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2013/9/2212013年创意地产项目深度研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。22013/9/22创意产业朔源20世纪90年代，《哈里波特》和《指环王》的故乡——英国，最早将“创造性”概念引入文化政策文件。1998年出台的《英国创意产业路径文件》中明确提出“创意产业”这一概念：“所谓‘创意产业’是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力的企业，以及那些通过对知识产权的开发可创造潜在财富和就业机会的活动。它通常包括广告、建筑艺术、艺术和古董市场、手工艺品、时尚设计、电影与录像、交互式互动软件、音乐、表演艺术、出版业、软件及计算机服务、电视和广播等等。此外，还包括旅游、博物馆和美术馆、遗产和体育等”。创意产业，又叫创意工业、创造性产业、创意经济、文化产业等，其概念主要来自英语creativeindustries或creativeeconomy。32013/9/22全球刮起创意经济产业风暴从国际上创意创业的发展来看，英国、美国、澳大利亚、韩国、丹麦、荷兰、新加坡等国都是创意产业的典范国家，他们都有自己的发展特色。在一些国家，增长的速度更快，美国达14％，英国为12％。2002年，创意产业成为英国第二大产业（仅次于金融服务业），创意产业行业内约有122000家公司在“部际商业注册机构”注册，雇佣总人数为190万，成为该国雇用就业人口的第一大产业。创意涂鸦在美国，创意经济是知识经济的核心内容，更是其经济的重要表现形式，没有创意，就没有新经济。美国人发出了“资本的时代已经过去，创意的时代已经来临”的宣言。全世界创意经济每天创造220亿美元，并以5％的速度递增.各发达国家的创意产业以各自独擅的取向、领域和方式迅速发展，展现了一幅创意产业全球蜂起的热烈景象。42013/9/22当今世界，创意产业已不再仅仅是一个理念，而是有着巨大经济效益和政治意义的2001年,英国创意产业的产值约为1,125亿英磅，占GDP的5%，已超过任何制造业对GDP的贡献；且在1997～2001年间每年约有15%的高成长率.1997年美国版权产业净产值为3484亿美元，占美国国内生产总值的4.3%。超过了包括农业、汽车、汽车配件和飞机制造在内的所有主要产业。到2001年，美国的核心版权产业为国民经济贡献了5,351亿美元左右，约占国内总产值的5.24%。澳大利亚，1999年创意产业已占GDP的3.3%，就业人数34.5万人，占就业人口总数的3.7%。创意产业在2000年的出口总值达100亿港元，占香港服务出口总额3.1%；同年，创意产业产值为250亿港元，约占香港本地产值2%；2002年3月，香港创意产业聘用了超过9万人，占香港总就业人口3.7%52013/9/22创意产业（文化产业）产生的背景个性化时代的经济动力：作为“资本”的文化与创意文化产业最直接的理解就是文化的产业化，而创意产业则指以个性化的创意为基础的产业后工业化的城市群表征：高科技与文化联姻文化产业在全球范围的出现与现代科技的高速发展是密不可分的。依托文化中心城市出现创意产业的空间集聚：文化产业的区位特点即文化产业集聚区与大都市中心区不即不离，表现为：既在中心城市，又不在城市中心。政府在发展文化产业中的作用：文化政策与创造性未来在英国文化、传媒与体育部（DCMS）2001年颁布的首个《文化与创新：未来十年的规划》中，首相布莱尔开宗明义指出：“这届政府意识到文化与创新的意义是重大的。62013/9/22文化创意产业作为作为一种新兴的具有战略意义方式的产业依托高科技以文化创意为核心,目前逐渐呈现一种集群化的增长目前，在世界最发达国家的GDP中，80％以上来源于服务业，其中以知识、创意为基础的文化产业或创意产业占主要比例。根据联合国教科文组织的统计，从1980－1997年，国际文化贸易量增长了10倍。国际知名的会计和咨询服务公司——普华永道公司，在世纪之交发表的预测报告说，在今后5年内，全球娱乐与传媒业将以每年7.2％的速度增长，大大高于同期世界平均增长速度（3.2％）。纵观全球，那些国际上有影响的大城市几乎都是创意产业最集中和最发达的地区。72013/9/22创意产业的融资路径-------创意产业的主要资金来源还是风险资金创意融资的英国经验以信托方式作为融资的主流模式首先，英国金融监管部门很注重行业自律机构作用的发挥。金融监管部门主要通过宏观政策进行必要的引导，为创意产业融资创造一个较为宽松的经济与法律环境。其次，政府对符合一定要求的创意企业提供“天使投资”，并且让这些企业享受税收优惠。此外，政府通过直接拨款、政府担保等方式，支持创意企业的发展。国外风险资金也成为英国创意产业融资的重要渠道。风险资本的来源包括养老基金、保险公司资金等，银行资金也占有不可忽视的比重风险投资商的考评指标赢利模式企业的利润取决于企业的赢利模式设计，因此，风险投资机构十分关注投资项目是否具有优秀的赢利模式。尤其是已有成功先例的赢利模式，更被风险投资商所看重。风险投资机构在挑选投资项目时，除了要看创业者是否具有良好的教育背景、深厚的专业功底，更要看其是否具有团队合作观念。创业者的敬业精神，敬业精神决定了创业者对待事业的态度。创业者识别商机的能力。创意者的责任感。同时，创意企业要学会推销自己，以吸引风险投资商82013/9/22世界部分国家与地区发展文化产业的政策措施国家政策措施澳大利亚政府从1994年起，将文化部与通讯部合并，并首次制定文化政策，提出创意国度（CreativeNation）。2002年，政府投入大笔经费与学校、商界合作开发创意产业特区。英国1997年，政府设立“创意产业特别工作组”，1998年发布首个政府文化产业白皮书：《创意英国：下一个十年》。英国创意产业输出顾问团（CIEPAG）对内容产业、古迹与观光、设计、表演艺术提出不同的政策，促进金融组织与国会对创意产业的了解，争取海外发展所需援助韩国1997年金融危机后，政府开始将资源投入到资讯、娱乐产业等与文化相关的产业。在文化产业的人才、研发到完成生产后的国际行销等一系列环节进行协助和辅导。1999年至2001年先后制定《文化产业发展5年计划》、《文化产业前景21》和《文化产业发展推进计划》，明确文化产业发展战略和中长期发展计划。2001年，韩国设立文化产业振兴院，致力于推进文化产业的发展。台湾地区2002年，台湾地区行政院《挑战2008：发展重点计划》，拟定推动“产业文化化，文化产业化”。2002年5月行政院通过“文化产业发展计划”，凝聚社会对发展文化产业的共识；2003年的“文化产业发展规划”，包括成立文化产业推动组织，培育艺术创意设计人才，整合创意产业发展环境，促进创意设计重点产业及文化产业的发展。92013/9/22创意地产的涵义核心是一种新型的商业地产运作创意地产主要通过商业地产范畴内商铺（商厦、商业街等）办公楼和其他商业设施的改建、新建等方式，营造适合创意产业运作的建筑空间，并把这些建筑空间以租赁或者销售的方式，提供给从事创意产业的机构乃至个人。当商业地产遇上创意产业，会产生1＋1等于3或大于3的效益。使有限的建筑空间成为无限的创意场所创意地产通过打造创意产业粘性产业空间，形成创意产业集聚效应乃至产业集群，使有限的土地资源得到集约性的利用，使有限的建筑发挥最大的效能。注重文化建设，注重时尚消费经营创意地产还注重时尚消费文化经营，通过具有创意性的会展、餐饮、娱乐、休闲、体育、购物、旅游等场所，建树和传播时尚，引领时尚消费经营。创意地产的概念可以定义为：泛地产+创意产业，其核心是一种新型的商业地产运作所谓泛地产，或称广义地产，是将狭义的房地产开发置于更广的空间尺度上进行定位、规划、设计与开发，顺应人类活动和消费层次的日益高级化及多元化的趋势。102013/9/22以上海和北京逐步掀起了国内创意经济产业的浪潮从上海创意产业发源地到首批１８家“创意产业集聚区”2000年5月，上海卢湾区为盘活泰康路210弄老厂房资源，以发展创意产业为目标，进行招商，现入驻中外机构101家，主要从事视觉艺术设计和经营，成为闻名遐迩的“田子坊”，被誉为“上海创意产业发源地”。2005年4月28日，上海为田子坊等老厂房、老仓库改建的１８家创意产业场所授牌为“创意产业集聚区”；到2005年底，上海这类“创意产业集聚区”计划发展到30余家。这些众多的创意产业场所都涉及到房地产开发（改建）、招商、租赁、物业管理等业务。从北京峻峰华亭“创意人基地”到第三极文化主题商场2004年上半年，北京峻峰华亭“创意人基地”隆重推出。对于国内已经兴起的创意产业，敏感的地产商把新盘开发和创意产业结合起来。峻峰华亭错层创意空间，定位于为兴起的创意产业打造一个“孵化基地”，为从事创意工作的小型公司与工作室提供“创意人基地”。2005年5月挂牌的北京“中关村创意产业先导基地”中，正在销售的第三极文化主题商场为标志性项目。作为“中关村创意产业联盟”的主力单位，第三极文化主题商场以图书销售为特色，是集文化、体育、休闲、娱乐、餐饮于一体的综合性创意地产商厦。112013/9/22北京适时积极推动发展文化产业和创意经济体制目标：2008年文化产业占北京gdp9%目前海淀区以及抓住先机，背靠中关村西区与海淀图书城，成立了中关村创意产业先导基地，已有雅虎、腾讯等企业入住定义一些地区如北太平庄动漫设计中心和甘家口地区建筑创意设计带北京市新闻出版局申请成为“国家动漫游戏软件基地”，已充实中关村创意产业先导基地的内容。创意经济已经被定义为北京经济结构中的重头，进而将北京建成中国创意产品资源中心和国际设计资源交流中心。在已经审议通过的《2004-2008年北京市文化产业发展规划》表明，北京将通过打造六大文化中心，发展六项文化产业，使文化产业成为北京支柱产业之一。这六大文化中心包括：全国文艺演出中心、全国出版发行和版权贸易中心、全国影视节目制作和交易中心、全国动漫和互联网游戏研发制作中心、全国文化会展中心、全国古玩艺术品交易中心北京的创意经济有先天的优势，有三方面的基础：一是资源基础，二是人才基础，三是渠道基础，这些对于北京来说都不成问题。122013/9/22继纽约、伦敦、东京后,上海将迈向全球创意产业中心------联合国南南合作特设局局长周一平上海，这个屹立在太平洋东岸的国际大都市，在与世界经济发展的互动中，探寻着这个城市从传统产业向现代产业跨越的途径，实现产业创意化，创意产业化。而推动这一跨越的载体，就是新兴的创意产业。和其他发展中国家和地区相比，上海在创意产业上显然具有遥遥领先地位——这个城市拥有36个创意产业工业园，占地约100万平方米，迄今为止，只有英国等少数几个发达国家的中心城市才能与之媲美。目前全球创意产业在总GDP中所占的比例是5%至7%，而上海的这个数字已经高于全球平均水平，达到7.5%。上海东方艺术中心目前上海36个创意产业基地，涉及工业设计、建筑设计、计算机软件设计、旅游品设计等各个创意产业领域，云集了几十个国家和地区的1000多家创意企业。132013/9/22上海具备发展创意产业的基础上海是我国近代工业的发源地，制造业门类齐全，基础雄厚，现在又以两个“优先”为产业发展方针，大力推进二、三产业联动发展，为创意产业提供了坚实的产业基础。上海具有深厚的历史文化底蕴，东西文化在此交汇，形成了独具特色的海派文化风格，而且近年来通过开展国际音乐节、艺术节、设计展等活动，在国际上享有较高的文化声誉，为创意产业提供了良好的文化氛围。上海拥有大量老工业厂房、老仓库等优秀历史建筑，浓缩了19世纪40年代以来上海城市和工业文明的发展史，为创意产业提供了得天独厚的空间资源。上海集聚了丰富的高素质、创造力强的人才，随着城市辐射力的增强，还将继续吸引更多的人才来上海创业，为创意产业提供了优秀的人力资源