搜索
房地产整体开发流程简析讲师：尹利华目录一、房地产发展历程二、房地产基础知识三、房地产开发概述四、房地产开发流程ResearchPage219791991199920072010第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段①深圳、广州搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发。②事业单位、企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。③试点比较成功后，小范围的开始试点开发。④1992年邓小平同志南巡深圳，其中房地产开发非常成功，开发区的经验值得向全国推广，吹响了中国房地产开发的号角。⑤沿海城市开始展开，但时间不长，海南的房地产市场形成了严重的泡沫。一、房地产发展历程ResearchPage319781991199920072010第二阶段：探索阶段：炒作与调整①1993年朱镕基海南视察，发现土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。②停止银行贷款，银根收紧使房地产市场遭到重创。③1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。ResearchPage4房地产快速发展阶段19781991199920072010第三阶段：①住房制度、居民收入水平提高，商品房成为新的消费热点。②1998以后，住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。ResearchPage5房地产行业全面调整阶段1978199119992007今第四阶段：①2003年以来，房屋价格持续上扬②大部分城市房屋销售价格上涨明显。③随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。④2010年国务院发布“新国十条”⑤2011年“新国八条”⑥2013年“新国五条”类别代号类别名称（代表颜色）范围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E）W物流仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地1.用地类术语二、房地产基础知识楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为：楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价＝土地单价÷容积率弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低按照可售建筑面积的单方土地成本。例如：一块地每亩500万，容积率为2.5，请计算一下此地块的可售楼面地价是多少？500万/666.7/2.5=2999.8元/平方米2.土地交易术语溢价率（土地拍卖或是挂牌成交价—土地挂牌或是拍卖起始价）/土地挂牌或是拍卖起始价*100%3.建筑术语建筑用地面积建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。总建筑面积总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。容积率一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。建筑密度（建筑覆盖率）用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。道路红线道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。建筑红线建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。用地红线经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。低层建筑高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。多层建筑高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。高层建筑高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。小高层建筑（非规范性）介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。点式（塔式）建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。板式建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。4.报批及配套术语一书五证“一书”指：选址意见书；“五证”分别指：建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，国有土地使用权证，建设工程施工许可证，商品房预售许可证《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。《商品房预销售许可证》商品房预售也称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。房地产开发需要整合的资源品牌劳动力土地专业人员经验城市基础、公用配套设施建筑材料资金房地产项目的整体开发涵义：通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。三、开发概述土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付资源获取资源加工资源流通及再流通房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；中期(实施期)——由施工图设计到入伙——重在执行；后期(运营期)——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。房地产项目的整体开发流程房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角看楼决策签约等待收楼收拾乔迁比较居住发展商物业管理企业视角的房地产流程客户视角的房地产流程项目论证产品策划营销策划规划设计施工管理产品交付物业服务销售实现建设用地规划许可证房地产开发流程可以用“五书八证”的取得来贯穿商品房销售许可证建筑工程施工许可证国有土地使用证房屋所有权证土地使用权证建设用地批准证书选址意见书建设工程规划许可证建筑类建设工程规划许可证市政类房地产企业开发资质证书港澳台侨外资企业批准证书住宅质量保证书住宅使用说明书一二三四五七六十四十三十二十一十八九整体开发流程项目启动国有土地使用证建设用地规划许可证总平图规划设计完成方案设计完成(方案评审会）方案图报建桩基施工图完成主体施工图完成建设工程规划许可证精装交楼标准施工图及材料定板项目开工施工许可证主体开工预售证开盘主体封顶竣工验收入伙四、开发流程项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；施工许可证（指施工许可证的签发时间）；主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；预售证（指预售许可证的签发时间）；开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付企业获得土地的方式行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。资本市场:1、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司;2、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费;3、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。房地产开发流程土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？市场未来预期；项目或区域发展预期；规划条件的市场实现及经济实现；企业发展战略和机会成本；竞争对手的情况分析。各部门职责：开发部：收集土地信息——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。营销部：初步市场调研及定位草案。设计部：概念规划设计方案。工程部：现场踏勘。财务部：投资收益、初步筹资方案。成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算）关键要素：项目可研报告。土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道。决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度。决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门。地产项目开发三大核心要素：钱、地、人！土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理项目定位决策三大要素定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！各部门职责：开发部：建设规划许可证——国有土地使用证。营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定价方案）。设计部：概念设计任务书——概念设计深化方案。工程部：编制项目工程节点计划。财务部：概念版投资收益。成本部：可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算）关键要素：项目策划书、概念设计深化方案。土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付