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房地产工程链中的物业管理前期介入要点培训国家注册级建造师陈俊国家注册一级建造师陈俊2009年9月4日主讲讲师介绍——陈俊¾欧洲IPMP项目管理师主讲讲师介绍——陈俊¾国家注册一级建造师（土建专业）¾全国质量奖评审员¾国际注册质量/环境/职业健康与安全管理体系高级审核员、培训教¾国际注册质量/环境/职业健康与安全管理体系高级审核员、培训教师（2001年曾获选成为质量体系认证新版标准国家级课题组副组长）¾产大讲特聘讲师¾百锐地产大讲坛特聘讲师；¾清华大学深圳校友会房地产分会副会长¾清华大学结构工程本科清华学结构程本科¾南开大学MBA硕士¾1993年毕业后在深圳建筑施工、地产企业的基层岗位和领导岗位任职多年任职多年博客：“水木陈俊”目录工程质量的重要性物业管理企业关注的工程质量标准是什么？物业管理企业关注的工程质量标准是什么？物业管理前期介入的定位、工作内容、要求获得的授权、人员能力的要求？设计质量是工程质量的先天之本施工过程的质量监控工程质量缺陷维修工程质量缺陷维修到底有没有豆腐渣？项目管理的“三角关系”质量Q最佳状态质量△Q最佳状态：质量、进度、成本目标构成三角形（质量水平：一次做对）△S△C平：次做对）现状：质量达不到目标（△Q为—），工期延长（△S为工期进度S成本C工期延长（△S为+），成本增加（△C为+）。注：当△Q＜0时，注：当△Q＜0时，△S，△C增加的主要原因为增加返工及维修。维修恐怖的行业质量现状！楼脆脆、楼歪歪、……来自四川灾区的调查报告……楼脆脆，倒下的是：楼脆脆，倒下的是：生命、财富、前程和自由、声誉！更重要的是倒掉了信心！屋面翻修现场！修客户满意度与工程质量息息相关！示例：..\工程质量缺陷分类统计表_secret.doc目录工程质量的重要性物业管理企业关注的工程质量标准是什么？物业管理企业关注的工程质量标准是什么？物业管理前期介入的定位、工作内容、要求获得的授权、人员能力的要求？设计质量是工程质量的先天之本施工过程的质量监控工程质量缺陷维修工程质量缺陷维修施工企业关心的是是否符合规范标准的要求、是否能顺利通过验收。而物业管理企业对于工程质量应关注：1客户体验和客户满意！1、客户体验和客户满意！2、真正的过硬的工程质量，减少事故、维修、投诉和成本本3、合理的设计和选材用料，保证全寿命期的成本4、便捷的物业管理服务提供房地产产品质量标准案例，详见万科工程质量标准.doc。目录目录工程质量的重要性质量要物业管理企业关注的工程质量标准是什么？物业管理前期介入的定位、工作内容、要求获得的授权员要求授权、人员能力的要求？设计质量是工程质量的先天之本施工过程的质量监控施工过程的质量监控工程质量缺陷维修物业管理前期介入的定位、工作内容、要求获得的授权、人员能力的要求？•物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业之前就参与物业的规划、设计和施工建设过程，从业主（使用人）及物业管理角度，提出合理化建议，以使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。•目标：1、协助项目定位、定价、营销2、反馈和协助改进规划设计、施工质量，降低物业管理难度和成本3、从物业管理和客户体验角度，参与房屋验收（例：万科的“七双眼睛看项目”）4、了解项目，了解客户管家日记的重要性（营销配合阶段）持续改进信息住宅地产开发价值链及级流程模块持续改进信息核住宅地产开发价值链及一级流程模块项目策划规划设计招标管理工程管理销售管理售后服务物业管理土地获取投资策划核心业务流流程•物业管理前期介入的流程图如下：Y与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议介入可行性研究签订合同正式进入前期介入始洽谈初步达成协议前期介入退出房地产开发介入规划设计阶段N介入施工建设阶段介入物业销售阶段物业移交验收结束前期介入进入正常物管主体完工介入施工建设阶段物业移交验收正常物管前期介入的主要内容：1）立项阶段1）立项阶段协助开发商对房屋产品定位进行可行性研究，作出是否开发及开发周期，开发规模等有关问题的决策。2）规划设计、施工准备阶段这一时期协助开发商完成规划设计、单体设计及户型功能、外部环境，智能化等各项工作。3）施工建设阶段这一阶段主要是把好质量关、协助监理对一些今名容易出现问题的地方、部位进行指导、监督。题的地方、部位进行指导、监督4）竣工验收阶段这一阶段主要任务对竣工项目进行逐项检查验收，保证今后更好开展售后服务。好开展售后服务。前期介入的授权：z合约授权方式z合约授权方式z应约定对甲方、设计单位、监理单位的建议权，对施工单位的z整改要求权；z参加工程会议的权限；z参加工程会议的权限；z参加设计要求提案、设计审查的权限；z参加工程验收和日常检查直至监理的权限；z必要时对施工单位的处罚权z必要时，对施工单位的处罚权前期介入人员的能力要求：z专业配齐z熟悉规范和客户体验z能读图、熟悉设计和施工质量要点能读图、熟悉设计和施质量要点z公司能保持工程师的知识更新，有知识底盘（如设计审查要点、质量控制要点、质量通病预防措施等）目录工程质量的重要性物业管理企业关注的工程质量标准是什么？物业管理企业关注的工程质量标准是什么？物业管理前期介入的定位、工作内容、要求获得的授权、人员能力的要求？设计质量是工程质量的先天之本施工过程的质量监控工程质量缺陷维修工程质量缺陷维修设计质量是工程质量的先天之本•既然房地产企业的工程质量标准不仅仅是工程施工质量标准，而且要保证工程的功能性质量，那么这就要求我们事先必须把客户需求研究清楚根据客户的需求先把产品设计好然后安排施需求研究清楚，根据客户的需求，先把产品设计好，然后安排施工建造。•产品设计天生的就有缺陷，后期再补救也没有什么用处。产计有再补有什•近阶段，房地产产品的创新在于设计创新。拿地节点方案扩初施工图拿地节点方案报建方案设计扩初设计施工图设计论证阶段工程管理规划设计扩初报建施图报建产品创新施工图扩初设计景观设计概念规划方案建筑、规划方案结构、设备初步方案景观概念部品材料定板封样景观设计部品材料清单示范区景观、装修施工图销售示范区策划景观概念部品材料调研z常见的功能性缺失设计问题：设计功能性质量问题讲义.pdfz施工图审查指引案例，详见审图要点（简明）.pdf。z产品和部品设计要求住宅设计要求及标准V1dz产品和部品设计要求：住宅设计要求及标准V1.docz部品设计及工艺要求：钢质栏杆防锈技术调研报告.docz什么样的材料是好材料？万科集团禁用慎用材料清单.doc材质量控z材料质量如何控制？房地产项目典型规划设计问题案例：房地产项目典型规划设计问题案例：一、景观方面由于设计的阶段性及专业性，小区环境设计滞后于室外工程设计，是正常的，但在室外工程设计中事前控制不足，出现以下问题：1、污水井及电缆井设在首层私家花园内或主要入口及景观处；2、室外环境地面的滤水及排水体系不完全通畅，因室内地面或室外境面的滤排体系完通因室内面或室外地面设计标高调整，其它相关标高未相应调整，造成首层室内外高差不合适，部分部位室外排水管道埋设过浅，地面坡度无法正确设置。部分部位排水设施数量过少，造成路面积水。部分法正确设置。部分部位排水设施数量过少，造成路面积水。部分景观池未考虑动力循环体系，不便于清洁及保养等；3、首层私家花园未设置排水，造成积水，严重时易导致积水蔓延之至首层户内延之至首层户内；4、部分部位室外环境照明不足或过于明亮，应注意灯具数量及位置布置适宜，灯具选型合适；2、室外环境地面的滤水及排水体系不完全通畅，因室内地面或室外地面设计标高调整，其它相关标高未相应调整，造成首层室内外高差合适部分部位室外排水管道过浅坡度内外高差不合适，部分部位室外排水管道埋设过浅，地面坡度无法正确设置。部分部位排水设施数量过少，造成路面积水。部分景观池未考虑动力循环体系，不便于清洁及保养等；3、首层私家花园未设置排水，造成积水，严重时易导致积水蔓延之至首层户内；4、部分部位室外环境照明不足或过于明亮，应注意灯具数量及位部部位室外境明或于明亮意灯量位置布置适宜，灯具选型合适；5、消防道路上因布置大树或景观造型，影响消防车辆通行；6绿化乔木位置未避开室外燃气管道（小树距离管道至少80cm，6、绿化乔木位置未避开室外燃气管道（小树距离管道至少80cm，大树距离至少120cm）；7、植物分布太靠近房屋，存在安全隐患和影响住户生活一、景观方面由于设计的阶段性及专业性，小区环境设计滞后于室外工程设计，是正常的但在室外工程设计中事前控制不足出现以下问题：是正常的，但在室外工程设计中事前控制不足，出现以下问题：污水井及电缆井设在首层私家花园内或主要入口及景观处5、消防道路上因布置大树或景观造型，影响消防车辆通行；6、绿化乔木位置未避开室外燃气管道（小树距离管道至少80cm，大树离少120）大树距离至少120cm）；7、绿化乔木位置未避开室外燃气管道（小树距离管道至少80cm，大树离少120）大树距离至少120cm）；7、植物分布太靠近房屋，存在安全隐患和影响住户生活影7、植物分布太靠近房屋，存在安全隐患和影响住户生活影7、植物分布太靠近房屋、围墙，存在安全隐患和影响住户生活二、安全及防盗方面1、栏杆安装应注意根部反坎及栏杆间距，确保安全高度及安全距离；同时应注意应避免栏杆铁花成为儿童攀爬支点（如图距离；同时应注意应避免栏杆铁花成为儿童攀爬支点（如图7小学栏杆内侧设钢板网防止沿栏杆攀爬，图8幼儿园栏杆根部反沿作倒角处理防止反沿成为支点，图9楼梯栏杆立杆间距则偏大图10阳台栏杆铁花易成为儿童攀爬支点）距则偏大，图10阳台栏杆铁花易成为儿童攀爬支点）；2、幼儿园室内外阳角需作倒角处理，门窗玻璃、落地窗玻璃或落地玻璃在儿童活动高度以下部分均应作钢化处理，幼儿园不应旋转或弹簧（详见幼计范）设旋转门或弹簧门（详见幼儿园设计规范）；3、凸窗部位应加设儿童防护网4、阳台及私家花园防盗方面需作相应的建筑处理（如图13相临两户私家花园间加设铁花分隔防止攀越；但图14两户阳台间有内天井连通，存在防盗隐患问题）。有内天井连通，存在防盗隐患问题）。墙砖脱落！墙砖脱落！外墙设计问题¾X大厦整个外墙未设置伸缩缝，存在严重的质量隐患。¾右图为标杆企业某楼盘外墙分隔缝做法。……天台爬梯设计在电梯门口位置位置天台爬梯设计在了电梯的门口，且高度设计容易碰头三、总平布局方面1、地下室通风口设在住户或商户门前；四、使用功能性方面1空调外机盒设计不合理主要是宽度和进深均略小（分别是1、空调外机盒设计不合理，主要是宽度和进深均略小（分别是920mm和220mm），不便于外机安装和散热；同时，空调外机盒板设计上未要求做防水，外缘有反坎，不利于飘雨排水，形成渗水隐患。其他问题例维修案例选编其他问题示例：维修案例选编.ppt2空调装饰用面板或百叶间距过密2、空调装饰用面板或百叶间距过密3未设计空调机位及预留管线预留洞口3、未设计空调机位及预留管线、预留洞口参考：用标准进行控制——某优秀开发企业的空调配置设计标准：住宅首层大堂空调设置标准：住宅首层大堂空调设置标准：住宅首层大堂设置空调的范围：超豪华户型及夏热冬冷、夏热冬暖地区的豪华户型。空调的采用形式：小型中央空调空调的采用形式：小型中央空调。室外机的摆放要求：(1)优先摆放于竖向百页或开口天井内；(2)其次摆放于住宅裙楼顶隐蔽处(2)其次摆放于住宅裙楼顶隐蔽处；(3)同时不应对邻近住宅产生较大干扰和影响。首层大堂需预留小型中央空调负荷，其控制开关设在灯具开关附近。附表三:单机机位尺寸(mm)双机平行布置尺寸(mm)制冷量寸(mm)(长Lx厚Bx高H）(mm)(长Lx厚Bx高H）1～15匹（25001000×4501800×450×7001～1.5匹（2500-3500w）1000×450×7001800×450×7002～3匹（4550-7100）1100×450×8502000×450×8507100w）×8502000×450×850机位净尺寸：能放下上述三个空调品牌外观尺寸偏大的机型，并预机位净尺寸：能放下上述三