房地产开发投资的资金来源 海通

增持维持请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明房地产行业2012年1月17日市场表现房地产行业1-12月数据点评：全年销售小幅增长，行业资金来源有所扩大资料来源：海通证券研究所相关研究房地产行业分析师涂力磊SAC执业证书编号：S0850510120001电话：[phone]Email：[e-mail]联系人贾亚童电话：[phone]Email：[e-mail]前期观点得到验证，行业走势超市场预期。行业2011年整体回落，但幅度好于市场预期。整体而言，行业运行处于海通中性预期范围之内。我们预计2012年上半年行业将继续保持回落趋势。1季度土地增速不乐观，可能会面临负增长。房地产投资和新开工1季度增速预计在22.4%和12.7%。土地市场无起色使得以上两数据回落趋势将保持到2季度。住宅开发投资增速保持回落。1-12月全国房地产累计开发投资达6.17万亿元，同比增长27.9%。相比2010年同期同比增长33.2%而言，2011年增幅回落了5.3%。1-12月商品住宅投资4.43万亿元，同比增长30.2%。从单月情况来看，12月完成房地产开发投资6256.97亿元，环比上升12.53%，同比去年增长12.49%。12月完成住宅投资4451.36亿元，环比上升10.61%，同比增长11.16%。新开工累计同比增长16.2%。1-12月，全国房地产开发企业房屋新开工面积19亿平方米，同比增长16.2%；1-12月房屋竣工面积8.92亿平方米，同比增长13.3%。从单月的情况来看，全国新开工同比减少18%，环比增长4%。销售额累计同比增长12%。1-12月，全国商品房销售面积10.99亿平方米；1-12月商品房累计销售额达到5.91万亿元，较去年同期增长12%。单月情况来看，12月销售面积和销售额分别环比增长105%和93%，分别同比减少8.42%和3.55%。行业资金来源同比有上升。1-12月全国房地产资金来源达8.32万亿元，较同期增长14%。国内贷款占房地产资金来源的15%，利用外资占1%，自筹资金占41%，其他资金占43%。12月单月总资金来源构成中，国内贷款占房地产资金来源的15%，利用外资占2%，自筹资金占37%，其他资金占47%。短期伴随市场反弹，长期具备估值支撑。近期市场处于反弹阶段，地产股因为2011年12月超额收益明显，因此反弹趋势弱于其他行业。短期而言，由于2011年1月市场销售依旧强劲，行业成交短期难有明显亮点，但下降幅度没有此前预期悲观。市场对地产销售的信心决定行业估值提升空间和超额收益程度。长期看，行业估值低（2012年龙头个股PE在6-7倍上下）、龙头个股年报无明显利空和宏观面改善（“降准”预期和通胀回落预期加强）对行业估值构成支撑。综合当前形势，板块后期超额收益扩大需等待成交和宏观政策刺激。估值和投资：维持“增持”观点。截至1月16日，2011年A股市场PE（TTM）在12.77倍，房地产板块PE（TTM）在13.43倍，继续维持“增持”评级，维持“降准配地产”观点。选股方面看重三大主线：1）产品满足刚需释放且存在政策优化红利预期的公司；2）融资能力强，能充分享受流动性扩大便利的公司；3）具备逆周期成长能力的公司。推荐万科、保利、招商地产、荣盛发展、华夏幸福、首开股份、金科股份、鲁商置业和华发股份。风险提示。一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。证券研究报告行业跟踪报告行行业业研研究究请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业跟踪报告·房地产行业2目录1.行业数据回顾和预测..................................................................................................42.房地产开发增速回落..................................................................................................42.1房地产投资全年同比增长27.9%.........................................................................41.2房地产新开工出现回落，竣工保持增长...............................................................53.房地产销售面积全年同比增长4.9%.............................................................................64.全年房地产资金来源同比增长14.1%...........................................................................85.投资建议....................................................................................................................106.风险提示....................................................................................................................10请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业跟踪报告·房地产行业3图目录图1全国房地产开发投资累计完成情况.............................................................................4图2全国房地产开发投资当月完成情况.............................................................................4图3全国住宅投资累计完成情况........................................................................................5图4全国住宅投资当月完成情况........................................................................................5图5全国房地产新开工、施工和竣工面积情况..................................................................5图6房屋新开工累计情况...................................................................................................6图7当月新开工情况.........................................................................................................6图8房屋竣工面积累计情况...............................................................................................6图9房屋竣工面积当月情况...............................................................................................6图10全国商品房销售面积累计情况..................................................................................7图11全国商品房销售面积当月情况..................................................................................7图12全国商品房销售额累计情况......................................................................................7图13全国商品房销售额当月情况......................................................................................7图14全国房地产销竣比情况.............................................................................................8图15全国房地产开发资金来源累计情况...........................................................................8图16全国房地产单月开发资金来源情况...........................................................................8图17全国房地产开发资金1-12月构成.............................................................................9图18全国12月房地产开发资金构成................................................................................9图19房地产开发资金中国内贷款累计情况.......................................................................9图20房地产开发资金中国内贷款当月情况.......................................................................9图21房地产开发资金中个人按揭贷款累计情况................................................................9图22房地产开发资金中个人按揭贷款当月情况................................................................9图23房地产开发资金中利用外资累计情况.....................................................................10图24房地产开发资金中利用外资当月情况.....................................................................10请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业跟踪报告·房地产行业41.行业数据回顾和预测行业2011年整体处于回落阶段，但从实际回落幅度看没有市场预期悲观。整体而言，行业投资、新开工和销售基本处于海通中性预期范围之内。我们预计2012年上半年行业将继续保持回落趋势。土地购置数据不乐观，1季度增速有可能会负增长。土地市场的不景气将使得房地产投资和新开工的回落保持到2季度。表1全国房地产运行情况总结和预测时间商品房销售面积（亿平）新开工面积（亿平）土地购置面积（亿平）房地产投资（万亿）2010年10.4316.384.14.822011年10