房地产周报投资15倍市盈率以下的公司

本报告内容及观点仅供参考，不构成任何投资建议，报告中所引用信息均来自市场公开资料，我公司对所引用信息的准确性和完整性不作任何保证。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行业务服务。本报告未经许可不得翻版、复制、刊登、发表或引用。房地产行业段海瑞（010）[e-mail]房地产周报：投资15倍市盈率以下的公司2005年8月5日行业周报主要观点：1．对房地产行业而言，信贷拐点并没有来临。2．对于房地产行业，新的调控政策会不会出台，尚不好确认3．1800亿央企房地资源重组显示全行业洗牌来临，华侨城、招商地产、中房股份可能受益4．地产公司半年报集中公布，小商品城表现出色5．深圳本地股上涨没有持续性，警惕华发股份（600325）风险6．选择动态市盈率在15倍以下的公司进行投资，把握半年报行情是我们的投资建议报告等级：★★★★宏观经济观点：对房地产行业而言，信贷拐点并没有来临统计数字显示，6月份人民币贷款增加4653亿元，同比多增1832亿元。同时，有调查显示，各商业银行在售楼大厅摆起了“擂台”，争相对高档楼盘放贷。最低20%的首付款，最长30年期的贷款年限，而且有本外币不同币种的选择。据此，有人认为，持续了两年的信贷紧缩正在放松，房地产行业是其最大的受益者。确实，上周召开的央行分行长会议强调，要及时为有市场、有效益、有利于增加就业的企业提供贷款。本年超额准备金利率的下调使银行间市场利率下滑，商业银行资本金的增加都使其有了扩大贷款的内在需求。但是针对具体行业，银行还是区别对待的。2005年上半年，房价仍然上涨了10%，行业走势依然不很明朗，前景不明，银行会选择谨慎放贷，2005年上半年房地产资金来源中，银行资金（除了按揭贷款）仅增长5.2%就是明证。行业周报本报告内容及观点仅供参考，不构成任何投资建议，报告中所引用信息均来自市场公开资料，我公司对所引用信息的准确性和完整性不作任何保证。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行业务服务。本报告未经许可不得翻版、复制、刊登、发表或引用。-2-而对于个人贷款，这一直以来就是银行重点争夺的对象，2004年，增长率为45.43%，而到2005年上半年增速为22.22%，上半年的购房者的持币待购已经阻碍了按揭贷款的高速增长。为此，银行采取了各种措施，深圳近期就推出了“加按”住房贷款产品，即贷款人第一次贷款没有达到最高比率，或者已经归还了一定数量的贷款额度，那么贷款人就可以去原贷款银行申请增加按揭，以此获得贷款购置第二套房产的资金。因此，各商业银行在售楼处的“擂台”与其说是信贷政策的放松，不如说是银行为了扭转按揭贷款增长趋缓的颓势。因此，针对房地产行业而言，信贷的拐点有没有来临，关键看一直被紧缩的开发贷款和流动资金贷款，而不能看市场本来就争夺激烈的按揭贷款。拐点尚未到来，开发商还需苦渡时日。行业视点观点：新的调控政策会不会出台，尚不好确认建设部副部长刘志峰近日指出，当前房地产市场调控正处于关键时期，稳定住房价格还有大量工作要做。当前的重点是，贯彻落实好国家已经出台的房地产市场宏观调控的政策措施，国家近期不再出台新的调控措施。以七部委新的“八条”为标志，宏观调控政策出台达到了一个高潮。此番一贯认为房地产市场没有泡沫的建设部官员表态，还不能确认新的调控政策就不会出台。因为一个方面，正如前文提到的2005年上半年房价的涨幅仍然维持了较高的水平；另一方面，建设部已经不是决定调控政策出不出台的唯一主体，掌管着资金负责货币信贷政策制定的人民银行，控制着土地资源的国土资源部以及负责税收的税务总局在某种程度上更有发言权。因此，新的调控政策会不会出台，尚不好确认。但是，建设部高官的表态也给风声鹤唳，犯了调控恐惧症的房地产市场打了一剂强心针。观点：1800亿央企房地资源重组显示全行业洗牌来临，华侨城、招商地产、中房股份可能受益进展缓慢的央企房地产资源重组，终于有了下文。日前，中国集团接受中国航空器材进出口集团公司闲置了近10年的沈阳裕宁大厦。而中房没有花一分钱就得到了6个多亿的资产，这是继今年1月华能集团房地产业务无偿划拨给中房后，央企房地产资源重组的第二单。据传，中国网通的各类酒店业务划转也将于今年10月份完成，涉及资产总额可能高达20多亿元。目前在国资委内部，已经有了一个大致的原则，那就是“划江而治”，长江以北地区主要以中房为主，而长江以南，则由招商局、华侨城、保利等南方的央企接管。从本轮房地产行业复苏以来，国有房地产企业已经不再是投资的主力军。投资份额从1998年的38.84%下降到2005年6月的6.66%。在这个国民经济的支柱产业、盈利能力最强的领域，国有经济已经不再是主导。中央企业房地产资源的重组，就是在失去份额的情况下，保证中央企业资产的质量。中央企业房地产资源重组本身就是行业的洗牌，同时预示着新的洗牌变局来临，而国资委钦定的五家公司无疑是其中的赢家。涉及到上市公司，华侨城、招商地产、中房股份被戴上了央企重组的光环，相当长一段时间内，都是利好，特别是对资质比较好的华侨城和招商地产，尤其有利。行业周报本报告内容及观点仅供参考，不构成任何投资建议，报告中所引用信息均来自市场公开资料，我公司对所引用信息的准确性和完整性不作任何保证。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行业务服务。本报告未经许可不得翻版、复制、刊登、发表或引用。-3-公司动态观点：好时光（000526）——好时光遥遥无期8月4日，好时光（000526）发布整改报告，同时公布继续开发华逸园项目议案的补充公告。令人费解的是，公司的名称竟然变成了厦门旭飞投资，而公司此前没有发布过更名公告。一直以来，好时光（000526）以开发酒店式公寓为主，由于该产品不属于房地产行业的主流产品，经济总量较小，加上公司经营酒店式公寓没有优势，公司业绩一直不佳。此番转行开发住宅，前途也是未卜。混乱的经营管理（整改报告可见一斑）逐年下滑的业绩，足以让投资者对其失去信心，000526的好时光遥遥无期。观点：华侨城（000069）——主题地产社区进入成都7月30日，华侨城（000069）发布公告，伙同华侨城房地产公司、香港华侨城公司、深圳市华侨城酒店集团合资设立公司，开发天府华侨城项目。总占地面积达3000亩的项目开发意味着华侨城主题地产的概念进入成都。000069合计权益占到了44.72%，项目的成功开发对公司业绩提升有显著的作用。观点：小商品城（600415）——业绩增长仍有潜力作为地产板块第一高价股，小商品城（600415）公布2005年半年报，每股收益创纪录地达到了0.71元。业绩增长的主要原因是去年10月份国际商贸城二期一阶段开业，本年贡献利润。随着该商城二期二阶段的建设和开业，加上房地产项目开发的利润，小商品城业绩仍然有较大的增长空间。这一点在预收账款科目也有所体现，截至到6月30日，公司预收账款达到了近18亿元，公司增长潜力可见一斑。观点：新黄浦（600638）——大把现金投向何方？新黄浦（600638）年报显示每股收益0.09元，同比增长45%。值得注意的是在宏观调控银根紧缩下，公司不仅没有银行借款，相反账上趴着近9个亿的现金。除了出租带来稳定的收益外，看不到公司新的利润增长点，大把现金投向何方值得重点考虑，否则公司持续增长难以为继。本周主要地产公司动态资料来源：西南证券序号代码公司名称公司动态日期1000526好时光整改报告8月4日2000558莱茵置业诉讼，大股东持有股权被冻结8月3日3000616亿城股份整改报告8月3日4600890中房股份大股东股权司法冻结8月2日5000069华侨城成立成都公司开发3000亩项目7月30日6600415小商品城公布2005年半年报，每股收益0.71元7月30日7600638新黄浦公布2005年半年报，每股收益0.09元7月30日8000897津滨发展公布2005年半年报，每股收益0.012元8月5日9000014沙河股份公布2005年半年报，每股收益0.26元8月5日10600067冠城大通公布2005年半年报，每股收益0.20元8月5日行业周报本报告内容及观点仅供参考，不构成任何投资建议，报告中所引用信息均来自市场公开资料，我公司对所引用信息的准确性和完整性不作任何保证。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行业务服务。本报告未经许可不得翻版、复制、刊登、发表或引用。-4-市场表现观点：深圳本地股上涨不会有持续性8月3日，随着一些深圳本地公司国有股划转公告的公布，二级市场这些公司股票走出了一波不错的走势，这些公司包括深振业（000006）、沙河股份（000014）、深深房（000029）、深长城（000042）、深天健（000090）等地产股。我们认为由于地产股前一段时间超跌，国有股划转公告加强了市场对深圳本地股重组的预期，诱发了反弹。但是，我们同时也应该看到，对于多数深圳本地地产公司来讲，由于土地资源的稀少，后续发展的空间并不大。虽然重组一直是市场炒作的一个题材，但是经过了三四年之后，多数公司没有什么实质性的动作，吸引力已经大打折扣。由此来看，深圳本地股上涨不会有持续性。观点：警惕股权分置概念股华发股份（600325）风险本周，某证监会高官宣称：未来政策将向进行了股权分置改革的公司倾斜，没有改革的公司将被边缘化。市场掀起了一波对G股和准G股公司的炒作。华发股份（600325）作为房地产股的代表，涨幅惊人。我们要指出的是，在股改完成后按照10送3支付对价，即使股价回调到7.4元的低位，和其它优质房地产公司相比，股价仍然存在着高估。在股权分置改革初期，由于参与改革的公司比较少，华发股份有这样的表现也可以理解，但是其中已经蕴含着较大的风险。按照价值投资理念，同其他优质地产股相比较，需要警惕华发股份（600325）风险。投资建议观点：选择动态市盈率在15倍以下的公司进行投资，把握半年报行情伴随着大盘的走强，地产股出现了强劲的反弹，上证地产指数收在842.48点，一周涨幅为9.41%。在整体反弹之余，除了提示风险之外，我们认为，目前情况下，稳健的投资策略应该是选择动态市盈率在15倍以下的公司进行投资，同时这些公司之中，多数半年报业绩同比大幅增长。选择满足这两个条件的公司进行投资是我们本周制定的投资策略。西南证券研究发展中心北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座4层邮编：100032传真：[phone]电话：[phone]Email：[e-mail]