房地产信托投资基金(REITS)简介及对我国房地产

房地产信托投资基金（REITS）简介及对我国房地产市场的影响研究员：况群峰2006年3月领汇、泓富、越秀房地产信托投资基金受到市场热捧，市场价格持续大幅涨升，受此影响，国内外掀起一股巨大的REITs上市融资潮，北京、天津、大连等地的商业地产巨头，纷纷将目光瞄准香港、新加坡，期待再续高潮。REITs为何物，会如此受到投资者热捧；它的盛行又将对房地产市场产生什么影响；又会给资本市场带来什么机会呢？本文试图对此进行简要分析。一、房地产信托投资基金简介房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)在美国和澳洲有着较长时间的成功发展经验，亦被证明为有效的房地产投资工具。近年来，REITs已经趋于国际化，在日本、新加坡、南韩以及最近的台湾都纷纷成立了REITs，美国、澳洲、日本和新加坡REITs的回报率表现皆优越于股市或直接房地产投资。在亚洲。传统的大规模地产投资多集中于上市房地产公司，自亚洲金融危机之后，房地产市场逐渐成熟与透明，伴随着国际房地产投资分散化的趋势，国际房地产投资基金对亚洲房地产市场寄予了更大的期望。在这种环境下，REITs已经或者正在亚洲各国萌芽、发展。下面以美国为例，简要介绍一下REITs，美国房地产投资信托发端于1960年的《房地产投资信托法(REITAct)》，近10年来，房地产投资信托呈现出日益增长的势头，市值从1990年的87亿美元增长到2002年的2242亿美元。近几年，在利率持续走低的情况下，房地产投资信托一枝独秀。房地产投资信托的股价一直升值，年分红可高于指数股的平均值，年回报率平均可达30％左右。按投资业务的不同，房地产投资信托大致可分为三大类:①资产类(Equity)信托：投资并拥有房地产；主要收入来源于房地产的租金。②房地产贷款类(Mortgage)信托：投资房地产抵押贷款或房地产贷款支持证券(MBS)，其主要收入来源是抵押贷款的利息收入；③混合(Hybrid)信托：同时经营上述两种形式的业务。据统计，REITs中的绝大部分是从事资产类投资。按投资对象的物业类型分类：1994年以前，房地产投资信托的投资只局限于有限的几种物业类型如公寓、写字楼、酒店等;1994年以后，房地产投资信托有了很大的发展，其投资对象的范围日益扩展。迄今为止、几乎所有的物业类型如公寓、超市、商业中心、写字楼、零售中心、工业物业、酒店等，都有相应的REIT与之对应。在各种房地产业的投资中，零售业、住宅、工业/办公地产的投资占绝大部分，总计超过总投资的74％。表1美国REITs投资的房地产分布20.1%21.0%33.1%3.8%3.6%1.5%6.1%10.8%零售业住宅工业/办公医疗自助式存储仓库房地产贷款抵押证券酒店/度假村其他为什么房地产投资信托基金生命力如此之强，主要是来源于它具有如下优势：1、面向中小投资者由于REITs将投资者的资金集合起来投资于房地产，一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资。2、流动性强由于不动产市场中的投资行为，在交易过程中往往需要中介机构参与，不但费时费力且移转手续繁杂，变现性较差。将不动产证券化后，原本的不动产变成RE-ITs，投资人可于集中市场或次级市场交易买卖不动产证券化商品，交易方式与股票相同，在交易所交易时间内可随时买卖，大幅降低原本不动产在流动性与变现性上较为不便的投资风险3、股票增值潜力投资人投资股票时，虽其投资标的为一家特定公司，但事实上其真正投资的是该公司经营团队与其未来创造公司营收成长的潜力。REITs亦是如此，一般人直接投资不动产只是纯粹投资物业，但投资RE-ITs却不只是投资不动产而已，更包括透过经营团队专业的管理，为此物业所带来的增值潜力，例如创造未来高现金流量，或是提高物业本身的商用价值。4、有效地分散风险和投资组合管理在相同的宏观经济环境变化下，不同投资项目的收益会有不同的反应。房地产投资信托为分散风险，进行资产多样化投资组合(Portfolio)管理，使自己的投资涵盖的物业种类足够丰富，分布的区域足够广阔，从而保证自己的投资更安全。5、抵御通货膨胀作为REIT价值基础的房地产，具有很强的保值功能。一方面，通货膨胀来临时物价上扬，房地产物业的价值更是升值得很快，以房地产物业为资产基础的REIT股票价值也会随之上升;另一方面，在通货膨胀时期，REIT的收益水平也会比平时高，能够在一定程度上抵销通货膨胀的作用。因此，房地产投资信托是一种很好的保值类投资工具。二、房地产信托投资基金对我国房地产市场的影响中国强劲的经济增长和乐观的前景，为房地产的长远发展提供了坚实的基础。中国房地产的高回报率吸引了跨国企业的投资。在中国大陆主要城市，一些投资物业的回报率可达7%－12%，相对于现时新加坡的REITs的平均回报率(4%到5%)及在香港的REITs预计回报率(领汇、泓富、越秀等REITs为5%左右)，中国大陆的房地产物业回报率高出200－500基点，高回报率加上人民币升值预期使到中国的房地产物业相对有吸引力。因此，尽管由于法律法规、管理体制的限制，目前国内没有正式的房地产信托投资基金，但预计未来针对国内地产项目的海外上市REITs将会取得较大发展，从而对内地房地产市场产生重大影响：1、拓宽了国内房地产开发商的融资渠道国内房地产融资渠道较为单一，据估计，直接和间接来源于银行信贷的房地产开发投资占比在60％以上（参见图1，其中其他和企业自筹中绝大部分是间接来自于银行），随着央行121号文以及对地产投资35%自有资本金底线，四证齐全，主体结构封顶后方可销售，加息等一系列宏观调控政策的出台，国内地产开发商开始感受到了前所未有的资本压力。REITs作为一种成熟的金融工具，它的推行将拓宽国内房地产开发商的融资渠道，事实上，万科等优势地产开发商已经在进行积极探索。图表1：2005年1-11月房地产资金来源情况图0%16%0%1%1%26%14%42%国家预算内资金国内贷款债券利用外资外商直接投资自筹资金自有资金其他资金来源2、改变了房地产行业的运营模式，并将促进地产开发商的整合进程加快。地产行业是资金密集型行业，传统的模式是开发商拿地－融资－盖房子－再卖房子的模式，在目前的融资渠道下，这种模式下的优质的开发商无法取得快速发展，主要在于融资能力有限，无法在市场上持续地、大规模地拿地，也无法展开大规模的收购、兼并活动，更无法在保持业绩增长的同时保留优质物业，因此，品牌开发商的优势并不明显。引进REITs后，房地产开发将进入“产业资本＋金融资本”时代，房地产行业将进一步细分，房地产价值链进一步得到丰富和完善，出现专门的房地产投资管理公司、物业开发公司、物业管理公司等，品牌开发商的房地产开发和管理优势将凸现出来，成为市场上非常有价值的资源，吸引以REITs为代表的金融资本持续关注，从而取得更为快速的发展。3、改变了房地产行业的估值方式一直以来，我们对地产商（包括一些物业持有型百货类公司）的估值还是沿用市场较为通行的市盈率（PE）估值，而对于国际上较为通行的NAV估值重视不够，主要原因就在于无法揭示和兑现所持物业的公正价值，而引进REITs后，情形可能会有变化。由于REITs的价值主要取决于其房产价值，通过其高透明度的投资政策，使REITs能在接近其资产净值(NetAssetValue)的水平交易，因此，把房地产以REITs方式重组可以充分揭示出房产之隐藏价值，比如一些上市房地产公司的股票市值远低于该公司的房地产的资产净值，透过资产转让把房地产注入REITs，可以提高该房产的价值，一方面可以提高股东价值，另一方面也可以改善公司资产负债表及增加资金流动性，新资金可用于房地产收购，企业扩张，旧物业修复及更新，或其它更高增值的投资与房地产发展。因此，透过REITs的投资和运作，将有助于市场对地产商和物业持有型零售商价值重新认识。