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新规则，新营销Frank•第一部分：解读新规则什么是rank排序？什么是rank排序？•安居客的房源rank排序打破原先单一的刷新时间权重影响排序，引入房源因素权重、发布者（经纪人）因素权重、用户因素权重，通过多个权重因素得出一个分值，以分值的高低来决定排序。•当用户在找房源时，展现在他面前的房源就会是按照rank分值排序的房源列表。Rank排序的宗旨是：让经纪人的努力获得更多的回报，让好的经纪人好的房源获得更好的效果。为什么要用引入rank排序？Rank排序的必要性：•随着经纪人数量的增长，刷新功能已经变得越来越鸡肋。经纪人需要花费大量的时间在刷新上，但是产生的效果却并不能如他们所愿。•同时为了刷新功能，网站服务器承受的压力也越来越大，因刷新功能引起的投诉也不少。•为了将经纪人从电脑面前解放出来，同时保证用户的体验，经纪人的使用效果，我们需要推出更好的房源排序。Rank在哪些地方起效？1.二手房默认列表页2.小区出售列表页3.地图找房列表页Rank排序将应用与安居客以下排序：•二手房默认列表页1.默认排序2.条件筛选•小区出售列表页1.默认排序2.条件筛选•地图找房列表页1.默认排序2.条件筛选注：关键字搜索仍以匹配度为主小区列表、地图找房列表与默认列表分开上线，具体请参考第一页。如何玩转Rank排序？如果你自问还算是个好的经纪人，那可以放心的说，不用做大的调整，之前怎么做现在还怎么做，效果不会差的！如果你觉得以前在安居客没有用心做过，或者使用过一些擦边球的方法，那要赶紧行动起来，向好的经纪人学习：•发布真实的房源（价格真实、房源在售/租、描述及图片真实）•高质量的房源（优质房源、描述丰富、标题新颖）•房源新鲜度（并非等同发布时间）•注意提高自己在安居客网站上的等级积分•注意提高自己在安居客网站上的诚信情况（对经纪人及房源的综合评价）注：虚假的图片和虚假的房源都会被我们的系统识别，影响房源的排名和经纪人的信誉。一句话解读RANK：房源的排序取决于2个维度，房源和经纪人，2个维度下各由若干个因子构成；各个因子占一定的比例，最后汇总成总得分决定排名先后；房源：真实，新鲜，丰富；1，真实；安居客可以识别的虚假房源：01）严重偏离市场价格；02）该房源不存在；03）非同一房源使用同样的照片；房源：真实，新鲜，丰富；2，新鲜；01）每张照片系统会有一个识别码并记录时间，以此判断房源的鲜活度；02）房源信息识别；03）按照合理的频率发布新房源；房源：真实，新鲜，丰富；3，丰富；01）首先是照片（数量+质量）；02）标签使用；03）房源标题；04）房源描述；人：诚信，活跃；1，诚信；01）用户举报和投诉；02）房源信息真实性；2，活跃；01）每天合理登录和合理发布房源；02）小区资料，地图维护等活动；•RANK的逻辑：1，房源发布后会有一个打分；2，系统会划定一个空间，比如3，4，3；假设安居客有1000套房源，就是1000个得分；01）得分前300套的房源为一个序列；02）得分第301-700套的房源为一个序列；03）得分第701-1000套的房源为一个序列；3，新发房源即时打分，所有房源在相应序列里轮播排序；4，例行打分时间：凌晨12点；凌晨12点给所有房源打分；以界定时间；01）发布周期超过7天的将被逐步降权；02）发布周期超过15天的将被严重降权；5，新发房源是不是越多越好？新发的真实丰富房源对结果影响较大；为了创造公平合理的竞争环境，避免经纪人陷入恶性的房源发布大战，对每个套餐设定了30天发布数量控制；12-15号上线；•操作要点总结：•考核标准：1，推荐优质房源≧35套/天2，新增优质房源≧15套/周3，标签使用量≧5个/周•由此带来的问题；1，有刷新我可以控制房源出现的时间，以精确匹配，现在感到房源不可控？2，B40套餐为例，30天80条不够用？3，限制发布条数之后，账号变更如何计算？如何分配费用？•关注的转变，Vppv的途径：1，小区精确搜索，13%；2，首页--列表页—漏斗搜索，79%；3，列表翻页5%；4，其他3%；过于看重列表页排名靠前也就是自己博个乐，追求排名的满足感。从关注列表页首页排名转变到关注：同区域同等价位房源，同板块同等价位房源；如果你的效果在下滑：1，你的操作是不是持续的？数据及格吗？2，如果数据及格，重复照片？3，行情的变化，参照同类网站；4，房源板块差异，用户关注度不一样；•杭州优质房源比例是81%，这其中3个月累计重复图片数量占到57%，有多少经纪人在盗用图片或重复发布？•盗用图片或重复发布图片以换取所谓优质丰富的房源，只要刷新了就是“优质丰富”了，靠前了，这对用心的经纪人公平吗？能够创造最佳找房体验吗？？•主流网站的几种排名方式：1，baidu，竞价排名；收入第一；催生了seo，sem；2，51job为代表的招聘网站，刷新；--无法界定信息的质量；3，google，rank排名；--sem；4，taobao，rank排名；--资源向优秀的卖家集中，解决假货，A仿的问题；RANK可预见的影响力：创造最佳找房体验，帮助经纪人成功！用户第一，客户第二；安居客引领的两次改革；•第二部分：新营销一，二手房行业的发展；二手房/新房上海1.3/1；深圳4/1；09年全国中介佣金收入300亿，3年内突破500亿；城市化进程42.3%，目标85%；一手房、二手房交易总量比例是体现房地产市场发展阶段和成熟度的主要标志之一。在房地产市场发展较为成熟的欧美发达国家，二手房是房地产市场交易的主体，占市场总量的80%以上。由于我国的房地产市场仍处于快速发展阶段，一手房仍然是市场交易主体。但是土地资源的稀缺性决定着二手房取代一手房成为市场主体是必然的发展趋势。在此背景下，二手房中介几乎赢来了最黄金的发展期。11年的杭州：外部的声音：合富蠢蠢欲动，中原蓄势待发，链家虎视眈眈，品牌化，连锁化进程再次提速；二，电子商务的发展；•从0-1亿网民用了96个月时间，最近增长一个亿网民是8个月时间；3.7亿；•看你属于什么级别的网络经纪人每个经纪人的电脑操作水平不一样，从业时间长短不同，所以每个经纪人操作网络店铺的效果也不一样，做网络经纪人并不是简单的发发信息就可以了，还有许多细致的工作要做。按照每个经纪人对网络的熟悉程度不同，可以将经纪人分成几个不同的级别：一、初级水平二、入门水平三、中级水平四、高级水平•初级水平：指的是会操作电脑，会打字，会发布房源，知道发布的房源越多效果越好。如果你连字都不会打，那做起网络经纪人来会有些困难。因为网络经纪人很多时间都是用在自己写房评，只有能写出优秀房评的经纪人才有可能更有机会获取客户。•入门水平：是指不单指会发房源就可以了，而且知道如何充分写好房源标题，写好房源描述，以及写出优秀的楼评，房评。自己会认真对待每一条房源，而不是发完房源草草了事。并且还会为自己的房源配上照片，以增强房源的说服力。为他们深深知道，客户点击并不意味着会打电话，客户给你电话是因为被你房源或者被你吸引。•中级水平：是指网络经纪人已经不是停留在房源阶段了，因为有了好的房源是基础，中级水平的网络经纪人会更加注重自己的网络形象，非常注重自己的服务质量，着力去打造自己的服务品牌。中级水平的网络经纪人发布的房源质量是比较高的，通过真实高质量的房源描述来体现自己的专业水平，所以被客户浏览的机会也就越高，并且客户的转化率非常高，因为非常注重自己的网络形象和房源包装，以及给客户的信任感，所以中级水平的网络经纪人接到的客户电话一般比普通的网络经纪人要多得多。•高级水平：是指网络经纪人已不是单单停留在通过网络店铺等待房源客户的阶段了，他懂得有效的寻找房源，3公里是他全部的天空；他更懂得包装房源，他的每一条房源都有非常显著的卖点，他会把自己的网络店铺当作一个事业来做，他诚信专业，他懂得风水和装修，他能在毛坯房面前给客户描述一个美丽的家，他是名副其实的置业专家。中介的根本：产品+服务房源为本，服务（人）为本；网络营销的重点：1，建立房源获取的通道；2，包装，包装，还是包装；3，打造真正的置业顾问；•简单的回顾：房源包装的基本点：1，房源标题；2，房源描述；3，户型图，室内图；没有灵丹妙药，只有脚踏实地；房源标题1.0房源标题2.0房源标题3.0•08年在观望，09年在观望，10年还要再观望么？机会只有一次；•观望一次涨一次，朋友，是不是还要重复昨天的故事？•观望的朋友，点进来看看，房东急售，低于市价1000/平；•观望着绕行，只欢迎有眼光的投资客，附政府规划；•好房要淘，好房难得，进来看看，100%真实，5星经纪人为您服务；房源描述1.0房源描述2.0现在政府出台新政，有些人观望，有些人疯狂购买，因为这时候的业主心理非常脆弱，很好砍价，每一次的政策出台最终导致房价上涨，每一次都给买房人增加购房成本，凡是要求业主缴纳的种种税收，都无形中转嫁给买房人。房地产是国家的经济支柱，您相信国家会无休止的大力调控么？还是尊重现实，买房子不是买股票，不要总想着抄底价。只要到了您心理预期的价位，你就要把握时机，立刻出手，不要到最后越来越买不起，越来越不敢买。2003年，该小区1800/平；2005年，该小区3300/平；2007年，该小区6500/平；2009年，该小区8500/平；2009年，该小区9000/平；2010年，……地铁沿线，火车东站附近，你说会降价吗？？观望没有关系，请你一定记下这个房源和我的号码，当楼市稍有恢复，就是动手抢了。该房……（房源描述）房源描述3.0房源描述3.0内部邮件谢谢大家！