房地产开发投资的实物期权决策模型构建和应用研究

浙江大学硕士学位论文房地产开发投资的实物期权决策模型构建和应用研究姓名：阮于斌申请学位级别：硕士专业：企业管理指导教师：贾生华20070413房地产开发投资的实物期权决策模型构建和应用研究作者：阮于斌学位授予单位：浙江大学相似文献(10条)1.学位论文刘涛基于实物期权的房地产开发投资决策理论研究2007房地产业是国民经济稳定发展的重要支柱，事关国计民生。然而，由于房地产开发具有长周期、高投入和房价波动大的特点，使得房地产业面临极大的不确定性，存在巨大的风险。高度不确定的房地产开发市场呼唤科学的投资理念，为此，开展不确定环境下房地产投资的相关理论研究具有重要意义。房地产投资的主体是各房地产开发商，他们作出的房地产开发投资决策的科学性与否对市场风险有很大影响，而房地产业的健康发展将影响整个国民经济的持续稳定发展。实物期权，作为一种标准的随机分析技术，适合于分析高度不确定环境下的投资决策问题，依其分析求解过程可分为两种方法：离散时间和连续时间。离散时间方法求解虽然简单直观，但由于其对未来资产价值变化状态的假设过于简单，很难结合具体的市场情况进行分析，连续时间方法则正好相反。所以，本文借助连续时间的实物期权方法对房地产开发投资决策进行系统的理论研究，希望从理论角度探索房地产开发投资的理性决策，为房地产开发商的投资实践提供一个规范参照，从而为房地产市场的持续健康稳定发展贡献绵薄之力。本文研究的主要内容为：(1)在大量阅读国内外文献基础上，对期权定价理论、实物期权方法以及期权博弈和不完全信息下的研究作了详尽的综述。并对连续时间下的实物期权求解技术作了简明扼要的阐述，且全面总结了用于处理阈值可达性的首次达到时间的相关理论，提出了连续时间下实物期权分析方法的一般框架。(2)利用连续时间实物期权方法考察不确定环境下的房地产开发投资用地的来源问题，在几何布朗运动假设下分析了农业用地向城市用地的转化，得到了相应的地价结构函数，并用首次到达时间的相关理论分析了城市扩张的平均时间，同时也考虑了税收对转化开发的影响，并通过引入房产开发密度拓展了土地转化开发的研究领域。这一问题特别符合我国房地产开发市场的现状，即房地产业发展迅猛、城市化进程日新月异，大量的农业用地向城市用地转化以满足城市建设的需要，而对这一过程中相关规律的把握是房地产商正确开发投资的必要保障，也是政府作出合理调控政策的前提。(3)利用连续时间实物期权方法系统地建模分析了不确定环境下的房地产开发商的投资决策。这体现为分别在不完全竞争市场、不对称双头垄断市场和存在噪声的不完全信息市场下对房地产商的开发投资决策进行了理论研究，在考虑建设时间后得到了相应的最优开发阈值，并研究了开发阈值的可达性，分析了开发的平均等待时间；同时，针对房地产开发的特点，在本文的大多数模型中引入了对最优开发密度的分析，因为房地产商作出开发投资决策的时候，在决定何时投资开发的同时一般还要决定开发多少，这一点在其他房地产投资决策模型的分析中常常被忽视。同时，在得到每个模型的分析结果后，不仅利用现实市场的经济现象验证模型的正确性，而且利用模型分析结果去解释经济现象，为开发商的理性决策作出指导，对政府调控房产市场的政策提供理论支持和建议。本文的创新性主要体现在以下四个方面：第一，在几何布朗运动假设下利用连续时间实物期权方法对农业用地向城市用地的转化建模分析，考察了不确定环境下的房地产开发投资用地的来源问题。第二，利用期权博弈理论建立了不对称双头垄断市场的房地产开发模型，通过分别假设成本和需求不对称考虑了不对称双头垄断市场的房地产开发投资决策，给出了完整的不对称动态子博弈完美纳什均衡策略，并分析了其蕴含的经济含义。第三，根据房产价值由真实需求和投资需求共同决定的特点，利用噪声实物资产理论研究了资产价值本身的不完全信息对房地产开发投资决策的影响。第四，针对传统实物期权研究中所忽视的最优投资时机的可达性问题，系统评述了首次到达时间的相关理论，并对房地产市场中的最优开发投资时机的可达性及与此对应的平均到达时间进行了深入分析。总之，本文在连续时间下对房地产开发投资决策进行了系统的理论研究，填补了国内该领域研究的空白，不仅可以为房地产开发商的理性开发决策提供指导，而且可以为政府利用市场经济规律调控房产市场的经济政策提供理论支持，同时也加深了应用实物期权理论处理不确定环境下的投资决策问题的理解和认识。2.期刊论文吴立扬.魏蓉.WuLiyang.WeiRong基于实物期权的房地产开发投资决策模型-武汉理工大学学报（信息与管理工程版）2006,28(10)通过对房地产项目的特性分析,阐述了当前基于实物期权的房地产投资决策中存在的方法误差大、投资决策定价不准确等问题;探讨了一种基于人工神经网络的房地产开发投资决策实物期权定价模型,并通过Matlab6.5编程实现.仿真结果表明,此种方法避免了主观因素的影响,计算结果误差较小,能在一定程度上提高房地产开发投资决策的准确度.3.学位论文戴明军房地产开发项目的实物期权评价方法2007本文主要研究知识经济和信息时代中房地产开发企业如何应用创新的投资决策方法——实物期权方法。实物期权方法是当前项目投资决策领域学术研究的前沿课题。目前理论界对实物期权方法本身讨论的论文较多，但对企业应用层面的研究较少。在房地产开发投资决策领域中亦是如此，研究的范围也很窄，主要研究了基于B-S模型的延迟期权和分期开发期权，没有研究延迟期权的开发时机，对房地产开发过程中复合期权的研究也较少。本论文从另一个侧面去研究延迟期权，即基于二叉树模型的延迟期权，利用二叉树模型研究了投资机会选择问题，另外还研究了房地产开发过程中的复合期权问题，即相关联项目之间存在的增长期权。有助于弥补该选题方面应用研究的不足，为房地产开发投资决策时间提供指导。本文围绕着房地产开发过程中的不确定性以及实物期权的特征，开发企业如何用实物期权方法识别以及评价这些不确定性。在前人的研究基础上，本文主要研究了基于二叉树模型的延迟期权和基于B-S模型的增长期权的评价方法，通过模型的建立和参数科学的确定，使实物期权的方法更好的应用到房地产开发的实践中去。4.学位论文张海琳房地产投资决策中实物期权应用研究2006房地产开发过程中存在很多的不确定性，如何在不确定的市场环境下进行准确的投资决策，是房地产开发商普遍关心的问题。实物期权方法作为在不确定市场环境中辅助投资决策的方法，已经逐渐成为房地产投资决策理论研究的前沿领域。本论文在现有相关研究成果的基础上，结合房地产开发决策问题的特点，深入研究实物期权方法在房地产领域中的应用，修正传统决策方法的缺陷，旨在提高房地产投资决策的科学性。本文通过理论与实际相结合、定性与定量分析的方法，系统地介绍了房地产项目投资决策中实物期权的特征、价值和定价模型，对其在房地产投资中的创造运用过程作了阐述。首先，指出传统投资决策方法的不足，展示实物期权的合理性和科学性；借用金融期权的定义，阐述实物期权的概念及发展沿革。然后由金融期权定价公式推导出实物期权定价模型，重点介绍二叉树离散定价模型、Black．Scholes连续定价模型、成本约束模型。通过对房地产开发投资决策中蕴涵的期权特征深入分析，提炼出房地产开发投资决策中常见的3类期权问题：延迟期权、成长期权以及成本约束；建立实物期权方法在房地产开发投资决策中应用的基本框架，并对房地产投资项目中的三类期权定价模型提出参数的确定方法。最后，通过房地产开发案例的研究，应用实物期权的定价模型，提出房地产开发过程中改进的投资决策准则。论文的研究成果表明：房地产投资中期权价值是不容忽略的。实物期权方法能充分挖掘房地产投资项目中的隐含价值，在项目价值的评估中能定量估计不可逆性、不确定性的价值。本文案例分析的结果就证明考虑等待期权和成长期权，可以大大改善项目的总体投资收益。同时，实物期权方法充分考虑管理柔性的价值。企业可以根据项目开发的内在实际收益和外在环境的变化，选择相应的投资决策方案和确定恰当的投资时间和开发规模：在不确定的市场条件下，可以采取延迟开发和注重企业的成长性策略，适当扩大规模；在成本约束情况下，可以采取提前开发策略，减少闲置成本。这些研究成果将有助于投资者更好的选择开发时点以实现投资价值的最大化，帮助投资者合理有效的分析和利用开发过程中所存在的投资灵活性，对企业整体价值有进一步认识，进而制定长远的总体经营战略。5.期刊论文刘奕均.牛盼强基于实物期权的房地产开发价值评估研究-科学技术与工程2010,10(4)未来不确定的条件下,传统NPV分析方法在价值评估中使用受到限制.通过积极、动态、实时的管理创造项目价值,运用项目管理者的柔性决策空间、实物期权思想及其二项式期权定价模型,确定投资项目中的实物期权价值,可以在一定程度上弥补传统方法的缺陷.基于实物期权分析框架,考虑实物期权价值,寻找项目现值投资决策的临界值;并运用实物期权分析方法,充分挖掘项目中不确定条件下所蕴涵的灵活性价值,对房地产开发项目中的价值进行正确评估.6.期刊论文周焯华.ZHOUZhuo-hua房地产开发评估的实物期权方法-重庆建筑大学学报2005,27(3)房地产开发是高风险,其开发环境具有高度的不确定性,传统的投资项目价值评估方法如净现值法或折现现金流法常常低估了房地产的投资价值.应用实物期权的理论和方法,讨论了房地产开发项目在不确定性下的投资机会价值,为房地产项目的投资决策提供了一种新的方法.7.学位论文魏蓉基于实物期权的房地产开发投资决策研究2007房地产项目的投资过程是通过预测未知的供给与需求而进行某种房地产投资与决策的过程，因此，不确定性是整个房地产投资的基本特性，决定了房地产投资是一种风险投资。房地产投资量大、开发周期长、空间上的固定性、无法将房产或地产根据需要状况进行转移，而且房地产开发项目投资涉及面广、环节多，所有这一切都导致了房地产投资的高风险性。面对日益激烈的房地产市场，如何进行投资决策，规避风险，获取最大效益，避免因投资决策失误而造成的巨大经济损失，是目前各房地产企业需要解决的主要问题。实物期权作为一种新的方法，正在逐步广泛地应用于投资决策、财务管理、价值评估等领域。它在房地产投资领域应用有很大的必要性和很好的应用前景。但近年来国内外专家学者在对房地产项目进行投资决策时，大部分都运用Black-Scholes模型进行评价，该方法忽略了实物期权自身不同于金融期权的特点，具有很强的随意性。单纯地套用金融期权的定价模型对房地产项目进行投资决策，可能会得出错误的结论，影响投资者的正确决策。本文分析了房地产项目的特性，对国内外房地产开发投资决策的现状进行了论述，阐述了神经网络与BP算法的相关理论基础。本文结合当前在房地产开发项目中普遍使用的传统决策模型，尤其是折现现金流量(净现值)方法，深入研究探讨如何解决传统B-S决策模型的缺陷和局限性，并讨论了基于人工神经网络实物期权模型，将传统方法与之结合补充分析。并运用该模型对房地产开发项目进行科学决策，解决房地产投资决策中的实际问题。本文的研究内容主要有三点：(1)房地产投资决策现状分析；(2)基于实物期权的房地产开发投资决策模型；(3)基于实物期权定价模型的房地产投资决策研究。本文研究的意义是，在房地产开发投资决策领域，实物期权理论的应用使得决策者的灵活性价值得以体现和量化，修正了传统决策方法的缺陷和不足，使房地产开发投资决策更加科学合理，同时在实践上能够帮助房地产企业管理者规划和管理战略投资。最后，对本论文所做的工作进行总结，并指出了在我国房地产投资领域应用实物期权方法时应注意的一些问题。8.学位论文王宇实物期权方法在房地产开发中的应用研究2004本文在对相关理论进行阐述和研究后，运用实证研究方法对实物期权在房地产开发中的应用展开讨论，其中重点对房地产的估价和商品房的预售价格制定问题进行了研究，希望得出比较有价值的结果。全文分四章：第一章，介绍期权和实物期权的基本概念和理论；第二章，分析房地产开发中的净现值法以及缺陷，主要分析房地产开发中存在的种种期权特征，并对实物