房地产开发投资的情况 天相

收盘月涨幅（%）天相房地产指数2589.529.79%天相流通指数2772.939.14%上证指数16.9910.68%200022002400260028003000320034003600380011-0211-0211-0311-0311-0411-0411-0511-0511-0611-0611-0711-0711-0811-0811-0911-0911-1011-1011-1111-1111-1211-1212-0112-0112-02房地产上证指数相关报告：地产股主题投资系列之—矿产资源类（行业深度研究报告，2011年3月3日）把握结构性机会—房地产行业2011年下半年投资策略报告（2011年7月15日）销售增速下滑市场预期消极—2011年9月地产月报（2011年9月22日）机会来源于政策修正—2012年度策略（2011年12月15日）证券研究报告·行业研究报告日期：2012年2月6日2011年10月全国房价下降态势确立—2011年量价回顾行业指数与相关市场指数比较行业指数近一年走势图证券分析师：张会芹执业证书编号：A0140511070002【电话】021-58824282-882【邮箱】[e-mail]服务热线010-66045555服务邮箱[e-mail]诚信源于独立，专业创造价值请阅读最后一页重要免责声明本报告关注点：z2011年房地产量价走势；z2011年地产投资及资金情况；z2012年投资策略。投资要点：z2011年全国商品房销售量同比略增：2011年全国商品房销售面积为10.99亿平米，同比增长4.9%，较去年下降5.2个百分点；销售金额5.91万亿元，同比增长12.1%，较去年下降6.2个百分点；商品住宅全年销售9.7亿平米，同比增长3.9%，较去年下降4.1个百分点；销售金额4.86万亿元，同比增长10.2%，较去年下降4.2个百分点。一季度及四季度销售低迷、5月-8月相对较好。z10月份全国房价下降态势已经确立：总体来看，10月份房价下降态势已经确立，一线城市房价整体下降，二线和三线城市房价下跌的有30个，占比45%，环比大幅增加13个。11月份全国有49个城市房价下降，占70大城市的92%。z重点城市销售量下降居多，去化周期延长：总体来看，一线城市成交情况呈现比较一致的态势，即5-7月成交较好，2-4月、8-12月成交较差，最差的月份为传统的金九银十，下半年从8月份开始一线城市成交量集体沦陷，价格也在9月份出现松动，环比持续下降。从存货去化周期看，一线城市平均为11个月，较2010年的8个月延长3个月，主要是由于下半年成交低迷，去化周期延长。比较来看，重点二线城市销售情况略好于一线城市：苏州、杭州等城市商品住宅销售面积维持了同比增长，青岛、天津销售面积虽同比下降，但降幅低于一线城市；二线城市的去化周期也多不超过10个月，较一线城市略短。z地产行业投资力度调整主要从2011年9月份开始。从房地产开发投资额来看，增速从9月份开始明显回落，主要体现在新开工面积及拿地金额上。9月份房屋新开工面积同比增长8.9%，较8月份的32%下降23.1个百分点，12月份新开工面积同比下降18.9%，为2011年首次负增长。拿地增速持续下滑：2011年土地购置面积增速由2月份的57.1%持续下滑至12月份的2.6%。8月份拿地增速下滑至10%以下，9月-12月增速处于低位下滑态势。龙头企业拿地金额也缩减5成左右。z机会来源于政策修正：虽然我们认为2012年政策依然不会退出，但我们总体认为部分政策已经“矫枉过正”，明年或对需求端的政策进行结构性修正。2012年地产股我们继续看好三条主线：受益于两极分化及市场整合的龙头企业、受调控影响较小的商业地产及政策压力较小的中西部企业。如万科、世茂股份、天地源。房地产开发本报告仅供天相投顾客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司当然客户。2诚信源于独立，专业创造价值证券研究报告·行业研究www.txsec.com正文目录1.楼市量价分析.................................................................................................................41.1全国销售量价.........................................................................................................................................................41.2重点城市销售量价.................................................................................................................................................61.3龙头企业销售量价...............................................................................................................................................112.房地产开发投资...........................................................................................................122.1全国房地产投资...................................................................................................................................................132.2重点城市投资.......................................................................................................................................................152.3公司投资...............................................................................................................................................................193.房地产金融..................................................................................................................214.投资策略......................................................................................................................22图表目录图表1：2011年商品房销售面积10.99亿平米图表2：2011年商品住宅销售面积9.7亿平米........................................................................................................4图表3：2011年商品房销售金额5.91万亿元图表4：2011年商品住宅销售金额4.86万亿元......................................................................................................4图表5：9月开始商品房销售面积增速同比下降图表6：9月开始商品住宅销售面积增速同比下降.................................................................................................5图表7：12月新建商品住宅房价指数.......................................................................................................................6图表8：11月新建商品住宅房价指数.......................................................................................................................6图表9：8月份开始，北京商品住宅销售面积同比下降图表10：去化压力加大（单位：月）......................................................................................................................7图表11：8月份开始，上海商品住宅销售面积同比下降（单位：万平米）图表12：平均去化周期7.5个月...............................................................................................................................7图表13：广州住宅销售面积同比下降10.32%图表14：广州住宅2011年去化周期平均为8.9个月.............................................................................................8图表15：深圳住宅销售面积同比下降16.6%（单位：万平米）图表16：深圳住宅去化周期为10.8个月.................................................................................................................8图表17：一线城市住宅成交量从8月份开始低迷（万平米）图表18：一线城市住宅去化周期为11个月............................................................................................................9图表19：杭州住宅销售面积同比增长24.3%（单位：万平米）图表20：杭州住宅平均去化周期为21个月............................................................................................................9图表21：苏州住宅销售面积同比增长18.8%（单位：万平米）图表22：苏州住宅平均去化周期为8个月............................................................................................................10图表23：南京住宅销售面积同比下降25