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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。[湖南中原研究中心2010.12.10]长沙房地产市场月报（2010年11月）Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010A.第一部分宏观市场B.第二部分土地市场C.第三部分住宅市场D.第四部分新报建新开工E.第五部分营销活动F.附件：11月销售排行榜41619343857报告内容页码Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010宏观市场PartACodeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010政策法规PartA.1Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010国际环境：G20韩国峰会支持人民币，推进货币汇率市场化由于G20峰会的施压以及宏观经济数据的支撑，人民币对美元一直呈现较大幅度升值的态势（11月13日收盘时人民币对美元，报收6.63，较前日增长120点)11月CPI高达4.75%超半数机构预测年内加息2010年11月CPI继续攀高至4.75%，刷新年内高点。而备受关注的新增信贷，依然保持高速增长，11月份信贷规模均值为5200亿元，挑战年初设定的7.5万亿目标。随着通胀继续走高，半数首席经济学家预测年内央行将再度加息。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010国际环境：美国量化宽松货币政策，进军亚太，刺激出口，拉大内需。11月4日，美联储宣布，至2011年二季度前，美联储将购进6000亿美元的长期国债，同时维持联邦基金利率0-0.25%低利率不变，至此，美国的货币利率降到历史最低点，这是美国自2008年以来第二次实行量化宽松货币政策。美联储发布部门内容美国量化宽松货币政策背景：美国经济持续低迷，资产泡沫越加严重，失业率居高不下。美国国内失业率连续3个月升高，至10月，美国申请破产人数达160万，去年同期为120万。影响：对美国而言，是利好，加大货币发行量，促使美元大幅贬值，刺激出口，扶持出口企业，增加就业岗位，刺激消费，拉动内需，从而拉动经济增长。对其他国家而言，如此大量的美元势必进入亚太地区新兴发展经济体国家，谋取资产升值暴利。截止9月，中国外汇储备额2.6万亿美元，同比增长16.5%。11月5个工作日，港股暴涨，5天累计涨了1780点，7.71%，创18个月以来最大涨幅。热钱，盯的就是人民币升值.黄金再创名义价格历史新高据英国《金融时报》报道，黄金价格飙升至每盎司1400美元上方，再创名义价格历史新高。此前世界银行行长罗伯特·佐利克(RobertZoellick)表示，主要经济体应考虑以改良版金本位制来指引汇率变动。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010国内环境：缓解通货膨胀，央行再调存款准备金率。1月18日，上调大型金融机构存款准备金率0.5个百分点。2月25日，上调金融机构存款准备金率0.5个百分点。5月10日，上调存款准备金率0.5个百分点。10月13日，对中国银行、工商银行、建设银行、农业银行这四家国有商业银行和招商银行、民生银行实行差别存款准备金率，各家均上调0.5%。11月10日，自11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行发布部门内容在经济数据公布之前就先上调存款准备金率，表明当局感受并且认可了数据将走高，这是年内央行5次上调存款准备金率：原因有2点：CPI居高不下，人民币升值的压力。10月贸易顺差270亿美元（9月为149亿美元）存款准备金率是最直接的控制货币发行量的工具，而提高50个基点直接冻结3000亿人民币左右的信贷发放空间，同时抑制上万亿元的货币链条式增长。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010国内环境：人民日报连续5天发文论物价中央出措施稳民心人民日报：稳定价格安定生活关键是要抓好落实26日人民日报：多措并举稳价安民25日人民日报连续5天发文论物价中央出措施稳民心(2010年11月28日人民网)人民日报：我国有能力有条件保持价格总水平基本稳定22日人民日报：切实把握好价格调控监管的原则要求23日人民日报：依法加大市场价格监管力度24日各城市稳定物价措施陆续出台。目前，北京、上海、天津、重庆、广州等各个大中城市都陆续出台了农产品价格调控措施，为广大市民的菜篮子“减负＂。另据中国之声《全国新闻联播》报道，宁夏、河南、广东、海南、南京26日明确：年内不安排出台调价项目。27日区域内容中原认为;国内经济已经进入通货膨胀通道，并且恶化压力持续增加，恶性通货膨胀是导致社会动荡的主要原因之一。政府将不惜一切代价来维持社会稳定。目前，行政力量大于市场力量，但政策措施仅仅停留就在＂呼吁、“依法＂等字面，而没有实质性动作，并不能解决问题。Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010热点政策—央行持续关注通胀压力，强调增强价格杠杆调控作用推差别化信贷抑制房地产投机融资需求。银监会副主席蒋定之在出席某论坛时表示，银行业要积极落实房地产差别化信贷政策，加大对保障房的信贷支持，合理满足中小户型、中低价位房地产开发贷款，有效抑制房地产投机融资需求。(11月2日每日经济新闻)银监会继续实施适度宽松货币政策，关注通胀压力。中国人民银行发布《三季度货币政策执行报告》指出，潜在的通胀压力须高度关注。下一阶段，将继续实施适度宽松的货币政策，继续引导货币条件逐步回归常态水平。增强价格杠杆调控作用。（11月2日中国证券报）央行发布部门内容政府可能的应对措施：1、加息。回收流动性，对房地产而言是雪上加霜，未来的行业格局，将更加动荡。2、不加息。无法阻止热钱进入境内，进入虚拟经济体，如股市或楼市，而楼市已经被严厉调控，所以，进入股市的可能性较大。中原观点：1、对经济基本面的判断：外汇储备增加，内部财富减少，物价持续上涨，未来通胀压力将会更大。2、对房地产行业的基本判断：四季度政府仍然将以从紧调控为主。Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010行业动态PartA.2Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010三部委、四部委发文：公积金禁用炒房土地收益将用于公租房发展住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合发布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。通知规定：1、住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。2、使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。3、第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。4、停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。(11月3日观点地产网)四部委：公积金严禁用于投机性购房财政部网站消息，财政部，国家发展改革委，住房城乡建设等3部委联合下发《关於保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》。通知要求，切实落实各类保障性安居工程资金，允许土地出让淨收益用於发展公共租赁住房，允许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用於发展公共租赁住房。(11月17日中国新闻网)三部委:土地出让净收益可用公租房发展标题内容Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010行业动态：房贷、保障房建设与公积金贷款齐变招，市场调控更细化住建部日前下发通知指出，按照国务院关于大幅度增加保障性安居工程建设的要求，明年计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套。这一数额大大超过此前市场预期的500-600万套的水平，较今年580万套保障性住房的建设规划翻了一番。这一切都预示着，保障房建设黄金期即将来临。(12月3日中国新闻网)保障房建设迎来黄金期明年投资或超1.3万亿11月1日起，商业银行购买首套住房执行的房贷最低标准变为：首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%；二套住房为首付最低50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。(11月1日中国网)房贷7折优惠利率全面取消，调至8.5折深圳3家住房公积金主办银行——建行、中行和招行将从12月开始受理住房公积金的缴存、提取、异地转存等业务，不过，公积金制度启动前期工作主要放在资金的缴存与归集上，至于市民关注的住房公积金贷款，由于很多细节暂不明确，银行人士预计明年6月左右推出。(11月16日晶报)12月起公积金贷款实现异地转移至深圳标题内容¾保障房按照不同的对象可以分为三个层面，廉租房、经适房、公租房3类，我们认为，商品房和保障房相辅相成，才是调控房地产行业的根本举措。高层政府坚定的推进保障房建设是极其明智的决策，而如何完善当前漏洞百出的保障房建设系统，则是一个大难题。¾数据显示，北京市2005年到2009年公开的土地供应量，70%以上的土地用于建经济适用住房和享受经济适用住房等政策的住房。然而这期间面向社会供应的经济适用房的全部数量加起来只有7%左右。也就是说，加大保障房的建设、规范住房公积金用途，持续严厉调控楼市、抑制投机投资需求成为对付热钱进入国内推高资产泡沫的一种手段。我们需要更加谨慎的对待后市。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010行业动态:市场回暖，86个城市11月均价同上涨。11月广州一手住宅新增供应大幅减少。根据房产数据中心统计显示，11月广州住宅新增货量仅为约3510套，较10月份大幅减少3454套，接近一半。11月1日至11月30日，广州十区二市一手住宅成交面积为62.9万平方米，环比暴跌66.1%，成交套数为5607套，环比暴跌67.4%，无论是成交面积还是套数均创下近四个月以来的新低。在价格方面，11月份广州十区二市一手住宅均价为12061元/平方米，环比仅微涨3.1%，新增货量减少近半。（12月3日中国房地产信息集团数据）广州11月上海新房供应量达到96.98万平方米，环比回升30%；但是受到10月供应量萎缩的影响，11月初楼市成交量低迷，中旬以后成交量开始反弹，整体成交量从10月的131.91万平方米下滑到94.86万平方米，环比下滑28%。而平均成交价格则在10月上涨4.1%的情况下，继续上涨2.7%，达到22627元/平方米。（12月3日中国房地产信息集团数据）上海1根据中国指数研究院数据，11月份，我国100个城市住宅平均价格较上月上涨0.82%，其中86个城市房价仍然呈上涨趋势，深圳上海北京为11月住宅价格最高的城市。其中11月最后一周深圳、天津分别上涨12.93%、7.81%。其他城市中海口、昆明、兰州等城市成交价格环比涨幅较大在10%-40%之间。（12月1日中国指数研究院数据）86个城市房价环比上涨11月北京23个在售楼盘涨价。涨幅从最高32.65%到0.33%。涨价最高楼盘为合生世界村11月上涨3200元/平方米价格，提升至13000元/平方米。11月底集中入市的项目更是逆市提价。如金隅花石苑预售均价达23000元每平米而6月份预售的一期成交均价为14959元每平米;富力星光家园预售均价45000元每平米相比7月