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房地产会计科目、会计核算、成本结转第一章成本核算对象一：总则第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。(最好同时具备可比性，即本项目横向可比，公司项目前后纵向可比，以利于成本控制和成本考核)第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。成本核算和管理要求就是，如果公司成本核算比较健全，公司管理也比较精细化，出于管理需要、出于成本控制要求，公司将成本核算对象划分比较细，比如按项目分期核算、项目分期内如果有片区再按片区核算，再细一点就是本期内项目包括住宅、商业、体育馆、游泳池等业态，这些业态全部单独作为成本核算对象，单独归集成本，如果公司管理更细一点甚至按单体楼栋核算，单体楼栋内再按单元核算等等，当然，如果公司的管理就是粗放型管理，管理上不要求核算那么细，成本考核也不做细致划分的要求，那么公司的财务核算上，成本核算对象也没必要划分的过于细致，投入过多的人力物力。第三步：按收益配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。这点简单讲就是，谁受益谁分摊，受益多的多分摊，受益少得少分摊，确定成本分摊基数，房地产行业，一般按占地面积法、建筑面积法、预算造价法、直接投资法为分配基数，这点类似于制造业企业的制造费用，几个项目共同发生的费用，先在一个成本费用科目进行归集（比如间接开发费用），然后在几个受益的成本对象之间按一定标准进行分配，标准就是前面提到那几项分配基数。第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。确定的方法标准就是上面第三步提到的占地面积法、建筑面积法、预算造价法、直接投资法。第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。二成本核算对象的确定2-1各项目可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。(1)单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。(2)在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。(3)对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。▲成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。▲同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。（也就是我们通常说的按业态划分）▲同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。▲如果同一栋住宅楼内有普通标准住宅和非普通标准住宅，要分开核算普通与非普通住宅成本。（这就要求项目开始建帐、建立项目成本核算档案时，财务与相关部门规划设计部等沟通，区分出普通住宅与非普通住宅的建筑面积、套数）普通标准住宅一般标准：（1）容积率在1.0以上（2）建筑面积在140平以下（3）销售价格在市场价格的1.2倍以下。2-3根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，除了只为一个房屋等开发项目服务、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本外，其余的无论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。独立的设计概算或者施工图预算就是这个开发项目有单独的设计图纸，独立于其他开发产品，比如计划建造的幼儿园、体育馆等，有单独的设计图纸，层高、外观等都有独立的设计要求，或者，没有单独的图纸，但是有单独的预算造价，比如幼儿园预算造价500万，体育馆预算造价1000万等，这种情况下，幼儿园和体育馆都应该作为一个单独的成本核算对象，单独归集成本，结算后，视经营与否确定是否摊入住宅等房屋开发成本。如果配套设施的开发成本较低，比如小区里建了2两栋住宅楼，两栋住宅楼作为一个成本核算对象，归集成本，两栋住宅楼之间又建了一处小凉亭，很明显这个小凉亭的服务对象就是这两栋住宅楼的居民，而且凉亭的造价较低10万元，这样的话，凉亭就没有单独归集成本，单独作为一个核算对象的必要了，把这个凉亭的开发成本直接记入住宅的开发成本---配套设施费中就可以了。2-4成本核算对象一般应在开工前确定。并报主管税务机关备案。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。三成本核算对象分类3.1开发成本按经济用途的分类（即房地产公司一般有4个成本核算对象）3.1.1土地开发成本。它是指房地产开发公司为开发建设场地所发生的各项费用。3.1.2房屋开发成本。它是指房地产开发公司为开发各种房屋所发生的各项费用。3.1.3配套设施开发成本。它是指房地产开发公司开发可能有偿转让的大配套设施，以及不能有偿转让、需要分配计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用。3.1.4代建工程开发成本。它是指房地产开发公司接受其他单位委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的各项费用。（目前我们公司暂时不用，不做详细讲述）以上是成本核算对象的确定原则及成本核算对象分类，下面是第二章---成本会计科目，很容易与成本核算对象相混肴，大家把这两章一定要结合起来看。第二章成本会计科目一成本项目的分类确定了成本核算对象以后，为了考核设计概算、施工图预算、施工预算和成本计划的执行情况，分析成本升降的原因，挖掘进一步降低成本的途径，就要对成本核算对象进行成本归集，房地产的成本按经济用途划分为以下六类，就是六个大的成本项目（会计科目）进行明细核算。1.1土地征用及拆迁补偿费1.2前期工程费1.3基础设施费1.4建筑安装工程费1.5配套设施费1.6开发间接费用二、成本核算对象的成本项目（会计科目）设置1、房屋开发成本核算对象应设置如下6个科目：1、）土地征用及拆迁补偿费2、）前期工程费3、）基础设施费4、）建筑安装费5、）配套设施费6、）开发间接费用2、土地开发成本核算对象应设置如下4个科目：1、）土地征用及拆迁补偿费2、）前期工程费3、）基础设施费4、）开发间接费用注意土地开发成本这个核算对象里，使用的是4个成本归集项目，即4个成本会计科目，没有建安成本和配套设施费两个成本项目。下面给大家说一下这个成本核算对象怎么用，两种情况，一种是公司只进行土地一级开发，就是生地变熟地后转让，所谓的生地变熟地就是三通一平，一平就是土地平整，三通就是通水、通电、通路。一种是公司准备进行土地2级开发，就是在土地上建房子，项目分期核算，但是发生的费用，比如说打一眼水井，建一条道路，受益的对象是核算对象全体，那么这个费用就先记入土地开发成本，通常在土地2级开发里，我们给土地开发成本这个核算对象起个名字就叫---自用土地，那么以上发生的受益对象为全体核算对象的费用就记入到自用土地---基础设施费里。再比如，项目拿地后，进行2级开发，我们请规划设计公司先给我们项目做一个大的总体的前期规划，这个费用也要记入到自用土地---前期费用中，综合来说，就是项目分期核算，但是受益对象为全体的费用，就记入到自用土地中。但是在项目上建一个公交车站，这样受益对象也为全部核算对象，这个费用就不记入到自用土地，因为车站属于配套设施，配套设施如果有单独的预算图纸，或者有单独的施工预算造价，那么，这个配套设施就所谓单独的成本核算对象，所以，这个车站就作为单独的成本核算对象，而不是记入到自用土地的成本核算项目中。3、配套设施开发成本核算对象应设置如下4个科目：1、）土地征用及拆迁补偿费2、）前期工程费3、）基础设施费4、）建筑安装工程费注意配套设施开发成本这个核算对象里，使用的也是4个成本归集项目，即4个成本会计科目，没有配套设施费和间接开发费。下面的图能更清晰的表述上面的关系：核算对象土地开发成本房屋开发成本代建工程开发成本基础设施费配套设施开发成本前期费用建筑安装成本土地征用及拆迁补偿费前期费用土地征用及拆迁补偿费前期费用基础设施费土地征用及拆迁补偿费开发间接费用基础设施费建筑安装成本配套设施费开发间接费用三各成本项目的开支范围土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：(1)土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。(2)拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。(3)市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。(4)其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。拆迁补偿费入账的依据是：尤其是支付给个人的拆迁补偿款，拆迁（回迁）合同、签收花名册、签收凭证、银行转账单。前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：(1)项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。这里说明一点，有的基金在楼层封顶的时候是可以退还的，这种情况下，就不要记入前期工程费，记到其他应收款了，按收费部门辅助核算，到期了催收，如果记到费用里，退还的情况可能没人管了。(2)规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。(3)勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。(4)“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。(5)临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。(6)预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。(7)其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询等。基础设施费指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要包括以下内容：(1)道路工程费：小区内道路铺设费。(2)供电工程费：变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。此处注意：变电站、变电所的建造费用是