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培训资料1第一部房地产专业基础专业知识一、房地产业与房地产（一）房地产的概念和特点（1）概念：房地产是房产和地产的总称，是由土地，附着在土地上的各类建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体，又称为不动产，（2）房产：是房屋及其权利义务关系的总和地产：是土地及其权利义务关系的总和（3）房地产的特点：a.位置的不可移动固定性b.地域的差别性c.耐久性和高价值d．保值和增值性（二）房地产业：（1）概念：房地产业是指从事房地产业开发，经营，管理，服务等行业与企业的总称。它是一个巨大的产业体系，具体说，包括：土地开发，房屋建设，房屋维修和管理，土地使用权的有偿转让与出让，房屋所有权的买卖，租赁，房地产抵押，中介咨询及代理等行为，以及对经济活动进行控制和管理的行为。（2）具体内容：a.地开发和再开发b.房屋开发和再建设c.地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押。★（出让和转让的区别：①流通市场不同（转让属出让）：出让是土地在一级市场流通，转让是土地在二级市场流通；②行为性质不同；出让是创设财产权的行为，转让是转移财产权的行为；③流通关系的主体不同，出让关系中，必有一方是土地所有者（政府，国家），转让关系中，双方都是土地的使用者）d.房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等。e.房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、公证等f.物业管理服务：包括家居服务，房屋及配套设施和公共场所的维修养护，保安、绿化、卫生、转租、代收代付等。g、房地产金融，包括信贷，保险和房地产金融资产的投资等。培训资料2（三）房地产市场（1）概念：广义为整个社会房地产交易的场所，狭义为专门进行房地产买卖、租赁，抵押交易的场所。（2）房地产市场的分类：一级市场—政府出让土地于开发商的市场，也称土地市场二级市场—开发商出售于消费者的市场，也称一手房市场三级市场—消费者已购商品房再转让的市场，也称二手房市场（四）我国住宅产业的发展前景住宅建设是房地产业的主流，住宅产业发展在推动国民经济增长方面将起列日益明显的作用，在未来的十几年中我国住宅产业将面临更多机遇和挑战，主要来自以下几方面：（1）城市化水平稳步提高对住宅形成巨大需求（2）流动人口增长对住宅形成巨大需求（3）居民消费结构变化对住宅形成巨大需求（4）旧城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅（5）政府为扩大国内需求，促进国民经济持续增长，出台了一系列深化住宅制度改革和启动住宅消费的措施，这也就促进了住宅的需求，其中最主要的措施有：（1）取消福利分房，实行住房分配货币化（94年取消福利分房）（2）开放住房二级市场，以存量住房流动带动增量住房消费（五）房地产的周期分析①房地产的发展期：84—88年、92—95年。②低落期88—91年、96—97年。③98年住宅商品化开始是在沿海城市。④在中国房地产发展7—8年为一个周期，发展期在5年左右，低落期在2—3年。二、房地产开发经营的程序（一）房地产开发经营的主要阶段和过程1、建设工程项目设立和企业组建2、房地产建设工程项目规划与规与审批3、土地使用权的取得4、征地与拆迁5、工程建设与管理6、房地产租售管理7、房地产的物业管理培训资料3（二）房地产开发的程序1、立项概念：开发项目经计委审批纳入年度建设投资计划程序：市场调研选项财务评估（项目决策）可行性研究报告申报，审批，取得《项目建议书》2、规划：概念：完成开发项目的规划审批和方案设计程序：办理《项目建议书》办理《建设用地规划许可证》办理《建设工程规划许可证》3、拆迁：程序：冻结户口—审查拆迁计划（资金，房源）---核发《拆迁许可证》---发布拆迁公告---进行拆迁动员---达成拆迁协议---调解处理拆迁纠纷4、土地使用权取得：程序：行政规划，出让，补地价，取得《国有土地使用证》5、开工准备审查规划条件，市政，方案设计，施工图设计，施工组织设计。办理《开工许可证》（申请招投标，工程概预算，办理质检，安检登记备案，验货6、施工管理（项目管理）施工监理：控制质量，工程，造价，管理合同，信息，协调甲，乙方关系7、竣工验收内容：隐蔽性工程预验收，单项工程验收，安装工程验收，整体验收（以上由建委负责验收）8、市场（租赁经营）办理《商品销售许可证》办理预售合同备案登记市场营销9、物业管理三、房地产常用概念培训资料4基本概念：（1）标准层：是指平面布置相同的住宅楼层（2）层高：通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离，板心对板心（3）净高：是制层高减去楼板厚度的净剩值（低于2.2m不计面积）（4）开间：通常指房间宽度，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离（5）进深：通常指房间的长度，是指一间房屋内从前墙皮到后墙皮之间的实际长度（6）玄关：就是登堂入室的第一步所在的位置，它是一个缓冲过度的地段，增加玄关是为了增强秘密性和方便性。关于面积的概念：（1）规划建设用地面积：是指项目用地规划红线范围内的土地面积，即小区总占地面积（2）建筑面积：是指建筑物外墙外围成空间的水平面积，如果计算多层，高层住宅的建筑面积，则是各层面积建筑面积之和，建筑面积包含了房屋居住的可用面积，墙体柱体占地面积，楼梯走道面积，其他公摊面积等。（3）使用面积：是指住宅中分户门内部可供使用的净面积总和，不包括墙体和柱体，也即地毯面积。（4）建筑面积（销售面积）：套内建筑面积+公摊面积（5）公共建筑面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便，正常交往，保障生活所设置的公共走廊，楼梯，电梯间，水箱间等所占面积的总和。公用建筑面积=整栋建筑面积-整栋各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间（如：地下车库，仓库，人防工程等）（6）公摊面积：商品房公摊面积的公用建筑面积主要由两部分组成：a梯井，楼梯间，垃圾道，变电室，设备室，公共门厅和过道等功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积b各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%公摊系数=整栋建筑物的公共建筑面积除整栋建筑物的各单位建筑面积之和（每套商品房所应分摊的公共建筑面积=分摊系数乘单套建筑面积）建筑面积=套内建筑面积+公摊面积（7）得房率：也称使用率，是指可供用户支配的面积与每户建筑面积之比，得房率太低不实惠，太高，不方便培训资料5关于房屋的建筑形成（1）低层：1-3或一层独立（2）多层：4-7层，也可指1-7层（3）小高层8-18层（4）高层：18-32层（5）超高层：32层以上（6）跃层：一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室，厨房，餐厅，卫生间等活动性空间，二层设置主要休息私秘空间（7）复式：一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，但两层合计的层高低于跃层。（8）错层：是指一套房子的各个功能间处于同一层面但不在同一标高上（9）板式楼：从平面上看，楼体长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起，另一种是单元式拼接，若干个单元连在一起，特点，板楼户型比较方正，南北通透，采光，通风效果好，进深长了可以增加销售面积，但户内采光就差了，板楼占地面积大，相对减少小区绿地。（11）塔式楼：从平面上看，一层若干户，一般多于四户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼平面，平面的长度和宽度大致相同关于地产项目开发模式的概念（1）豪宅：豪宅应具备的四个特点:a其地点，区位有特定的地理空间，b与其他物业相比，其应在价格，配套，品质等方面有明显的区别，c购买和使用毫宅的人应具有相当的教育程度，他们对自身的社会地位应该相当自信，d毫宅应该具有相对比较长久的生命力，要有较大的发展空间。（2）绿色住宅：不是一般人认为的绿化较好的住宅，实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的主体环保工程，他是既适应地方生态而又不破坏地方生态的建筑，具有节地，节水，节能，改善生态环境，（3）水景住宅：依水而建的住宅（4）别墅：泛指高收入阶层的第二居所，有独立的私家花园空间，独立的居住环境，私密性很强，不受任何外来的干扰。（5）酒店式公寓：能够提供酒店水准服务与管理的高档公寓，始于1994年，意为“酒店式的服务”“公寓式的管理”，市场定位很高，它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有自用和投资两大功效，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局，家居式的服务，让人有家的感觉。培训资料6（6）小户型住宅：业内认定的小户型主要是从面积上来界定的，一般3居在80-100m2，二居在60-80m2，1居在30-50m2。（7）经济适用房：是指具有社会环境保障性质的高品住宅，具有经济性和实用性的特点，经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适用中低挡收入家庭住房问题而修建的普通住房。（8）SOHO住宅：smallofficehomeoffice(小型家庭办公室)关于房屋的建筑结构（1）砖混结构：这类建筑物的竖向承重结构（墙，柱等）采用砖或者砌块，水平承重构件（楼板，屋面板），采用钢筋混凝土特点：层数一般在6层以下，造价低，抗震性能差，开间和进深的尺寸及高都受到一定限制（2）钢筋混凝土结构：这类建筑物承重构件（比如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等是由钢筋和混凝土两大材料构成，其围护物件（如部分外墙、内隔墙是由青制砖或其他砌体构成。特点：结构适应性强，抗震性能好，耐久，年限长，从多层到高层甚至超高层建筑，都可以采用此类结构以下几类均属钢混结构：（3）框架结构：以梁、柱为主（起承重作用），外墙仅起围护作用，最高可达15层（4）框剪结构：在框架结构的基础上，加部分剪力墙，增加稳固性和抗震性，最高可达20层（40-60米高）（5）纯剪力墙结构：只有剪力墙，没有梁、柱，剪力墙节约室内空间，承载力强，更加稳固，抗震性强，建筑物最高可盖100米（6）地基：不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层岩层，建筑物必须建造在坚实可靠的地基上，分为两种：（1）天然地基：不需要经过人工加固，可以在其上建筑的天然土层岩层；（2）人工地基：是经过人工加固处理过的地基，地基必须有足够的承载力，均匀的压缩量，保证均匀下沉，不会发生开裂，变形，有防止产生滑坡、倾斜方面的能力（7）基础：是建筑物的组成部分，是建筑地面以下的承重构件，他支撑着其上部建筑物的培训资料7全部荷载，并将这些荷载和自重传给下面的地基，基础必须坚固，稳定而可靠。建筑常用的概念：（1）建筑密度：也叫建筑覆盖率，是指项目用地范围内，所有建筑物基底面积之和与规划建设用地面积（小区占地面积）之比作用：反映项目用地范围内、空地率和建筑密集程度（2）容积率：指项目规划用地范围内，总建筑面积与总用地面积之比作用：直接反映居住社区的人口密度和居住品位，反映和衡量建筑用地强度的一项重要指标。高层大于3，小高层小于3，多层0.8-2，一般为1.3-1.5（3）绿化率：是指规划建设用地范围内，绿地总面积与规划建设用地面积之比（4）建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离，建筑间距主要是根据所在地区内日照、通风、采光，防止噪音和视线干扰，还有防火防震，绿化，管线埋设，建筑布局形式及节约用地等要求综合因素确立，一般来说要满足大寒日（冬至）中午满窗日照一两小时或斜日照2小时。（5）日照间距系数：是根据日照标准，确定房屋间距与遮挡房屋脊高的比值，通俗讲就是楼间距与楼高之比（6）飘窗：指房屋窗呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度的享受自然，亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗（7）垂直交通：电梯关于地块的概念：（1）熟地：是指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地（七通一平）（2）生地：是指不具有城市基础设施的土地，是国土局尚未出让，拍卖，划拨土地使用权的土地，如荒地、农地。（3）毛地：是指具有一定的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地（4）三通一平：水，电，路通，土地平整（项目开始的必要条件）（5）七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、