我国房地产信托投资基金REITs发展问题研究

厦门大学硕士学位论文我国房地产信托投资基金（REITs）发展问题研究姓名：陈樱申请学位级别：硕士专业：金融学指导教师：李晓峰20090401我国房地产信托投资基金(REITs)发展问题研究作者：陈樱学位授予单位：厦门大学相似文献(10条)1.学位论文马宁房地产企业融资渠道发展趋势研究2006房地产业是国民经济中的重要行业。房地产业的发展可以带动一系列相关产业的发展，为社会提供就业机会，加速国民经济的发展。比如，房地产业的发展可以带动建筑、建材以及冶金等50多个物质生产部门的发展，并促进住宅消费。房地产金融是房地产业发展的保障，也是我国调控房地产市场和促进房地产消费的重要手段。房地产开发建设涉及面广，规模大，投资多。目前，在房地产投资额中，房地产企业的自有资金仅占一小部分，大部分资金是通过银行或其他金融机构筹集的。多年来，我国房地产企业资金筹措对于银行贷款过于依赖，而为了保证金融市场的正常运行，防止房地产业无序发展，近年来我国推出了一系列的政策和法规，加强对于房地产贷款的限制。但是，也带来了一定的负面影响，使房地产融资难度加大。这主要是由于我国房地产融资所存在的问题而导致的。所以部分房地产开发企业开始积极地寻找新的融资渠道。本文主要研究房地产企业融资渠道的创新和发展。全文分为四个部分。第一部分在对房地产融资的概念进行了界定的基础上，介绍了改革开放以来我国房地产融资的发展情况。第二部分对我国房地产业融资渠道的现状及其历史成因进行了全面系统的分析，指出了目前我国房地产融资渠道过于单一，强调多元化融资的必要性和紧迫性。第三部分重点研究了房地产辛迪加融资、短期债券融资和房地产信托投资基金融资三种融资渠道。指出它们将是未来我国房地产融资的重要渠道。第四部分在全面分析总结以上几种融资渠道的基础上，提出了应以建立多元融资模式为对策，发展和完善我国房地产企业融资渠道，以支持作为国民经济支柱产业的房地产业的发展，同时化解商业银行金融风险。最后对建立房地产多元化融资模式提出了多方面的政策建议。本文的创新之处：通过对目前我国房地产融资渠道的研究，找出其存在的主要问题，对房地产融资渠道的拓展进行了剖析与探索。本文借鉴国外房地产辛迪加融资方式，结合我国实际情况，提出辛迪加融资方式是适合我国房地产企业融资的重要途径之一，并对其可行性进行了论证。同时又综合了短期融资券和房地产信托投资基金等目前国内较新的融资方式，论证了建立多元融资模式的可行性，并提出了相关的政策建议。2.会议论文孟晓苏中国房地产金融发展的几个问题2005本文就国房地产金融发展的几个问题进行了探讨，包括：1、中国房地产业发展的概况；2、中国房地产业在发展住房金融方面所做的工作；3、发展房地产信托投资基金(REITs)，推动中国资本市场重新活跃。3.学位论文刘耀峰发展我国房地产投资信托基金(REITs)的探析2009房地产是我国支柱产业之一，它的发展依赖于大量资金的支持，解决融资问题是促进房地产业健康发展的首要条件，也是保证我国国民经济稳健前行的基础。但我国目前房地产融资体系中存在的主要问题是结构性失衡，突出的表现为房地产开发贷款和居民住房按揭贷款等银行贷款资金占到房地产资金来源中的绝大多数，而股票融资、债券融资、信托、海外基金等发达国家房地产开发中常用到的融资方式却发展滞后。这样的现状既不利于房地产业的发展，使得该行业融资渠道单一、容易受到政策面影响，也不利于国家金融安全，容易造成房地产开发风险在银行体系内部的积聚。本文的目的就在于试图通过对我国目前房地产融资现状和房地产投资信托基金（REITs）两者的分析，探寻利用房地产信托投资基金解决目前房地产融资困境的合理性、可行性和现实操作模式。文章的核心内容包括四个部分。第一，分析我国房地产业融资渠道中存在的问题和未来影响因素，得出我国房地产融资必须开展机制创新的结论。在对融资渠道的分析中，进行了整体和分渠道的探索；在对未来影响因素的研究中，则划分了国内了国外两方面的因素。第二，逐一指出目前市场上创新类融资工具无法满足未来房地产融资需要的原因，介绍REITs的定义、分类和特点，并将REITs与其它融资工具进行比较，以体现REITs的优越性。第三，从政治、经济、社会、法律、环境和技术六个方面分析现阶段实施REITs的可行性，提出我国REITs的操作模式。第四，针对我国目前经济环境中的不利于REITs发展的瓶颈因素提出政策建议。文章最后总结了研究成果，并指出研究中存在的不足和可以继续深入探讨的方向。4.学位论文潘希艺我国REITs的发展研究2005房地产业在我国经济中扮演重要角色，尤其是近几年，发展非常迅速。但与房地产业密切相关的金融业发展却相对滞后，体现在房地产业融资渠道单一，银行贷款比例过大，有较大的金融风险隐患。另一方面，房地产业发展出现过热现象，国家相继出台了多项宏观调控措施，收紧房地产贷款，但宏观调控的本意并非打压房地产业，而是为了引导房地产业健康、有序、平稳地发展。为了缓解房地产行业对银行的贷款风险压力、进一步拓宽房地产企业的融资渠道和构建一个相对完整的房地产金融市场，推行和发展房地产投资信托势在必行。发展REITs有利于完善我国房地产金融市场架构。本文通过对国外尤其是美国房地产投资信托基金的研究和经验借鉴，结合我国实际情况，提出了我国发展房地产投资信托基金的模式：信托计划模式、房地产上市公司模式、封闭式基金模式。每一种模式都有各自的发展优势和面临的障碍。信托计划最符合REITs产品要求的结构，但是在现有的法律制度中，需要突破相当的法律制度限制，难度较大。封闭式产业基金的模式具有结构上的优势，可以充分利用专业房地产管理公司的服务，提高资产管理水平，便于发展稳定的REITs产品；但是由于缺乏有关产业基金的法律和法规，在实施中的难度较大。在上述三种模式中，房地产公司型REITs所面临的法律制度方面的障碍相对较小，是目前可以考虑实施的模式。但是，公司治理和潜在的利益冲突问题是实践中面临的挑战。每一种模式都有各自的发展优势和面临的障碍，都难以直接运用，在这三种基本模式的基础上提出我国发展REITs的建议模式——上市房地产基金模式。该模式既既具有封闭式产业基金模式在结构上的优势，又具有房地产上市公司模式在法律制度方面的可行性。最后分析了我国发展房地产投资信托基金的障碍并提出了相应对策。5.学位论文李秋云中国房地产信托融资研究2007随着中国市场经济的进一步发展和金融业全面地开放，中国的信托业既面临着来自于国内外的威胁与挑战，又面临着广阔的发展空间。而房地产业是我国的支柱产业之一，其健康发展对国民经济的发展起着重要作用，而有效地解决该行业的融资问题是促进其健康发展的重要条件。本文从房地产及信托有效的结合对中国房地产信托进行研究，在房地产信托理论性评述基础上，对中国房地产信托的发展历程、优劣势分析、运营模式、风险控制进行了较为细致的研究。近年来，房地产信托无论在信托计划的发行数量还是发行规模上都在信托业居于首要位置。同时，随着中国房地产行业的不断发展和国家宏观调控力度的进一步加强，房地产业的资金密集特性和资源密集特性越来越明显，房地产业对金融行业的依赖性也越来越大。本文在理论和实证方面着重对中国房地产信托融资进行了分析，研究了当今中国房地产信托融资的主要实施方式及其特点，并从金融创新的角度总结借鉴了国外房地产信托投资基金的先进经验。本文在理论分析和实证案例分析基础上，就我国房地产信托融资的发展提出了建议：REITs组织机构的建设，培养机构投资者；建立信托企业信用制度；健全信息披露制度完善法律制度；健全房地产融资的金融体系等。6.期刊论文杨宇美国经验对我国发展房地产信托投资基金的启示-现代商业2008,(26)随着我国国民经济的发展和人民生活水平的日益提高,房地产正逐步成为我国经济发展的支柱产业之一.由于我国经济发展模式与历史沿革原因,我国房地产业是对银行业依赖性极高的行业,大约房地产开发资金的70%来自银行贷款,长期以来对银行业产生巨大的压力.7.学位论文张晓璐中国房地产企业融资方式研究2005本文首先对宏观经济和房地产业发展态势、房地产业的融资现状及国家对房产业融资的政策法规进行了分析，说明我国房地产开发企业能否突破融资困局，实现规模化、产业化发展，在国际竞争中立于不败之地，全都有赖于我国金融市场进一步开放下的房地产金融工具的创新、金融功能的强大以及融资渠道的畅通。同时借鉴发达国家房地产金融体系的特点及房地产企业融资渠道，提出了目前最有可能在我国发展的金融创新工具之一——房地产信托投资基金，并提出了相应的发展模式，以便突破目前房地产企业资金供给严重依赖银行的单一模式，为我国房地产融资创造更多的市场选择。8.学位论文李静中国房地产信托投资基金发展研究2008在诸多金融手段之中，信托具备多种平台优化组合优势，以信托高级形态为核心，通过信托的串接，将多种金融工具进行优化整合，实现一揽子组合融资解决方案，可望成为地产融资的主流模式样板。虽然中国拥有全世界最大的房地产开发市场和开发量，但金融制度极不健全和完善，投资者心理不成熟，在这样一个复杂的中国经济环境下实践REITs比较错综复杂。但由于房地产信托投资基金在中国的起步时间较晚，房地产信托投资基金的实际运营经验很少等原因，中国越来越多的房地产商面临着日益严重融资的瓶颈，单一的融资模式要求一种融资方式上的突破。同时广大投资者也在寻求一种良好的投资工具。REITs就是一种既能满足房地产商也能满足投资者投资需求的一种工具。所以积极引进REITs不管是对中国房地产业还是金融业都是一种很大的促进。但在具体发起设立时不可避免地面临着如组织结构、规模发展及法律、体制、意识等方面的诸多障碍。房地产信托是未来中国地产金融多元化的逻辑主线是本文对中国房地产信托投资基金发展问题对策研究的出发点。首先，要实现中国房地产金融的改革，就必须递进研究房地产集合资金市场、房地产基金和房地产信托这三个基本逻辑层次；其次，现阶段还只是中国房地产信托形态判断初级形态，中国房地产信托投资基金存在着诸如投资管道有待拓宽、后续融资手段亟需拓展、存在道德风险等问题；最后，无论是何种REITs模式，只要是适合中国本土的发展和适应中国国情的，就是切实可行的房地产信托投资基金未来发展之路。9.学位论文高阳中房地产信托产品在中国的创新性研究2006房地产业不仅成了国内经济增长的动力源，也成了企业获得利润最高的行业。这不仅在于银行的信贷消费启动了国人最终需求，而且，房地产业的发展又带动相关产业的大力发展。最近几年政府大力整顿的钢铁、水泥、电解铝、建材等都与它有关，目前经济上的瓶颈行业，如能源、电力、运输、水资源等也与房地产业有关。例如，北京2003年的GDP增长有30％以上来自房地产，2004年的固定资产投资有50％以上来自房地产，足见国内房地产业在国民经济中的重要地位。在近几年的经济宏观调控中，对房地产业整顿也在其中，如对土地整顿、对房地产企业的信贷收紧。宏观调控后，不少行业的增长在放缓，不少过热行业的产品价格在下降，但全国商品房的价格却在进一步提高，特别是在上海、北京、杭州等大城市，商品房价格上升更是在二成以上。这也从一定意义上说明了国内居民对住房仍然有巨大的需求。随着国内城市化进程的加快，农业人口向城市的转移，国内城市住房的潜在需求可以认为是一个无限大的量。加上政府业绩、企业利润、个人信贷消费等助力，国内房地产业快速增长成了在短期内难以逆转的态势。为保证这个产业能够真正适应社会需要而快速健康地发展，房地产多元化融资体系的建立已属必要。一般来说，在成熟的房地产融资市场，房地产开发与经营的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在这两种融资一级市场之外，存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，通过金融创新推出不同的房地产金融工具，如投资基金、信托证券、指数化证券等。这样，通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，不仅化解了房地产企业的融资困难，也分散了集中在房地产金融市场的风险。一个完整的房地产金融体系应该是多元的，多