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@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。关于商业街的专题培训——前期顾问部培训报告Y&M大家顾问/200909@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2A、商业街的基础知识11、商业街的定义3、商业街的发展历程4、商业街的分类B、商业街的空间规划81、交通系统2、视觉系统3、建筑规划C、商业街的运营与管理171、销售模式2、招商策略3、后期管理D、商业街的定位与营销321、定位2、营销推广目录@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。3商业街的定义空间：商业街是以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。功能：商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。收益：相对其商业地产（写字楼、购物中心、酒店），商业街易变现获得流动资金。商业街英文名称为BusinessStreetorCommercialStreet所谓商业街，就是以街铺为主要形式的商业交易活动的实体平台；在空间和功能上表现为多样化，相对易变现。@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。4发展历程第一代：单纯吸引顾客产生时间：二十世纪60年代后期欧美国家的一些城市产生原因：是认识到机动交通对城市结构所产生的破坏作用及郊区购物中心的出现导致城市中心区的商业功能日益衰退。不足：经营业态单一，环境单调，设计呆板“不购物就离开”商业街的交通限制和人流导致周边的交通的混乱以损害周边的商业为代价，取得自身经营的繁荣第二代：体现人文关怀特征：增加了更多的美化装饰、绿地景观、彩色路面、街头雕塑、休闲座椅等配套服务设施，增加了步行街亲切宜人的氛围，使人们在满足购物需求的同时，可以得到休憩和享受，满足了步行者的行为和精神愉悦要求，体现了对人文的关怀。“不仅仅强调购物行为，也考虑步行者活动舒适”的设计思想，虽然仍以谋求中心区的商业利润为根本目标，但更多地体现了对步行者的人文关怀。第三代：社会活动中心特征：形态上发生了很大的改变，出现了网络化步行街、地下步行街、经典建筑和历史文物步行街和空中天桥步行系统，甚至在步行街两端配有城市广场，使步行商业街区的环境更加宜人，功能外延更加丰富。与此同时，展览展示、公益活动、文艺演出、节日庆祝、旅游观光、民俗文化、运动健身等很多社会活动也在步行街内举办，人们到步行街来，不再仅仅是购物，更多的是被优美宜人的环境和丰富多彩的活动所吸引，人们在轻松的环境气氛中充分享受人与人之间交往的乐趣。@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。商业街的分类零售功能房地产•（健身中心、美容院）•（义乌小商品批发市场）•（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）•（大型饭庄、快餐小吃、冷饮店）•（电影城、娱乐城、KTV）•（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPINGMALL）娱乐功能房地产餐饮功能房地产健身服务及休闲功能商品批发商业地产居住以及办公用商业步行街裙楼商业•（室内外相结合的购物空间）商业街的分类按功能分类按空间分类@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。B、商业街的空间规划1、交通系统2、视觉系统3、建筑规划@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。裙楼商业外部人流导入策略：地铁出入口直接进入购物中心；紧邻公交总站或有多条公交线路经过；通过天桥与街对面或住宅区、写字楼相连；同时对多个楼层直接导入外部人流，使较多楼层感觉象地面层；配备有必要数量的停车位，方便驾车人士抵达；设计醒目的主入口，在主入口处配备露天广场和大型电视屏幕也是吸引人流的好方法；内部设露天广场也是吸引人流的有效手段；设有的士站也是必要的外部人流导入手段；有的购物中心将写字楼或酒店大堂包含在内，或设有电梯直通写字楼或酒店。人流动线规划—外部交通系统—人流动线规划@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。内部人流动线规划主要包括平面人流动线规划和垂直人流动线规划。平面人流动线规划涉及以下四方面的规划：平面形式的形态、室内步行街的形态；核心店与主力店的实力、数量及摆放位置；中庭的形态、大小、数量及位置；餐饮区及娱乐设施的规划；环境设计，含空间环境、景观与绿化小品、照明设计等。垂直人流动线规划涉及以下三方面：垂直交通组织；中央空间是垂直人流动线设计的重点；垂直商品组合；以上各方面其实是相互影响、相互融合，共同组成了丰富多彩的人流动线系统。人流动线规划—内部交通系统—人流动线规划@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。有关空间尺度对裙楼商业人流动线、视觉效果、心里的影响：过道宽度的一般在3米以上，有的购物中心走道宽度在4.5米以上，甚至有的个别宽度达到7米以上；宽度三米被认为是舒适的底线；中庭直径或长宽一般在10－50米之间，10米左右的中庭仅仅是为了安排自动扶梯上下，20米左右的中庭即可以布置一些景观或小品，以使环境优化；室内步行街宽度一般在12米左右，让人们感觉比较舒适；地面瓷砖尺寸中高档购物中心一般使用60cm×60cm或以上，而40cm×40cm或30cm×30cm或30×60cm的瓷砖使用于中低档购物中心。空间及环境设计特点交通系统@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。视觉系统商业街视觉VMD导入系统整体景观室内VMD@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。视觉营销概念：商品视觉营销（VisualMerchandisingMarketing,VMD）是服饰等商品市场营销的关键手段，也是欧美名牌征服顾客的营销手段。其是将商品和有效管理卖场的方法规划为销售战略，使其能够在竞争中占优势的一种视觉价值表现方法。视觉营销目标：通过视觉形象的规划与建设在同类市场树立品牌形象视觉营销难点：如何使产品在内部具有整体性，外部与坏境达成统一。视觉营销策略：在建筑规划的过程当中就把营造现场消费气氛VMD结合进去，预留“管线”。视觉系统@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。VMD追求风格的整体性、统一性、季节性、预先性与协调性商业街：入口导示牌&整条街的建筑外立面及颜色&商铺的店面风格及陈列&街边小品&灯光的处理&灯箱及招牌设计风格。购物中心：广场建筑&地面铺设&建筑外立面材料及形状&入口大厅装饰&主力店与专卖VM形象视觉系统@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。商业街的入口处,必须用醒目、夸张、艺术的手法，通过建筑物或者构筑物表现出商业街的整体气势，吸引人流关注和驻足，同时也能成为商业街的地理标志。视觉导入系统大型雨篷的端头既漂亮又解决了淋雨的问题各个名牌店或形成大面积广告位球形镂空设计，将品牌结合一起，非常有特色将商业街的招商品牌以广告位或预留广告位的形式形成端口建筑，增加视觉商业性，醒目、有特点@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。商业街门面的门贴、道旗、门头、导示牌、导示旗等相关宣传物料应该统一格调，以统一的形象对外展示，营造浓郁的商业氛围。整体景观示意图@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。景观同休憩椅的处理方式水的引入增加购物舒适感商业街的景观一般有休憩、遮阳作用，对延长客流在商业街中逗留时间起到很大的作用@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。C、商业街的运营与管理1、销售模式2、招商策略3、后期管理@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。17商铺的销售模式物权转移销售非物权转移销售完全的物权转移带条件的物权转移产权式销售经营权销售经营收益权销售信托产品房地产投资信托基金销售模式@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。物权转移销售—完全的物权转移1完全的物权转移概念：物权通过销售途径，由开发商完全转移到购买方。这种销售模式，我们称做完全物权转移。类型：独立式的商铺销售销售完成后权属转移情况：开发商购买方是否具有所有权×√是否具有使用权×√是否具有退出（转让）权×√是否具有收益权×√是否具有抵押权×√是否具有担保权×√@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。缺点优点产权分散，主力店或品牌店难以进驻；无法规划经营业态及规范整体形象；对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。物权转移销售—完全的物权转移适用：商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；纯街铺销售；商业体量极少或零星商业物业。@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。物权转移销售—带条件的物权转移2带条件的物权转移概念：开发商在销售过程中为了促进商业销售，面对购买方承诺的条件。如：开发商将商铺出售后，提出统一返租、统一招商经营、统一管理，这就是所谓的“售后返租”模式。售后返租有多种形式，包括返租回报、利润共享、保底分红等。类型：带租约销售、返租销售销售完成后权属转移情况：开发商购买方是否具有所有权×√在约定年限内是否具有使用权√×是否具有退出（转让）权×√是否具有收益权×√是否具有抵押权×√是否具有担保权×√@版权归大家房地产顾问有限公司所有，未经大家顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。缺点优点铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望；中、长期收益难以稳定；后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。通过招商保证前期