搜索
房地产高端项目精细化运营高层研讨会北京钧涵基业企业管理顾问有限公司谢志华2010年4月北京1、对公司的简单介绍（总部地点，开发区域，规模等）；2、公司目前的发展战略？3、您如何来看待企业的“精品战略”，您把国内那个企业作为标杆来学习？谢志华北京钧涵基业企业管理顾问有限公司总经理资深房地产管理咨询专家清华大学/北京大学/上海交大房地产总裁班客座讲师房地产业协会，商会特聘专家《中国房地产报》《城市开发》特约撰稿人18年企业管理实战经验，8年管理咨询经验；主要从事战略规划、组织管控模式、流程管理、人力资源管理项目的咨询和培训，其专业水平及丰富的管理咨询经验获得客户的普遍赞赏，由他亲自主持咨询的项目均取得预期效果；对房地产发展战略、不同类型的房地产公司在集团与项目公司之间管控模式与集分权设计、流程体系设计、成本管理体系设计、项目管理、绩效管理、激励与薪酬体系设计有广泛而深入的研究；拥有100余家大中型房地产企业全案管理咨询经验，400多家房地产企业管理培训经验；曾主导咨询服务的部分地产企业:中海地产，世茂集团，上实地产，北辰置地，复地集团，中华企业，中房集团，新世界地产，纳帕地产，广厦控股，紫薇地产，银城地产，宏宇实业，亿达集团，深圳航空城等。讲师简介从地王看精品模式1高端客户的独特需求2精品模式的精细化运营流程3精品模式的支撑体系4从地王现象看市场企业成交时间城市地块名称交易总价（亿元）楼面地价（元/m2）大龙地产2009.11北京天竺22号地块50.5（北京地王）29859富力、雅居乐、碧桂园2009.12广州亚运城地块255（全国地王）-远洋地产2009.12北京大兴区亦庄新城III-1街区F地块48.3（北京地王）18041中国建筑2009.12上海新江湾城C6地块37.232484（全国单价地王）证大置业2010.2上海上海外滩国际金融中心8-1地块92.2（上海地王）34148华侨城集团2010.2上海上海闸北区苏州河北岸东块1街坊地块70.2（上海地王）52855北京远豪置业2010.3北京北京大望京项目1号地40.8（北京地王）27529北京中信新城房地产2010.3北京大兴亦庄住宅及商业项目52.4（北京地王）1.7万世博宏业2010.3北京北京海淀区东升乡居住、商业项目17.6（北京地王）29913任总：买不起地你就只好到农村去——引自潘石屹微博MSN理财讯：15日上午阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地以40.8亿元的价格被北京远豪置业有限公司夺得,地块楼面价达2.75万/平方米,参与竞拍的华远集团董事长在微博上表示该价格为高价。以下为SOHO中国董事长潘石屹和华远集团董事长任志强在微博上的讨论:任志强:南宁的土地拍到八千六百五十万一亩.楼面地价己过万元.房价知多少?政府应报喜还是报忧?怪不得北京数地块要推迟拍卖!潘石屹:任总:你本月十五号去抢“地王”吗?别去了,你抢不过人家。刚在饭店大堂遇到华远孙总。我说,转告任总(任志强)15号别去抢地了,你们比不过别人疯狂,也比不过别人有钱,也比不过别人无经验。你们抢不过别人,无知者无畏。孙说,我们已经付了几亿元的保证金了。我说,你们这是花钱买丢人。任志强:两会并没有就高房价的解决给出明确的办法.只不过是总理说行就行可惜市场不按温总理说的办.地方政府与央企并不买总理的账.一点不给面子的甩了个大耳光.潘石屹:任总,别生气!任志强:华远拍地再次以失败告终.自二零零一年起华远在所有的公开拍卖中都只有失败.我们无法承受这样的天价.只好承认自己的无能.于是转入二.三线城市希望不是评胆量而是评品牌取胜.潘石屹:在一次论坛上,任志强对一位要买房的青年人说:“你在北京买不起房,说明你劳动生产率低,应该到二三线城市去买。还买不起,就到农村去。”看到任总也朝这条路走了。任总:不是你的无能,是央企太有钱了——引自潘石屹微博任总:不是你的无能,是央企太有钱了。这是任志强有史以来第一次承认自己失败。在高价地面前低下了那永远坚强、高昂着的头。任志强:小潘嘲笑我不是在花钱买地而是花钱买耻辱.确实每次都损失了大量利息.给政府送了无数额外利润.但至少华远还在参与.而小潘己怕的连参与都不敢了.招拍挂己让小潘失去了参与的信心与勇气.任志强:聪明的北京市政府有效的将土地招标工作推到两会之后.勇敢的再创天价地的新记录.四环之外的望京高达二万九千多元的楼面地价明显的是在与温总理遏制房价过快上漲的精神在唱对台戏.成功的再一次推高城市整体的楼价水平.北京又为全国的楼价上漲做出了证明和榜样.潘石屹:更正任总的错误,正确是楼面价:楼面价27529元/平方米。不是二万九千多元的楼面地。任总是气糊涂了。任志强:缺少资金实力的开发商早就自觉的向大城市的高地价低头.朝二.三线城市转移了.而那些对高房价无限愤怒的八零后还在坚持要为大城市的房价作贡献.不肯象开发商一样选择适者生存的道路.难怪央企有底气与政策博弈.并高调的吹捧未来.潘石屹:北京新的地王诞生了!房价马上会推高。这是过去几年的经验,2009年每次地王的出现,把房价推高一大节。又一个地王出现,又把房价推高一大节。但从来没有过在五环边上的土地楼面价达到2.75万元/平方米,这样离奇的地王出现。我们看看房价在市场的反应吧。公司的同事对刚刚诞生的地王(大望京一号地)做了测算,结论是:销售单价单价45000元/平方米,才可以有10%的利润。此前,我劝任志强不要去参加大望京一号地的拍卖,争不过人家(中国字头的公司),任总一意孤行,缴了几亿元的保证金去参加。据说,举牌举到平方米一万多元就再不敢举了。真是“花钱买丢人,不是花钱买地。”当地王成为非典型，地产风险加大面粉比面包贵地王名总价/楼面单价在售楼盘均价地王诞生日期中标开发商北京大望京项目1号地40.8亿/27529元约为24000元2010年3月15日北京远豪置业有限公司大兴亦庄住宅及商业项目52.4亿/1.7万元10409元2010年3月15日北京中信新城房地产有限公司北京海淀区东升乡居住、商业项目17.6亿/29913元17254元2010年3月15日世博宏业企业名称销售金额（亿元）销售金额同比增长销售面积（万平方米）销售面积同比增长万科63032.5%66819.1%绿城510251%351219%保利430141.4%510131.1%中海41379.6%48176%富力24150%24145%金地20584.6%18471.3%世茂19888%22598%首创106183%101199%当房企百亿军团达到27位的时候，你如何面对百亿大鳄？随着竞争的加剧，各大企业都通过业务模式的创新以形成差异化竞争依托产业发展为动力，进行大城市周边的区域开发及配套开发业务，长期分享区域经济发展成果华侨城模式（复合地产）碧桂园模式万科模式（中海、金地等）专注于居住地产，依靠强大的产品研发能力、规模化的采购优势、工厂化的生产优势、优质的售后服务建立竞争优势以主题公园（如欢乐谷）为动力的成片区开发，在城市的非成熟区域大面积拿地，改变环境，提升地价，滚动开发以学校、酒店配套为条件，以极低的土地价格，获得大面积的土地，进行低密度住宅开发上实模式（资源为主的国企）绿城模式（绿城、星河湾）依靠强大的产品打造能力，聚焦高端市场，依靠产品能力带来的产品溢价构成建立竞争优势它们的竞争不外乎资源型、规模型和能力型三种规模型能力型资源型大型国企，拥有强大的资本实力和资源背景，更多依靠资源的竞争和规模获取竞争优势依靠综合能力和规模效应竞争依靠特有的专业能力，通常规模不是很大规模与快速周转带来的风险资本土地客户需求速度1净资产收益率权益乘数增加销售收入控制成本提高存货周转率低价策略多区域运作提升价格相对优势增加销售面积在全国低价买入大片有发展潜力的土地吸引客户扩充资金量扩充资产净利润率*总资产周转率*高品质策略依靠多元化的物业提升住宅价值低价快销控制业务运作成本=把握较成熟市场的低端客户把握边远不成熟市场的高端客户提升产品性价比以配套建设推动城市化进程，强化政府关系上下游垂直一体化合法避税上下游公司交易内部化快速开发同时段所有项目同质化提升全集团业务开发效率产品同一高度标准化总部职能部门一管到底高度集权管理上市融资，构造“土地—股市增发—资本—土地”的融资渠道开盘成交40亿，创全国之最价格从35000-48000元，超预期销售的原因在普通地段打造豪宅带来的启示上海星河湾项目单盘销售40亿给我带来什么启示？星河湾发展历程——10年品质沉淀星河湾的发展战略提升星河湾的市场竞争力管理提升•2008年星河湾提出，发展“企业现代工程”战略•2008年，星河湾地产做出一个影响深远、意义重大的战略决策，那就是——要把企业建设成一个科学决策、规范管理、标准作业、流程运营的现代企业。我们把这项工程成为“企业现代化工程”。为荣啊这项工程，星河湾地产展开了一系列重要筹备工作，包括：引进国际最有影响力和专业水准的咨询机构，为我们提供管理咨询服务；聘请有国际化、专业化管理经验的职业经理人团队；引进有国际影响力的战略投资者；快速推动优质土地资源的推展；按现代企业要求进行企业管理体系的再造等等，今天，这些工作一斤刚去的了重要的进展。特别是一批战略股东的引进。•布局布局珠三角、环渤海、长三角三大经济圈•只做城市高端住宅•生活平台：旨在为业主整合更多高端品牌资源，提高生活质素；•事业平台：旨在为业主提供更理财投资，商业外交等平台，如商会；•修为平台：旨在为业主提升个人修养，承担社会价值资源，世界奢侈品协会文艺慈善等；客户价值平台打造精品工程一个心情盛开的地方（一期~二期）品质论（三期~四期）重新定义豪宅（五期星座）上海星河湾2000年2009年星空华墅（北京星河湾三期）星河湾不断递进的品质演绎在每一个进入的城市成为NO.1或NO.2龙湖学习新鸿基又能给我们带来什么启示？目的一1目的二2目的三3集中于高端市场，在城市内进行多业态布局适时发展具高潜力的地标性投资物业龙湖学习新鸿基的理由新鸿基是香港乃至整个东南亚房地产企业的标杆，其成功经验吸引大批国内外房产企业学习；龙湖选择新鸿基作为标杆可能主要是看中新鸿基的多元化业务组合；学习其集中于高端市场的开发策略，开发高潜力的地标性投资物业；学习新鸿基的风险控制能力。龙湖VS新鸿基：企业宗旨龙湖新鸿基为客户提供优质产品和服务并影响他们的行为。在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。以客为先以心建家龙湖VS新鸿基：产品设计龙湖新鸿基中高档产品开发为主要，以别墅、高档住宅树立龙湖的高档品牌，普通住宅为主要的营业收入，商用物业为企业赢取长期固定资产的增值。产品特色：精雕细琢、精益求精高端产品为开发为主要，兴建的大型住宅及顶级豪宅均成为地区内优质项目的指标。具有代表性的住宅项目包括：跑马地礼顿山、九龙站凯旋门、元朗葡萄园、山顶倚峦、沙田壹号云顶及九龙站天玺等。龙湖VS新鸿基：市场策略龙湖新鸿基战略上：一切以客户为中心，营销至上。专著目标客户，目标市场：集中于再改和豪宅市场，集中于城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地。标准化操作思路，保证品质，节约成本。组织上：高效的决策——对市场变化快速反应，并快速做出决策，迅速调整策略。强大的团队执行力——明确结果导向。战术上：建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，提供卓越的品质体验感受，特别注重营造项目整体的自然环境、人文氛围、优质建筑，让人震撼和惊艳。惊艳：通过极具视觉冲击力的景观打动客户。温馨：通过示范区、售楼处和样板间展示出客户未来的生活场景，通过体验营销感染客户。秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户。在内地兴建地标项目：除在香港精心建设优质物业外，新鸿基还在内地兴建地标项目。集团实施专注发展的策略，有选择的投资内地房地产市场，并将发展集中于北京、上海、广州、深圳等主要城市。多元化业务发展：多元化业务包括电讯、信息科技、运输、基建、物流、收费道路、专营巴士、停车场及机场商用航空等。龙湖VS新鸿