房地产开发投资略

1《房地产开发投资略》清华大学卓越房地产总裁班讲义主讲人：戴亦一教授厦门大学管理学院EMBA中心主任2July17，,2006·北京戴亦一：经济学博士，中国注册房地产估价师，美国哈佛大学(HBS)、加拿大麦基尔大学访问学者。北京大学、清华大学、中国人民大学、浙江大学等校房地产总裁班特聘教授。现任厦门大学管理学院MBA教育中心教授、厦门大学EMBA教育中心主任、厦门房智地产策划代理公司首席顾问。中国市场营销学会CMO资格认证培训师，福建省房地产业协会特别顾问。主要研究领域为房地产开发投资、市场营销管理等。目前主持承担国家自然科学基金等国家级科研项目多项。曾先后主持或参与完成国家社科基金项目6项。先后出版学术著作5本，在各类学术刊物上发表论文40多篇，所完成的科研成果共获得政府奖励16项。先后承担过各类房地产高层培训近２00期，参与咨询或培训的客户有福建融桥集团、三木集团、浙江正泰集团、温州商会、香港源通集团、台湾一番、上海欧晟、厦门建发集团、厦门国贸集团、厦房股份、深圳华侨城集团等，并亲自担纲主持过“三木·鼓楼步行街”、“三信·金鼎广场”等数十个大中型地产项目的投资策划与营销管理工作。联系电话：[phone]主讲人简介PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn23July17，,2006·北京房地产开发投资三大策略平台1、取势2、明道3、优术案例：万科、万达、顺驰、国美、明发等公司的商业模式4July17，,2006·北京单元一：房地产产品与投资的特殊性及其策略含义一、房地产产品概念的最新发展——从产品概念的延伸洞悉中国20年来房地产市场竞争的演变与开发投资策略的变化历程及其内在逻辑PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn35July17，,2006·北京菲力浦·科特勒：房地产产品的五个层次（FiveProductLevels）PotentialproductAugmentedproductExpectedproductBasicproductCorebenefit核心产品形式产品期望产品附加产品（超出期望）潜在产品6July17，,2006·北京房地产开发投资的产品创新案例分析：安徽鼓楼步行街项目案例上海新天地项目案例上海新干线商城项目案例PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn47July17，,2006·北京LowHigh（高）相对水平产品或服务要素Formule1offersunprecedentedvaluetothemassofbudgethotelcustomersinFrancebygivingthemmuchmoreofwhattheyneedmostandmuchlessofwhattheyarewillingtodowithout.一个有关客户核心价值的案例研究：法国雅高集团Formule1’sValueCurveFormule1’svaluecurveAverageone-starvaluecurve房价安静卫生床的质量房内家具和用品前台接待房间大小大堂建筑美学餐饮设施四个问题1.想当然的行业假设2.实际要求比行业标准低3.实际要求比行业标准高4.有要求但从未考虑蓝海战略8July17，,2006·北京创造传递客户价值（CustomerDredValue）与物超所值“Itisnolongerenoughtosatisfycustomers.Youmustdelightthem！”——PhilipKotlerPDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn59July17，,2006·北京形象价值人员价值服务价值产品价值客户总价值(价值感)货币成本时间成本体力成本心理成本客户总成本(成本感)客户传递价值创造传递客户价值（CustomerDredValue）——消费者剩余营销概念的理解10July17，,2006·北京消费者剩余营销消费者剩余（Consumersurplus）就是消费者愿意支付的价格与实际市场价格的差额。课堂讨论：世界上最好的东西是什么?PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn611July17，,2006·北京2023000110价格销量5000ABCDEFGI680006000912July17，,2006·北京营销势能的概念“激水之疾，至于漂石者，势也；鸷鸟之疾，至于毁折者，节也”。------《孙子兵法》第五篇“兵势”PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn713July17，,2006·北京消费者剩余理论的实战案例分析：1、广州本田雅阁&广州丰田凯美瑞案例2、三信·秀水华庭案例课堂讨论：消费者剩余营销的适用条件？14July17，,2006·北京期望产品与附加产品的转化美国最大的房地产企业普特公司（Pulte）著名的“购房7步程序”案例PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn815July17，,2006·北京二、房地产的产品特性及其策略含义1、不可移动性2、耐久性房地产品牌战略（万科案例）3、高价值4、唯一性5、多样性与依赖性16July17，,2006·北京6、相对位址（situs）的可变性7、稀缺性8、消费与投资的双重性9、价格的易波动性10、社会性PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn917July17，,2006·北京18July17，,2006·北京S1S2D1D2E1E2E3P1P2P3Q1Q2Q3QP讨论：为什么楼价容易暴涨暴跌？PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn1019July17，,2006·北京1、不可移动性2、耐久性3、高价值性4、唯一性（异质性）（差异化唯一性排他性）5、相互影响性（新天地、未来海岸）6、稀缺性（一定时间、一定区域、特定用途物业）7、消费与投资的双重性8、价值的不确定性（泡沫、包装）房地产的产品特性：对应的十大开发策略不同区域开发的避险策略品牌策略撇脂策略、寅吃卯粮策略和化整为零策略差异化策略复合地产策略饥饿策略（拦坝）定位策略（不夜城）故事策略20July17，,2006·北京9、受理性预期因素影响（北海案例、台湾街案例）10、房地产产品的社会属性预期策略声望策略PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn1121July17，,2006·北京三、房地产的市场特性及其管理含义1、权益交易市场2、区域性市场3、不完全竞争市场4、低效率市场5、政府管制的市场22July17，,2006·北京四、房地产置业投资的特殊性1、安全性2、节税效果3、增值性4、抗通货膨胀5、融资便利性6、企业形象PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn1223July17，,2006·北京五、房地产开发投资的特殊性及相应的开发策略1、外部效应明显2、易受政策约束3、资金密集4、高风险（房地产开发投资与置业投资之区别）24July17，,2006·北京5、便于运用财务杠杆6、开发行为不可逆7、依赖性强（矿区模型）8、套现能力弱9、项目存活期有限10、规模效应显著PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn1325July17，,2006·北京房地产开发投资特性：对应的十大开发策略1、外部效应明显2、易受政策约束3、资金密集型4、规模效应显著大盘开发策略搭便车策略/抢滩策略/复合地产策略公共关系策略财务杠杆策略/现金为王策略/傍大款策略26July17，,2006·北京5、产品可预售6、开发行为不可逆7、依赖性强（矿区模型）8、套现能力弱9、成活期短10、低效率市场零缺陷策略摘桃子策略快速营销策略财务杠杆策略/借鸡生蛋策略现金为王策略学习策略PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn1427July17，,2006·北京从企业利润的来源得到的启示创新能力：利润是成功的创新者的报酬（如Intel的技术创新、DELL的商务模式创新、上海新天地、六安步行街）风险控制能力：利润也是对冒险的奖励（北京亦庄、樱花山庄）不完全竞争地位：完全竞争、垄断竞争、寡头、垄断规模经济：成本优势（福特汽车、格兰仕）企业家才能：王石28July17，,2006·北京六、房地产开发投资的风险分析及其规避策略房地产开发投资高风险的特殊含义：风险：决策的实际结局可能偏离它的期望结局的程度。——（英）史蒂夫•鲁比高风险的两种特殊含义PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn1529July17，,2006·北京“神欲使之灭亡，必先使之疯狂。”——欧底庇德斯（古希腊悲剧作家）案例介绍：巨人大厦案例30July17，,2006·北京房地产开发投资的风险类型A、经济风险B、财务风险C、流动性风险D、管理风险E、利率风险F、政治风险A、系统性风险：宏观经济景气、产业政策变化、房地产行业周期B、非系统性风险：个别项目的风险PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn1631July17，,2006·北京A、系统性风险的控制策略——政策研究政策的传导机制B、非系统性风险的控制策略——管理意外事故——保险因信息缺乏或盲目投资或能力有限或因合同违约a、组合投资（组合投资的类型及其案例）b、流动性风险管理c、成本与工期的控制d、集团化经营e、无追索条款的抵押合同f、寻找无限合伙人房地产开发风险的规避策略32July17，,2006·北京单元二、房地产开发投资的时机策略“在不确定性下，实施某种具体的经济活动成了生活的次要部分，首要的问题或功能是决定干什么以及如何去干。”——FrankKnight(Risk,Uncertainty,andProfit)PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn1733July17，,2006·北京决策者永远的苦恼：1、信息不充分2、未来不确定投资决策的三个老问题：1、要不要上项目？2、何时上项目？3、如何上项目？一、房地产投资决策的基本问题与烦恼34July17，,2006·北京１、经济周期与房地产业周期ã经济周期的理论解说与中国经济周期的实证研究结论——对98年以来本轮房地产周期的分析二、房地产开发投资决策的时机选择PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn1835July17，,2006·北京一种判定房地产周期阶段的方法ABCDE波动幅度时间复苏与增长繁荣危机与衰退萧条突发事件！36July17，,2006·北京房地产周期的他山之石头：各国房地产市场周期的实证规律PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn1937July17，,2006·北京日本房地产周期10年左右香港房地产周期7-8年美国房地产周期18-20年38July17，,2006·北京*案例分析：香港房地产市场的周期表现PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.com.cn2039July17，,2006·北京如何判定本地楼价的泡沫程度？空置（关）率；收入房价比；投机比例；租金与房价的背离程度；房价增长速度与GDP增长率40July17，,2006·北京政府的宏观调控政策对市场的影响自用需求=人口X购买力X购买倾向按揭条件心理预期1、需求管理政策：2、供给管理政策：土地、资金