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上海易居房地产研究院2010年第34期总第171期今年前三季度中国房地产市场综述主编：李战军执行主编：朱光主办：房地产发展研究所印发日期：2010年11月2日电话：021-60868898地址：上海市广延路383号文武大楼5楼邮编：200072Email：zhuguang@ehousechina.com欢迎投稿承接研究作者介绍本文选自《2010年前三季度中国房地产市场研究报告》，由中国房地产业协会、中国房地产研究会和北京中房研协技术服务有限公司共同完成。报告共分六部分，分别为主报告、宏观经济、市场分析、重点城市、企业运营和政策解析。本文为主报告部分。关键词三季度房地产市场政策目录序言一、宏观经济与政策分析二、房地产市场运行情况三、当前需要关注的几个问题四、对四季度房地产市场发展趋势的预测五、有关政策建议今年前三季度中国房地产市场综述序言为客观反映2010年前三季度全国及部分重点城市的房地产市场运行情况，中国房地产业协会、中国房地产研究会和北京中房研协技术服务有限公司联合发布前三季度中国房地产市场研究报告。报告认为：今年前三季度，我国在世界经济缓慢复苏的情况下，依然保持平稳较快的经济增长速度，实属不易。应引起注意的是，世界经济复苏的不确定性依然很多，国内的通胀问题、股市低迷及投资渠道缺少等问题都给我国房地产业发展增添了不确定因素。前三季度，自年初到4月17日、4月17日到9月29日、9月29日之后的三轮政策调控贯穿今年房地产业发展的全过程。三轮政策调控的显著特点是通过抑制投资投机购房，增加土地和住房的有效供应，来遏制一些地方房地产价格的过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展，应该说，每一轮的调控都起到了一定的作用。我们认为，前三季度楼市发展中的积极方面主要表现为：土地成交量同比增长较快；房地产投资继续增长；保障性住房普遍得到了重视与加强；商品房销售面积同比上涨；办公楼投资、销售均出现较快增长，有望进入快速发展期；商业营业用房市场供求基本平衡，新开工面积超去年全年水平。同时，楼市发展也存在一些问题，如部分地方贯彻落实国十条等政策措施不力，部分企业的市场行为不规范；9月份在通胀预期的作用下，房价随着成交量的上升有所反弹；一些地方供不应求矛盾较突出等。我们认为，加大土地与住房的有效供应是解决市场供应不足的主要途径；拓宽居民投资渠道，采取措施搞活租赁市场，是分流投资投机住房需求的有效手段；加快推进房产税改革试点，有利于实现住房产品的理性消费，合理配置住房资源；限制投资投机住房需求的同时，要给予改善性住房需求适度合理的关注和支持。我们认为，随着各地各有关部门对调控政策认识的统一和监督力度的加大，四季度的房地产市场会朝着宏观调控的方向发展。本报告数据来自国家统计局、中国房地产决策咨询系统（CRIC）和有关房地产交易部门及中介机构。一、宏观经济与政策分析1、宏观经济呈回稳态势，困难和挑战依然存在今年以来，国内生产总值（GDP）增幅减缓与居民消费物价指数（CPI）增幅逐步走高同时出现。GDP同比增幅由一季度的11.9%，下降到二季度的10.3%，三季度下降到9.6%。而CPI增幅则从3月份的2.4%盘旋上升到8月份的3.5%，9月份的3.6%。防通胀成为中国宏观经济当前调控的突出任务。9月PMI为53.8%，在8月环比上升0.5%的基础上，再度回升2.1%。表明制造业与经理人的信心有所恢复，经济活跃度增强。新增信贷保持活跃。前三季度，月度新增人民币贷款保持在6000亿左右的规模，9月份为5955亿元，分别比上月和去年同期多增503亿和788亿元。总体来看人民币新增贷款仍比较宽松。外贸走势已明显好于金融危机发生前的水平。前三季度我国进出口总额2.15万亿美元，与去年同比增长37.9%；与前年同期相比，增加9.1%。在人民币升值步伐加快的背景下，进出口的增长表明国内经济活力犹在。宏观经济的走势表明我国宏观经济活跃程度进一步增强，但未来经济发展仍然面临巨大的挑战。2、房地产调控对遏制房地产价格过快上涨，促进房地产平稳健康发展起到一定的作用面对国内外经济形势及房地产市场的变化，今年以来，中央政府已对房地产市场进行了三轮调控。第一轮：以国务院办公厅年初印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》为标志（实际上起始于去年年底的中央经济工作会议），至4月17日。这三个月中，国办的通知在3月中旬前使全国房地产市场出现了一些积极变化。但“两会”后部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃。第二轮：以国务院4月17日印发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称国十条）为标志，至9月29日。政策从信贷、税收、土地供应等方面入手，抑制投资投机性购房需求。但至9月份，不少购房者认为，经过几个月的调整，房价虽处高位但继续下跌的空间有限，而在通胀预期和房地产保值增值预期的作用下，一些城市购房者明显增加，房价随着成交量的上升而反弹。第三轮：针对一些地方和金融机构等对“国十条”执行不严、一些地方投资投机购房行为又有抬头及一些地方房价反弹等情况，9月29日，国务院有关部委出台了五方面的细则或措施。政策核心是继续收紧住房信贷，房价过高城市限制购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，并明确提出房产税改革试点问题。三轮政策调控的显著特点是通过抑制投资投机购房，增加土地和住房的有效供应，来遏制一些地方房地产价格的过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展。第三轮新政出台后，不少地方政府，尤其是东部一些省市的人民政府先后出台政策，如上海、广州、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门，天津、海口、大连、温州等。一些城市的配套政策中都提到了住房限购的问题。二、房地产市场运行情况1、第三季度商品房销售面积同比环比下跌，销售额同比环比上涨前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%。其中，商品住宅销售面积同比增长5.8%，办公楼同比增长27.0%，商业营业用房同比增长33.2%。第三季度全国商品房销售面积2.38亿立方米，同比下跌1.9%，环比下跌0.8%。前三季度商品房销售额3.19万亿元，同比增长15.9%。其中，商品住宅销售额同比增长11.2%，办公楼和商业营业用房分别同比增长49.9%和48.2%。第三季度全国商品房销售额1.21万亿元，同比上涨3.1%，环比上涨2.1%。虽然今年以来，国家连续出台房地产调控措施，但房地产作为良好的保值增值产品，依然受到市场的青睐。由于前期东部地区房价上涨明显高于中西部地区，投资投机性需求也更为活跃，在“国十条”出台之后，成交有一定程度的下滑，多省市销售额、销售面积下跌明显。而中西部地区主要以刚性需求为主，新政影响有限，销售额、销售面积仍有上涨。2、房屋销售价格同比涨幅趋缓，环比在9月有所反弹今年以来，全国70个大中城市房屋销售价格同比持续上涨，但同比涨幅在二、三季度逐月趋缓。前二季度除二季度末（6月）价格环比小幅下滑了0.1%外，其余月份价格均呈上涨趋势。进入三季度后，价格月环比先平后涨。前三季度，新房、二手房市场同比上涨，涨幅在二季度后总体呈下降趋势。新房价格在经历了6-8月环比持平之后，9月环比上涨了0.5%。而二手房价格则在5-7月间环比下跌，8-9月间环比上涨。3、前三季度投资建设类指标总体仍保持高位增长，但土地成交面积和房屋与住宅的建设面积在第三季度均环比下降前三季度全国房地产开发投资33511亿元，同比增长36.4%。其中，商品住宅投资23512亿元，同比增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.2%。第三季度全国房地产开发投资13764亿元，同比增长30.5%，环比增长4.6%;商品住宅投资9820亿元，同比增长32.8%，环比上涨7.4%。前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积29083万平方米，同比增长35.6%；土地购置费7111亿元，同比增长83.7%。第三季度完成土地购置面积10582万平方米，同比上涨35.5%，环比下跌14.21%；土地购置费2890亿元，同比上涨83.2%，环比下跌4.24%。前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积35.54亿平方米，同比增长28.1%；房屋新开工面积11.94亿平方米，同比增长63.1%；房屋竣工面积3.69亿平方米，同比增长10.4%。第三季度房屋施工面积4.7亿平方米，同比上涨24.3%，环比下跌29.0%；房屋新开工面积3.89亿平方米，同比上涨53.8%，环比下跌19.3%；房屋竣工面积1.25亿平方米，同比下跌1.6%，环比下跌5.9%。其中，住宅竣工面积1.03亿平方米，同比下跌3.7%，环比下跌3.6%。4、房地产企业资金相对充裕，利用外资比例持续上涨前三季度，房地产开发企业本年资金来源50504亿元，同比增长32.5%。其中，国内贷款9398亿元，同比增长27.2%，占资金总量的18.6%；利用外资452亿元，增长26.0%，占资金总量的0.9%；自筹资金19123亿元，增长49.7%，占资金总量的37.9%；其他资金21531亿元，增长22.3%，占资金总量的42.6%。第三季度，利用外资环比上涨33.8%外，国内贷款、自筹资金、其他资金分别环比下跌了2.6%、1.4%、7.4%。资金来源中，国内贷款的增长率在今年连续下跌，从一季度的同比增长44.3%跌至三季度的27.2%。相比之下，开发企业自筹资金占比在逐季上升，第一、二、三季度自筹资金占比分别为34.5%、39.0%、40.0%，开发企业资金充裕。而在全球流动性急剧上涨背景下，国际资本也看好国内楼市的市场机会，利用外资比例有所上涨。第一、二、三季度利用外资比例分别为0.6%、0.9%、1.2%，而2009年全年利用外资比例为0.8%。5、一些地方的土地供应和住房供应依然不足根据中国指数研究院的数据，尽管前三季度105个城市土地供应同比增长58%，但从不同季度来看，一季度同比增长超过1倍，二季度增速下降到40%，三季度增速下降降至10%以下。这既有去年土地供应逐季上升的基数原因，也有一些企业对市场前景不明而观望的原因。尤其像北京、上海、广州、南京等重点城市，土地供应不足、中心城区地价上涨压力尤为突出。目前，北京等十大城市的住宅可售面积仅相当于2008年四季度的六成左右，上海、杭州等部分城市出清周期（可售面积除以前半年平均月销售水平）仅为3-6个月。另一方面，尽管今年1-9月全国房屋新开工面积同比增长63.1%，但天津、深圳、上海等城市不足30%。因此，部分城市住房供应不足的问题依然存在。三、当前需要关注的几个问题1、多种因素影响房地产业的发展就市场主体而言，房地产市场涉及到开发商、投资商、消费者、商业银行、地方政府；就利益关系而言，除与上述五方面有关外，还关系到中央政府与地方政府的事权与财权划分；而且，房地产行业产业链长、关联度大，与金融、股票等也互为影响。今年全国“两会”后一些城市房价、地价的快速反弹和今年9月一些地方随着销售量回升后房价的反弹，究其原因，有开发商逐利的因素，有商业银行放贷的原因，也有地方财政过多依赖房地产发展的原因，还有因股市低迷、通胀预期诱发的投资、投机性购房等原因。目前，由于股市依然存在不确定性、CPI上升趋势不减，居民中持币待购的不在少数。楼市依然有较强的投资功能和资金避险能力，这是流动性过剩背景下房价随时可能被推高的一个潜在力量，是政府必须要关注的一个大问题。2、大规模的保障性住房建设与房地产市场的关系近两年来，国家加大了保障性住房的力度，深得民心。但在组织实施保障性安居工程时，还必须要考虑两个因素：一是地方政府的承受能力和建设周期。如国十条提出的“确保完成2010年建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套的工作任务”，“2010年7月底前向全社会公布2010-2012年保障性住房建设规划”。现在看来，确有一定难度，但又必须加强。二是保障性住房建设规模对房地产市场供应结构的影响。企业普遍希望，各地在制定保障性住房规划时，同时也要制定住房建设规划或房地产规划，以便使企业对今后的房地产市场有一个明确的预期。