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1房地产开发投资与拓展实务房地产开发投资与拓展实务2008年12月2港资地产商把“地段论”奉为真经：“房地产开发中起到关键作用的是拿到一块好地盘。由于建筑成本、专业费、税费等费用相对固定，房地产开发中有关技术如规划、监理、物业管理也相对规范，因此、地盘状况对项目起决定影响。”因此要重新审视地段价值，并对地段价值做出选择判断，即“择地之道”在市场成熟，营销手段、设计水平、施工质量差别不大的情况下，地段仍旧是房地产开发的决定性因素地块判断概述3概括地讲，之所以有楼盘不幸半途搁浅，对于企业来讲，通常面临资金、司法、行政、市场四方面的问题。其中市场因素和营销策划有着直接的关系，资金断链很大原因上也和营销不力有关，行政上的违规如设计、建设违规也或多或少和营销中的产品设计有着联系。仅仅拿到优质地块并不能完全保证企业利润并最终获得项目成功凯恒中心紫荆豪庭建国公寓弘通大厦民源大厦地块判断概述天鸿项目森豪公寓百富中心银钻公寓铂宫4地块选择的影响因素一、市场供求关系二、地块的自身条件1.地块与市中心的距离2.土地承载力3.地势影响4.地块大小影响5.地块形状影响6.其他:日照等三、地块的社会条件1.道路交通设施2.市政基础设施3.生活服务设施(商业文娱)4.附近房地产影响四、地块的环境条件1.自然环境2.休闲生活空间3.空气和噪音、辐射五、地块周围的经济条件1.经济发展状况2.工资水平3.投资水平六、人口因素1.人口数量2.人口素质3.家庭规模七、城市规划因素1.土地用途2.容积率、覆盖率、建筑高度八、心理因素影响1.地块风水2.风俗习惯地块判断概述5两种土地所有权：1、国家土地所有权（国务院代表国家行使）2、集体土地所有权（村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表经营、管理）国有土地使用权取得方式（供地方式）1、划拨2、有偿使用:出让国有土地租赁国有土地使用权作价出资或入股授权经营公开市场与土地价值的判断力----土地所有权6土地收回土地收购土地置换土地征用土地整理一级开发土地储备土地出让土地划拨短期租赁收购整理储备出让公开市场与土地价值的判断力----土地收储流程78公开市场与土地价值的判断力----获取土地的几种主要方式土地储备——房地产企业的生命线招标——专业+技巧+大智慧（避免陷入陪标、破坏潜规则的尴尬、识别瑕疵）挂牌——同拍卖拍卖——专业+勇气+非理性的执着（理性和授权额度的坚决贯彻）并购——机遇+土地质量+铺满鲜花的陷阱（风险意识、充分的评估）合作------看上去很美(合作对象的选择、资源的优劣评判）9国有土地使用权招标出让流程图申请人土地出让申请出让处初审批转土地整理储备中心地价评估投标人缴纳履约保证金、投标土地出让处审查主管局长、局长审批返回出让处开标投标人登记、索取标书和有关文件局长办公会地价审定需提交的文件1、土地出让申请2、《房屋所有权证》3、《国有土地使用证》；无《国有土地使用证》的，提供土地权属来源文件4、无法院查封、抵押的证明5、营业执照或法人资格证明文件6、有《规划意见书》及其它规划材料的，提交《规划意见书》、其它规划材料及3份地价评估报告储备土地拟订土地收益分配及搬迁协议拟订招标文件市国土房管局与中标人签订《土地出让合同》发布招标公告拟订招标工作方案返回土地整理储备中心土地整理储备中心与原土地使用者签订土地收益分配及搬迁协议成立评标小组评标小组评标市国土房管局确定中标人，发出《中标通知书》无规划意见书出让底价审定小组确定招标底价市国土房管局受理有规划意见书市规委规划意见书地价办公室地价初审土地整理储备中心向土地利用中心移交文件土地利用中心拟订《土地出让合同》受让方缴纳合同定金公开市场与土地价值的判断力----获取土地的几种主要方式10国有土地使用权挂牌出让流程图申请人土地出让申请出让处初审批转土地整理储备中心地价评估土地出让处审查主管局长、局长审批出让处竞买竞买人登记、索取挂牌文件和有关文件局长办公会地价审定需提交的文件1、土地出让申请2、《房屋所有权证》3、《国有土地使用证》；无《国有土地使用证》的，提供土地权属来源文件4、无法院查封、抵押的证明5、营业执照或法人资格证明文件6、有《规划意见书》及其它规划材料的，提交《规划意见书》、其它规划材料及3份地价评估报告储备土地拟订土地收益分配及搬迁协议拟订挂牌文件市国土房管局与中标人签订《土地出让合同》挂牌拟订挂牌工作方案土地整理储备中心土地整理储备中心与原土地使用者签订土地收益分配及搬迁协议市国土房管局与竞得人签订《拍卖成交确认书》无规划意见书出让底价审定小组确定挂牌底价市国土房管局受理有规划意见书市规委规划意见书地价办公室地价初审土地整理储备中心向土地利用中心移交文件土地利用中心拟订《土地出让合同》受让方缴纳合同定金竞买人提出竞买申请时应提交的文件：1、竞买申请书2、营业执照3、法人代表证明书4、法人代表身份证复印件5、不低于公告数额的履约保证金6、按公告须提交的其它文件竞买人提出竞买申请检查竞买申请的有效性，发放标号的竞买标志牌公开市场与土地价值的判断力----获取土地的几种主要方式11国有土地使用权拍卖出让流程图申请人土地出让申请出让处初审批转土地整理储备中心地价评估土地出让处审查主管局长、局长审批返回出让处公开拍卖竞买人登记、索取拍卖文件和有关文件局长办公会地价审定需提交的文件1、土地出让申请2、《房屋所有权证》3、《国有土地使用证》；无《国有土地使用证》的，提供土地权属来源文件4、无法院查封、抵押的证明5、营业执照或法人资格证明文件6、有《规划意见书》及其它规划材料的，提交《规划意见书》、其它规划材料及3份地价评估报告储备土地拟订房屋土地收益分配及搬迁协议拟订拍卖文件市国土房管局与中标人签订《土地出让合同》发布拍卖公告拟订拍卖工作方案土地整理储备中心土地整理储备中心与原土地使用者签订房屋土地收益分配及搬迁协议市国土房管局与竞得人签订《拍卖成交确认书》无规划意见书出让底价审定小组确定拍卖底价市国土房管局受理有规划意见书市规委规划意见书地价办公室地价初审土地整理储备中心向土地利用中心移交文件土地利用中心拟订《土地出让合同》受让方缴纳合同定金竞买人提出竞买申请时应提交的文件：1、竞买申请书2、营业执照3、法人代表证明书4、法人代表身份证复印件5、不低于公告数额的履约保证金6、按公告须提交的其它文件竞买人提出竞买申请检查竞买申请的有效性，发放标号的竞买标志牌公开市场与土地价值的判断力----获取土地的几种主要方式12公开市场与土地价值的判断力----案例来广营2#地(招标底价14.328亿、规划建筑面积49.82万㎡)投标单位投标地价总额北京懋源置业有限公司、北京懋源房屋开发有限公司、北京麒麟房地产开发有限责任公司投标联合体20.1北京春光房地产开发有限公司、四川大地房地产开发有限责任公司投标联合体23.31北京城市开发股份有限公司、国奥投资发展有限公司投标联合体25北京华润曙光房地产开发有限公司、华润置地（武汉）发展有限公司投标联合体27.5北京合生北方房地产开发有限公司35.962813丰台区小井村新村住宅及配套用地（招标底价5.18亿）投标单位投标地价总额广州富力地产股份有限公司7金融街控股股份有限公司7.7北京华润曙光房地产开发有限公司7.7重庆龙湖地产发展有限公司8.1首创置业股份有限公司8.1金地（集团）股份有限公司8.848北京金泰房地产开发有限责任公司与北京金泰恒业有限责任公司投标联合体9北京北辰实业股份有限公司9.7保利房地产（集团）股份有限公司10.48北京万科企业有限公司10.5中海地产集团有限公司11.11北京市华远地产股份有限公司12公开市场与土地价值的判断力----案例14公开市场与土地价值的判断力----案例朝阳区西大望路27号住宅及公建用地-万科金色成品（招标底价7.49亿）投标单位投标地价总额远洋地产有限公司8.6北京名流未来置业有限公司和名流置业集团股份有限公司联合体11.11北京合生北方房地产开发有限公司12.8北京中蓝隆基房地产开发有限公司和重庆龙湖地产发展有限公司15金融街控股股份有限公司15.81北京万科企业有限公司1715丰台区王佐乡居住项目用地（招标底价5.5亿）投标单位投标地价总额北京中金安盛房地产开发有限公司6.6019北京新鸿基盛城置业集团有限公司与北京崇文•新世界房地产发展有限公司投标联合体8.52重庆市金科实业（集团）有限公司10.74公开市场与土地价值的判断力----案例16顺义区天竺空港展馆配套设施项目用地国有建设用地使用权（招标底价为4.1亿）投标单位投标地价总额中国水电建设集团房地产有限公司4.18北京中展投资发展有限公司和北京城市开发集团有限责任公司联合体4.6北京城建集团有限责任公司和北京城建房地产开发有限公司联合体5.18北京世纪龙泉房地产开发有限公司9.2公开市场与土地价值的判断力----案例172、大兴区黄村镇康庄回迁房居住、商业金融、市政公共设施项目用地(招标底价为5.5246亿)投标单位投标地价总额北京兴创房地产开发有限公司5.5268北京京南住房开发有限责任公司5.5298北京市大兴城镇建设综合开发集团5.53581、石景山衙门口地块公开市场与土地价值的判断力----案例18成交价序号宗地名称起始价(万元)(万元)楼面地价（元/㎡）受让单位开发程度成交价/底价1房山区广阳家园A、B区（D、E地块）居住项目用地23309723004214中铁房地产集团有限公司五通一平3.12门头沟新城冯村地区（一期）居住项目用地443321500005243华润置地（武汉）发展有限公司三通一平3.43大兴区旧宫镇西广德村住宅项目用地27800279002255北京润丰房地产开发有限公司三通一平1.04大兴区黄村镇卫星城北区17号地510001430006291华润置地（武汉）发展有限公司六通一平2.85大兴区黄村镇永华路6号住宅、公建项目用地31900401002827北京艺苑房地产开发有限责任公司三通一平1.36顺义区马坡镇住宅、办公、商业金融项目用地（7号地）387501210004051北京顺义新城建设开发有限公司七通一平3.17昌平区龙脉花园居住项目用地16415494003677重庆市金科实业（集团）有限公司北京兴源房地产开发有限公司联合三通一平3.08顺义区后沙峪居住及商业金融项目20741650004420北京景旭房地产开发有限公司六通一平3.19大兴区旧宫储备项目用地3873739137.73908北京军建利司达房地产开发有限公司三通一平1.010顺义区马坡镇编号07085-133932836003767重庆市君兆房地产开发有限公司七通一平2.511顺义区马坡镇编号07085-2370421142004259重庆市君兆房地产开发有限公司七通一平3.112北京市顺义区马坡镇住宅及配套设施项目用地（新城2号地）594422520007064北京顺义新城建设开发有限公司六通一平4.213昌平新城东区一期用地55189610002377北京新龙房地产开发有限公司七通一平1.1公开市场与土地价值的判断力----案例-2007.1-2008.4北京市挂牌成交概况191房地产开发投资概述2中国房地产业发展现状3宏观调控与房地产4中国房地产市场主要特点5房地产业需求增长空间课程大纲课程大纲6构成住宅有效需求的影响因素7房地产企业的投资战略8典型房企投资模式9城市评价体系及技术标准10项目评价体系及技术标准11风险分析与投资决策20一、基本概念二、房地产投资形式1、直接投资◆房地产开发投资◆房地产置业投资2、间接投资◆购买房地产企业的股票或债券◆房地产投资信托基金◆住房抵押贷款证券三、房地产投资对象分类1、土地开发投资2、住宅房地产投资3、商业房地产投资4、工业房地产投资房地产开发投资概述------投资形式及投资对象21四、房地产投资的特点1、投资的巨额性和投资回收的长期性2、高风险性3、容易受政策影响4、保值性和增值性5、专业性6、周期性五、房地产投资分析的意义1、可以为房地产投