我国房地产投资信托基金（REITs）研究

华中科技大学硕士学位论文我国房地产投资信托基金（REITs）研究姓名：王向阳申请学位级别：硕士专业：高级管理人员工商管理指导教师：袁建国20060421我国房地产投资信托基金（REITs）研究作者：王向阳学位授予单位：华中科技大学相似文献(10条)1.期刊论文谢天长.张丽珍.XieTianchang.ZhangLizhen美国房地产投资证券化的组织模式及其借鉴-福建金融管理干部学院学报2003,(1)在我国实行房地产投资证券化既有市场需求,也有客观需要.美国是世界上最早实行不动产证券化的国家.美国不动产证券化的主要形式有不动产投资信托和有限合伙两种,并各具特点.我国应借鉴其合理因素,为加快不动产发展步伐提供制度支持.2.学位论文刘亚凡我国发展房地产投资信托基金可行性分析2006本文通过对国外房地产投资信托基金运行的成功经验的分析，提出了在我国现阶段发展房地产投资信托基金的必要性和可行性，探讨了我国房地产投资信托基金的组织形式和发展模式，并就我国现阶段发展房地产投资信托基金提供了具体的政策建议。除去“序论”和“结论”，本文共分四章：第一章“房地产投资信托基金概述”；第二章“国外房地产投资信托基金的发展状况及分析”；第三章“我国发展房地产投资信托基金的可行性分析”；第四章“我国发展房地产投资信托基金运作模式探讨及政策建议”。作为整个论文的基础和铺垫，第一章系统地介绍了房地产投资信托基金概念、类型、组织形式和资金来源，并对房地产投资信托基金的功能和投向选择进行了详细的分析。首先，提出了房地产投资信托基金概念，并具体介绍和比较资产类、抵押类和混合类这三种类型的房地产投资信托基金的各自特点，还对契约型和公司型两种组织形态进行了比较和分析，指出在我国实施新《公司法》和《证券法》和制定了完善的REITS法规和制度之后，发展房地产投资信托基金应该实行公司型的组织形式，之后，从社会闲散基金、机构投资者和国际资本这三个方面的资金来源进行了分析。其次，从七个方面论述了房地产投资信托基金的功能，并指出由于追求长期稳定回报的特点，因此在我国，房地产投资信托基金应该主要投资于成熟物业收取租金，或投资于酒店、办公楼、综合商业设施的开发建设。第二章系统地介绍了国外房地产投资信托基金的发展状况。首先以REITS的发祥地——美国为重点，介绍了美国房地产投资信托基金发展历程、特点和种类；其次，对新加坡、日本、澳大利亚、韩国、中国台湾和中国香港的房地产投资信托基金的发展和现状作了简要介绍。第三章从政策、法律和实际操作三个方面对我国现阶段发展房地产投资信托基金的可行性进行了分析和论证，并对房地产投资信托基金的风险和需解决的问题进行了详尽的分析。首先，在法律层面上指出，REITS与我国公司法、证券法规定一致，而信托业和证券法律制度的逐步完善为REITS创造了必要条件。其次，在政策层面上，通过央行、银监会、商务部等相关政府主管部门鼓励发展稳定的、多元化的房地产融资工具，发展多层次的资本市场，完善房地产企业长期的、直接的融资渠道等政策导向，分析了政策上发展房地产投资信托基金的可行性。第三，在实际操作层面上，由于房地产业的发展、充裕的资金，以及目前业已逐步形成的投资主体等方面的有利条件对我国现阶段发展房地产投资信托基金提供了实际操作的可行性。本章还对房地产投资信托基金可能遇到的金融、房地产行业、基金管理、外汇管制、市场炒作等方面的风险，以及对我国现阶段发展房地产投资信托基金在政策法律方面、市场流动性、实际操作形式和房地产信托融资本身等方面存在的问题也进行了详细的分析，指出尽管目前在我国发展REITS是现实可行的，但仍有许多政策、法律和操作方面的问题要予以解决，特别是需要在专门的政策法规、税收制度、人才培养、市场机制、运作方式等多方面进行完善。第四章对我国发展房地产投资信托基金的操作模式和路径进行了深入的分析，并提出了适合我国国情的政策建议。在操作模式方面，对信托计划模式、上市公司模式和封闭式产业基金模式都进行了详尽的分析，指出，在我国现阶段发展房地产投资信托基金应以现有法律为依据，可以采用法律制度障碍最小的房地产上市公司模式为选择标准；在路径选择和资金募集方面，设计了房地产企业改造和信托投资公司改造两条路径，并提出了在我国现阶段应该采取公募，当相关法律政策完善并且资本市场成熟之后可以采用私募的方式募集资金的观点。本章的最后，从建立完善的法律体系、建立严格的信息披露制度、管理风险防范制度和外部监管制度、培养机构投资者，拓宽资金来源、完善REITS管理风险防范政策、建设适合REITS的成熟稳定的市场等五个方面对我国现阶段发展房地产投资信托基金提出了具体的政策建议。本章的模式选择和政策建议是本文的重点。通过以上四个章节的分析和论述，能够得出如下两点结论：首先，房地产投资信托基金(REITS)可以拓宽我国房地产业融资渠道，完善房地产业的融资体系架构，促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，推动房地产资本市场的发展，分散和降低金融体系的系统性风险。推出REITS将大大地提高房地产金融的完备性，并能够减缓单一资金融通体系下相关金融政策对房地产市场的冲击力度，实现资源的优化配置，进而促进投资基金市场和房地产行业的健康、规范发展。其次，由于房地产投资信托基金具有合理的投资结构和良好的投资回报，可以为投资者提供多元化的投资渠道，特别是为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供一个稳定的投资渠道。由于REITS具有流动性好、收益高、市场价格稳定、税收优惠、使资产保值增值等功能，能够有效地降低投资者的投资风险，投资者可以通过购买收益凭证的方式参与投资，在承担有限责任的同时，还可以间接分享房地产业高速增长的成果和获取可观的投资收益。因此说，随着我国房地产金融体系的逐步完善和房地产业的不断发展、房地产投资功能的日益显现，借鉴国际流行的REITS模式，在我国培育和发展房地产信托投资基金具有重要的意义。最后，本文指出：未来房地产投资信托基金的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务，适应房地产行业的特点，提供有效的资金融通和风险管理手段，以房地产投资信托基金为核心，将多种房地产融资工具进行整合，优化中国房地产金融发展路径，实现多元化和国际化的房地产金融将成为总体趋势，并从战略角度提出：REITS将是国内商业地产乃至房地产金融的发展方向。3.期刊论文发展中国家房地产投资信托基金的相关问题-法制与社会2009,(29)本文简要论述了发展中国家房地产投资信托基金的现状与问题,以期为房地产投资信托基金的相关问题的解决有所助益.4.学位论文王涛我国发展房地产投资信托基金（REITs）的探讨2006房地产行业一直以来都是我国国民经济的重要组成部分，而同时它也是一个资金高度密集的行业。当前我国房地产企业存在着诸多影响企业生存和进一步发展的障碍，融资渠道不畅便是其中最大的障碍，主要体现在大多数房地产企业获得银行贷款的难度在加大而直接上市融资仍比较困难、各种房地产金融工具在我国又尚属空白等方面。房地产投资信托基金(REITs)是20世纪60年代在美国首先迅速发展起来的，经过40多年的发展已经具有了相当大的规模。在这个过程中房地产投资信托基金(REITs)不但为美国房地产经济的发展解决了资金问题，而且增加了资本市场上提高组合收益的投资品种。本文的目的就是在借鉴美国和亚洲各国发展房地产投资信托基金(REITs)经验的基础上，分析我国发展房地产投资信托基金(REITs)的必要性和可行性，提出适合我国的房地产投资信托基金(REITs)的发展模式。本文分为七个部分。第一部分阐述本研究的选题背景、研究目的以及研究方法。第二部分是房地产投资信托基金(REITs)的概述，分析了房地产投资信托基金(REITs)的特点和产品优势，并对房地产投资信托基金(REITs)和相似产品做了比较。第三部分介绍世界上房地产投资信托基金(REITs)的发展状况和借鉴经验，详细介绍了美国和亚洲各国房地产投资信托基金(REITs)的发展状况，并对美国模式和亚洲模式做了比较分析。第四部分从我国实际出发，分析了我国发展房地产投资信托基金(REITs)的必要性和可行性，在第五部分进一步指出了我国发展房地产投资信托基金(REITs)存在的障碍，并给出了相应的对策分析。第六部分通过对比公司型基金和契约型基金以及开放式基金和封闭式基金，从而得出了适合我国发展的房地产投资信托基金(REITs)的模式。最后一部分作为全文的结束语，总结了论文的主要内容，展望了我国发展房地产投资信托基金(REITs)的前景。5.期刊论文陈柳钦美国房地产投资信托基金的发展及其对我国的启示-山东财政学院学报2005,(1)本文在阐述美国房地产投资信托基金的发展历程、设立条件、种类和优势等,并借鉴美国经验,探讨了我国房地产投资信托基金的发展意义、模式选择和政策建议.6.学位论文吴帆权益型房地产投资信托基金投资研究2006权益型房地产投资信托基金是房地产投资信托基金的一种，在国外已有很长的历史。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或受益单位，吸引社会大众投资者的资金，并委托专门的机构进行经营管理，通过多角度投资，选择各种不同的房地产证券及不同地区、不同类型的房地产项目和业务组进行投资组合，有效降低风险，取得较高回报。本文研究的是投资房地产项目，通过对不同物业的经营获取回报的房地产投资信托基金，也就是本文研究的权益型房地产投资信托基金(EquityRealEstateInvestmentTrust)(EREIT)。虽然国外如美国等发达国家房地产投资信托基金已有较长的历史，但关于房地产投资信托基金至今没有形成成熟系统的理论。特别是关于房地产投资信托基金投资策略，目前大多数可以借鉴的理论都来源于已经比较成熟的证券投资理论。本文以房地产投资信托基金的一个分支——权益型房地产投资信托基金(EREIT)为研究对象，从投资基金的投资管理策略入手，整理与分析EREIT投资理论。同时以2005年在香港上市的领汇房地产投资信托基金为案例，结合EREIT投资理论，分析投资理论的应用。权益型房地产投资信托基金投资研究结果表明：(1)相比其他类型房地产投资信托基金，权益型房地产投资信托基金在丰富融资渠道，提供稳定的投资产品，处理不良资产等方面有更加独特的优势；(2)投资组合理论及资本资产定价模型能够在应用在EREIT的投资分析上，但需要考虑房地产市场与房地产自身的特点；(3)房地产物业名义收益率的高低与其抵御通货膨胀的能力没有直接的关系，房地产抵御通货膨胀的高低取决与其实际收益率与通货膨胀率的相关性。(4)在投资的分散与集中策略的选择上，从房地产市场本身REIT运作上出发，REIT管理人员应更注重集中策略的优势；(5)在EREIT规模的选择上，REIT管理者应从收益最大化出发设置EREIT的规模；(6)相比证券投资基金，REIT投资应更注重对单个物业资产的评估。权益型房地产投资信托基金投资研究说明，虽然REIT理论仍然不成熟，但一些基本的理论和方法已经能够很好的运用到实践中，通过对领汇REIT的研究分析，进一步说明了现有的理论在实践中的应用价值。投资组合理论，单个房产选择理论，分散集中策略理论等已经能够很好的得到应用。7.期刊论文刘俊贤发展我国房地产投资信托基金REITs的几点建议-科协论坛2007,(1)房地产融资渠道单一问题已成为房地产金融发展的障碍.本文介绍了房地产投资信托基金的内涵,结合房地产信托投资基金在我国的发展概况,从五个方面提出了发展我国房地产信托基金的建议.8.学位论文余云房地产投资信托基金在我国的应用研究2006房地产业作为我国国民经济的支柱产业和经济发展的增长点，对我国经济保持快速增长起到重要的支持作用。同时房地产业是一个非常典型的资本密集型行业，需要大量的资金支持。但当中国人民银行通过一系列金融政策预防房地产发展过热后，国内房地产开发企业的传统融资渠道受到阻碍，房地产企业被迫寻找新的融资渠道。房地产投资信托基金作为一种新型的融资工具，能够募集大量