发展的两种主要模式，形成对REITs概念和国际通行做法的整体把握。接着分析REITs在我国的发展现状以及面临的主要障碍。最后结合国际通行做法与我国现实国情，详细探讨了REITs在我国的应用发展模式。整篇论文共分为五个部分。第一部分：引言。简单介绍了本文的选题背景和意义；对现有的国内和国际关于REITs的文献进行了梳理；并对本文采用的研究方法做了简单的归纳介绍。第二部分：房地产投资信托基金(REITs)概述。对REITS的定义，基本运作模式和关键运作环节进行了简单介绍。对比了不同分类标准下，不同类型的REITs各自的特点；初步分析了不同类型的REITs的收益和风险水平。REITs的基本运作模式实际上就是通过向市场发售受益凭证(或股份)，集聚众多中小投资者的资金，然后凭借自身专业的投资理念参与房地产项目的投资，最后将投资收益以股息、红利的形式分配给投资者。REITs从组织形式特点出发，可以划分为公司型和契约型两种；按照交易方式是否可赎回，可以划分为封闭式和开放式；从资金募集与流通方式出发，又可以将其划分为私募和公募两种；从赢利模式(投资类型)出发，可将其划分为权益型、抵押型和混合型三种。本文主要介绍了按组织形式和按盈利模式的两种划分方式的各自特点，以及收益和风险区别。第三部分：房地产投资信托基金(REITS)模式的国际比较。提出目前国际上REITs的两种主要模式，介绍了两种模式各自的发展历程。详细对比了两种模式在立法上，结构上，以及上市条件上的异同。REITs美国模式在立法上主要通过修改税法，以税收优惠驱动REITs发展；而亚洲模式主要是通过专项立法规范REITs的发展。在结构上，美国REITs经过多年发展，为适应市场变化，先后形成了UPREITs，DOWNREITs，以及“双股”，“合订”和“纸夹”等结构，而亚洲REITs发展时间较短，其结构按照专项法规的要求形成。在上市条件上，亚洲模式更强调REITs发行必须经过立法机构(证监会)批准通过。第四部分：中国REITs(C-REITs)的发展必要性，现状和主要障碍。介绍了REITs在我国的发展必要性；归纳了我国五种准REITs的发展模式；并对REITs在我国的应用所面临的法律，市场环境，参与主体和人才储备等诸多障碍进行了分析。在我国发展REITs有助于房地产业转变经营管理方式，提高行业整合度；为房地产业提供新的融资渠道，降低银行金融风险；为投资者，尤其是中小投资者提供低风险高收益投资品种；为房地产提供估值标准，控制资产泡沫。五种主要准REITs模式有：一是信托计划下的“夹层融资”模式，以北京国投为代表；二是在香港上市的内地企业剥离优质物业在香港发行REITs，以越秀为代表；三是直接收购国内物业在海外发行REITs，以新加坡嘉德置地集团为代表；四是天津滨海新区的REITs试点，以领锐基金为代表；五是公司型自我偿付的集合投资计划，以嘉富诚为代表。五种模式都是在现有条件下的有益尝试，但他们都面临诸多局限。其中除海外上市模式外，其他模式都面临无法公开募集资金和上市交易的困境，产品缺乏流动性，只有有实力的机构或个人可以参与。海外上市模式虽然可以解决流动性的问题，但是付出的代价也是高昂的：除了REITs在发起设立和后期经营的大笔费用支出外，内地企业选择在海外上市，还会因为利率上升，人民币升值，以及较高折扣率等因素导致物业估值和募集资金的缩水。此外，以上所有模式都面临税收的问题。我国目前没有相关的税收优惠，投资者获得的红利分配都是税后收益，双重征税降低了REITs的收益率和吸引力。投资基金的规模都很小，投资的物业单一，无法通过分散化投资降低投资风险，也是局限性之一。第五部分：中国REITs(C—REITs)模式的构想及政策建议。本章详细分析了REITs在我国应用发展的模式，并提出了相应的政策建议。对我国REITs发起人模式，投资方向，、交易方式，管理模式，债务政策，收益分配，以及合并终止进行了全面的分析。在发起人模式上，可供选择的有信托公司模式，公司型REITs和契约型基金。以信托计划发行REITs存在的最主要的问题是无法上市流通；而成立公司型REITs则与我国现行《公司法》有较大冲突。比较而言，以契约型基金作为C-REITs的发起人模式是成本最小，最具可行性的模式。在投资方向上，C-REITs可以投资于住宅，写字楼，零售物业，酒店等成熟房地产资产；也可以用于不良资产处置；而投资于房地产开发领域也是可以探讨的方向。在交易方式上，有封闭式REITs和开放式REITs。从西方各国来说(尤其是美国)，开放式REITs已经成为主流，占85