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1前言[案名：硅谷阳光]：本项目位于桂林信息产业城内，其环境配套资源与目标消费群体特征，给我们提供了项目市场包装设计的方向。因此，我们暂用“硅谷阳光”作为项目的名称，以便于项目各项工作。[自主开发经营]：1、本报告仅为该项目构架性预算，以助于桂林信息产业集团资产公司自主开发决策，概念性规划方案只是作为参考方案：2、桂林信息产业集团公司决定自主开发，我公司将结合土地资源条件，通过严密的市场调查、研究，结合市场需求预期及开发主体盈利预期，提供2～4个规划方案，以便桂林信息产业集团公司最终确定产品性价比和投入产出最大化方案，确保自主开发的成功。[股权增值运营]：1、引进项目包装方法，对项目进行专业策划与包装，使其价值清晰、可测，具有投资吸引力，以便于桂林信息产业集团资产公司实现股权套现的初衷；2、采用市场运营手段，对经过包装设计的项目，进行市场公开推介活动，将原来的难点资产转化为市场争抢的亮点资产，实现桂林信息产业集团资产股权增值套现。2一、项目概况与周边环境本项目位于桂林市七星区，宗地本身即为信息产业集团，西接桂林电子信息城，东邻桂林电子科技大学，南靠桂林市六合路，现已有直达桂林市中心广场、十字街、公共汽车总站、火车站的10路、16路、24路公共汽车。与东环菜市、汇通小学、银行仅一路（六合路）之隔。随着六合路花园村段的即将成功改造，雨天晨练于七星公园将不再有泥泞路的烦恼。就七星区而言，桂林电子科技大学（前身为桂林电子工业学院）、桂林工学院、广西师范大学、桂林航天专科学校、桂林旅专、桂林医学院等林立的高校和各职业中专、中小学，高考名校——二附等，为本项目营造了浓烈的文化教育氛围；就本项目而言，毗邻的电子信息产业城、桂林电子科技大学，划定了电子高新产业精英们的学习、工作和生活区。本项目周边已成功开发的社区、小区有：大型社区奇峰小筑、羊角山小区；为桂林工学院、桂林医学院教职工配套的生活小区——东城小区，为桂林航天专科学校教职工配套的生活区——金刚苑；桂林市区内最早成功开发的别墅区——澳洲花园、东城别墅；近年来相继成功开发的住宅小区——丰泽园、屏风花园；正在开发热售中的居住小区——书香画苑、上东国际。在本项目周边，有桂林市比较著名的幼儿园——“小太阳幼儿园”，市教育局直属学校——汇通小学、东环路小学，高考名校二附，教育局直属中学——桂林四中；医院主要有桂林市第五人民医院、桂林市第七人民医院；由于是高校林立区，银行、邮局可以说星罗棋布。综合而言本项目地利优势明显，且完全契合桂林市东片区的开发节奏和开发次序。客观来说，桂林市区内，如本项目可开发、上规模的宗地为数不多了！3二、概念性规划设计2.1概念性规划设计依据（1）《中华人民共和国规划法》（2）《城市居住区规划设计规范》（GBJ137-90）（3）《住宅建筑设计规范》（4）桂林市国土资源局2004年核发的“土地使用证宗地红线图”（5）90平方米占70%的“国六条”2.2概念性规划设计原则（1）尊重市场原则（2）以人为本原则（3）因地制宜原则（4）艺术景观原则（5）经济成本原则2.3概念性规划设想（1）概念性规划设计主要产品根据本项目所处地理环境，结合规划设计依据和概念性规划设计原则，本项目规划建筑总面积为202668.3平方米，建筑密度为25%，容积率为1.80，绿化率为42%。产品户型主要有三种：130平方米的4.5F叠加别墅54885.6平方米，占总规划建筑面积的27.1%；70～90平方米的6.5F多层住宅61145.1平方米，占总规划建筑面积的30.2%；40～90平方米的17.5F高层商住楼86637.6平方米，占总规划建筑面积的42.7%；产品户型结构符合“国六条”要求。4.5F叠加别墅，约为308户，主要为稳定高收入阶层（家庭月收入8000元以上），高校教职工、从事IT信息产业者亮身设计的。6.5F多层住宅，约为720户，主要市场购买者为稳定中收入阶层（家庭月收入4000元以上），如中学、职业中专教职工，医护人员、银行工作人员。417.5F高层商住综合楼，设计基本户型为小户型，但因为是框架剪力墙结构，可自由分割组合，宜商宜住，主要购买者为二次置业者、小型公司、城市白领阶层。从本项目所处位置和周边环境来看，中学不是很理想，虽然有高考名校二附，教育局直属中学——桂林四中，但二附的细分片区很小，不能满足本项目片区的就学，桂林四中的发展势头虽然良好，但不足以打动家长的心。因此，完全可以建立名校分点，如联合二附，做其分校点，因此，围合式的17.5F高层商住楼的结构形式（自由式可分割组合框架剪力墙结构）还可以满足办学需求。同时，也是小型公司的理想办公场地。（2）概念性规划设计路网本项目规划设计有两个主入口，道路宽为10米，其中车道为7米，两侧各设计有1.5米的人行步道。小区内次干道为6米，车行道为3米，人行步道为1.5米，节点处设计有环行车道，做到真正意义上的人车分流。宅前道路为3米，符合国家有关规范要求。从规划角度，予留了足够的空间来建设室内外停车场。（3）概念性规划设计景观从宗地位置而言，本项目北有靠山、灵剑溪，根本无需借，良好的自然景观天成，南临六合路，入口的中庭广场喷泉、道路旁林木绿地，完全实现移步换景的境界。叠加别墅除了听风、观山、赏水外，还拥有独立的别墅花园（空中花园或实地花园）。（4）概念性规划设计构图根据宗地形状，本项目构图主要是行列式与围合式结合。叠加别墅、多层住宅主要为行列式，高层为围合式。叠加别墅得天独厚，还需要经营自家花园；多层白领主要考虑了停车位的设置。5三、投资成本分析3.1投资成本分析依据和说明（1）分析依据根据桂林市国土部门核发的项目用地图纸文件及规划局的规划要求。桂林市建设主管部门颁布的预算定额文件及本项目的工程勘察资料文件。金界咨询有限责任公司近年积累的商品房市场调查及销售资料，以及同类项目的成本概预算及决算资料。建设成本中叠加别墅、住宅楼、商住业按毛坯房交付标准，公建、车位等配套物业按可使用成品的建筑装修标准。（2）分析说明与取费标准说明①土地费用本项目用地面积约为168亩，根据宗地地理位置和初步估算值，项目土地成本为80万/亩，总投资成本约为13440万元。②前期开发费用前期开发费用包括前期顾问费、水文地堪费、设计费、政府报建费，其中：本项目前期顾问工作将由金界咨询有限责任公司完成，费用为20万元；水文、地勘费按照1.5元/㎡分析，土方工程按照12元/m3分析；设计费按16元/㎡计算；报建费用，按桂林市目前各政府部门的收费水平，包括以下费用：城市配套费按照中标价（也就是建安费用，下同）的3%收取、教育附加费为按建筑面积每平米的2元/㎡、规划技术服务费按照建筑面积为1元/㎡、白蚁防治费按建筑面积为2元/㎡、劳保费为中标价的2％、建设工程质量监督费为中标价的3‰、墙改费为按建筑面积4.6元/㎡、散装水泥保证金框架结构为0.75元/㎡、人防费为18元/㎡，多层建筑按480元/㎡支付、噪音超标排污按工期算，为880元/月、垃圾处理费为0.24元/㎡、施工图审查费为设计费的14%。6（3）工程费用按室内、外工程划分，并参照桂林市其它同类小高、高层建筑的投资费用指标,分为市政工程费用和建筑安装工程费用。市政工程及环境包括硬地(含道路)工程费、绿化（含水体）工程费、室外工程费等，硬地面积以总占地面积扣除基底面积、绿化面积后的面积计算，以150元/㎡计算；绿化面积按照规划要求，规划面积约为占地面积的25％以上，以120元/㎡计算成本。建安工程费建筑安装工程全部按照框架结构计算，参照桂林市其它项目的投资成本指标，小高层17层主体部分(含水电安装)按1300元/㎡，地下室按照1500元/㎡分析，多层套式住宅按照830元/㎡分析，4.5F叠加别墅按照680元/㎡分析。（4）不可预见费项目保留一部分费用作为市场发生不可预见情况或设备涨价而发生的费用，不可预见费按前期费用与工程费用之和的3%计算。（5）营销费用本项目的营销费用包括项目的广告推广、营销代理等费用，广告推广费用以销售总额的1.5％计入成本，营销代理费用以销售总额的1.5％计入成本。（6）项目管理费项目的管理费包括运营管理费与工程监理费等费用，运营管理费按工程费用的3%计，工程监理费按工程费用的1.5％计，项目的管理费合计为4.5％。73.2投资成本计算表1总投资分析表序号费用名称单位造价工程量总造价备注（元/㎡）（㎡）（万元）一土地费用134401.1土地费80万/亩168亩13440含土地相关所有费用1.2土地出让金00二前期费用1952.942.1前期拆迁费用252.2前期顾问费202.3平整场地建围墙152.4前期评估费202.5前期钻探费402.6前期规划费402.7前期业务费502.8建筑设计费16202668.3324.26平均设计费2.9报建费70202668.31418.68三工程费用22031.523.1市政配套费20112356.65405.463.1.1硬地工程费15037077.69556.16含道路，按33％分析3.1.2绿化工程费12047189.79566.28按42％计算3.1.3室外工程费50112356.65561.78供水电、气、电信等3.2建安工程费19941.843.2.1叠加别墅(砖混)68063439.24313.863.2.2多层砖混(含底框)83052591.54365.093.2.3小高层商住（电梯）130086637.611262.8917.5F层四建设规费3574.432.4.1城市配套费3%19941.84万598.26建安费的3％2.4.2教育附加费2202668.340.522.4.3规划技术服务费1202668.320.262.4.4白蚁防治费2202668.340.522.4.5劳保费2%19941.84万398.83建安费的2％2.4.6建设工程质量监督费0.00319941.84万58.83建安费的3‰2.4.7墙改费4.6202668.393.232.4.8散装水泥保证金0.75202668.315.22.4.9人防费80028113.12249.05建人防地下室，可免缴纳.按建筑占地800元/㎡计算8序号费用名称单位造价（元/㎡）工程量（㎡）总造价（万元）备注2.4.10噪音超标排污880元/月48月4.2880元/月,工期暂按照48个月计算2.4.11垃圾处理费0.5202668.310.13分析值2.4.12施工图审查费14%324.26万45.4设计费的14%五不可预见费3%22031.52660.95工程费用的3％六管理费用991.426.1运营管理费3%22031.52万660.95工程费用的3％6.2项目监理费1.5%22031.52万330.47工程费用的1.5％总投资一+二+三+四+五+六=39076.8万元四、可销售收入分析4.1可销售物业价格推导本项目的价格将采用市场比较法、成本导向法加权比较后得出。（1）市场比较法主要根据本项目附近正在交易的房地产项目经过加权修正后得出本项目的合理市场定价。与本项目有可比性的正在开发交易的项目有书香画苑、上东国际。与本项目有可参照性的物业主要有2004年开发销售完的丰泽园、屏风花园，以及羊角山小区的二手房。根据2006年3月份的调查，已接近尾盘的书香画苑售价为3200元/m2；上东国际的内部销售价格2800元/m2；2004年开发的丰泽园、屏风花园销售价格为2300元/m2；与本项目毗邻的三里店现楼盘销售价格均在3500元/m2以上；羊角山小区的二手房的现销售价格为2600元/m2；从发展角度而言，本项目2007年下半年的销售价格保守定位：多层住宅2800元/m2；高层商住楼3200元/m2；叠加别墅3300元/m2。（2）成本导向法本项目按照成本法，按照房地产业投资开发较合理的利润值估算，本项目较合理的税后利润值约项目总投资的15％。（3）加权后价格按照各种方法在定价过程中比较合理的比例关系加权，得到销售价格：多层住宅92800元/m