搜索
成都市房地产市场及双流、华阳区域市场情报2010年12月份目录前言…………………………………………………………………………………4第一部分最新政策、资讯一、中央政策……………………………………………………………………5二、成都市地方政策……………………………………………………………7第二部分2010年11月成都市房地产市场热点关注…………8第三部分一级土地市场一、土地市场动态………………………………………………………………9二、本月土地供应分析…………………………………………………………11三、本月土地成交分析…………………………………………………………13四、热点地块成交分析…………………………………………………………16第四部分二级商品房市场一、市场综述……………………………………………………………………18二、成都整体市场供求关系分析………………………………………………18三、成都整体市场供应分析……………………………………………………19四、成交分析……………………………………………………………………23五、成交均价分析………………………………………………………………26六、热点成交区域板块…………………………………………………………28七、本月成都市房地产市场综述………………………………………………32第五部分三级二手房市场一、2010年11月成都市三级二手房市场分析………………………………33第六部分营销篇一、媒体投放分析………………………………………………………………34二、营销分析……………………………………………………………………36第七部分2010年11月市场月报综述及未来走势预测一、2010年11月成都市房地产市场综述……………………………………40二、市场预判……………………………………………………………………41专题：华阳区域房地产市场情报………………………………………44结束语前言中共中央政治局12月3日召开会议并指出，2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，要进一步扩大国内需求特别是消费需求，发挥好政府投资对经济结构调整的引导作用，稳定外贸政策。中共中央召开的党外人士座谈会同时提出，更加积极稳妥地处理好稳定经济增长、调整经济结构、管理通胀预期的关系。省政府网站昨日公布《四川省人民政府关于进一步贯彻落实房地产市场调控政策的通知》全文。在该文件中，省政府从考核机制、信贷政策、增加供给、市场监管等六大方面提出20条措施，以巩固房地产市场调控成果、促进房地产市场健康发展。12月5日，从成都铁路部门获悉，成都东客站开通运行的初步日程安排已经确定，将在本月25日开始联调联试，2011年元旦开始试运行，2011年1月19日正式开通。从12月月初开始，成都众多楼盘开始陆续推出优惠售房措施，一股岁末促销优惠潮悄然兴起。12月26日，中国人民银行再次宣布上调存款准备金，开发商的资金压力无疑再次加大。今年可谓是名副其实的调控年，经过两次调控后，11月1日起，成都市开始执行预售资金监管制度，11月中旬又出台了一系列调控细则，提出了加强房地产市场监管、严格执行差别化住房信贷政策、严格执行房地产税收政策等措施，加强此前已颁布政策的执行力。这些组合政策的实施，让不少开发商感到较大压力，趁着12月楼市相对平稳，加大了促销力度。12月成都楼市成交相对平缓了些下来，价格也略有下跌。第一部分最新政策、资讯一、中央政策1、宏观经济政策定调2011年调控三大新思路浮现。中共中央政治局12月3日召开会议并指出，2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，要进一步扩大国内需求特别是消费需求，发挥好政府投资对经济结构调整的引导作用，稳定外贸政策。中共中央召开的党外人士座谈会同时提出，更加积极稳妥地处理好稳定经济增长、调整经济结构、管理通胀预期的关系。观点：货币政策近四年来首度转向“稳健”，是2011年经济调控的重要看点之一。由于经济形势企稳向好，2011年经济工作“稳增长”的提法代替了先前两年的“保增长”。此外，扩大消费在经济增长“三驾马车”中的意义将更加凸显。2、行政强拆是否废除无定论拆迁补偿有望城乡统一。2009年12月7日，认为沿用8年的《城市房屋拆迁管理条例》与《宪法》、《物权法》确定的保护公民不动产的原则存在抵触之处，5名法学学者上书全国人大常委会，建议重新审查该条例。2010年1月，《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》公开征求意见。11月23日，有媒体披露称，一份新版草案正在专家中进行研讨。备受期待的拆迁新法为何迟迟不能出台？与旧版相比，新版草案有哪些亮点？“上书”一年之际，12月13日，5名上书学者之一的北大法学院副院长沈岿接受了采访。观点：根据现有规定，国民经济和社会发展计划是要经地方人大通过的。从这个意义上说，它巧妙地赋予地方人大对安居工程和旧城区改造的审批权或者说一种审查的权力，就有了民主化决策的程序。就土地征收拆迁发生的问题，现在在做的就是按片区定地价，这个价不是评估得出的，而是地方政府制定的。3、住建部：热点城市房屋限购令将加强。住房和城乡建设部在北京召开年终工作会议。在此次会议上，住建部部长姜伟新表示，2011年住建系统要抓好的第一项工作就是“继续坚定不移地加强房地产市场调控”。观点：房地产调控的节奏是不会放缓的，如果还会继续延续新一轮房地产热潮的话，第三轮房地产调控就可能如大家期待的那样出现了。4、严防高地价地王必须汇报中央。年关将至，土地市场上演“收官大战”，地王频现。国土资源部12月19日晚发出通知，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。观点：在政策框架内，国土资源部可能会根据地方具体情况给予当地政府一定的创新空间，例如允许地方政府进行城乡建设用地增减挂钩试点工作等。5、四大行：严控房地产等领域信贷投放四大行表示，2011年商业银行在具体的信贷操作上，对于房地产等可能引发资产价格泡沫或通货膨胀的领域会严加控制，同时信贷结构调整步伐将加快。观点：要加强重点领域的风险防控，严格控制对可能引发通胀领域的信贷投放，严堵境外“热钱”流入，抑制投资投机性需求；严格控制“两高”行业和产能过剩行业贷款；加强个人贷款用途管理，防止贷款挪用、恶意透支等风险。6、银监会再念紧箍咒“编外”央房企难贷款。2010年9月,银监会已下发主业含房地产的16家中央企业名单,要求加强贷前审查和贷后管理。业内人士认为,对名单之外的78家非房地产主业央企,银行2011年将不再提供新增房地产开发贷款,但此举对楼市的影响尚难预料。非地产业央企退出房地产业正在遭遇监管力度“由软到硬”的转变。12月6日晚间,银监会相关负责人证实,9月已经下发主业含房地产的中央企业名单,要求银行业金融机构加强贷前审查和贷后管理。观点：此举意味着银行只能对名单中列示的16家以房地产为主业的央企提供新增房地产开发贷款,从而通过资金的收紧“逼迫”其余78家非地产业央企清退房地产业务。二、成都市地方政策2010年12月房地产相关政策列表第二部分12月成都市房地产市场热点关注成都东客站初定下月19日开通运行。时间来源政策名称主要内容12月10日成都市市政府四川出台“20条”新规坚决遏制房价过快上涨省政府网站昨日公布《四川省人民政府关于进一步贯彻落实房地产市场调控政策的通知》全文。在该文件中，省政府从考核机制、信贷政策、增加供给、市场监管等六大方面提出20条措施，以巩固房地产市场调控成果、促进房地产市场健康发展。12月10日成都市市政府川20条楼市新规：房价过高上涨过快城市要限购完善调控政策措施，各市（州）要结合本地房地产市场实际，研究制订贯彻落实国家相关文件的实施细则，细化和完善遏制房价过快上涨，加大保障性住房建设工作力度的相关措施。《通知》要求，实施细则应于12月中旬制订并向社会公布。已出台实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施和本通知精神进行调整和完善。房价过高、上涨过快、房源供应紧张的城市，要根据实际，明确在一定时间内限定居民家购房套数。12月13日成都市市政府个人所得税明年调级距或从2千直接跳到2万鉴于为中低收入者减轻税负比较迫切，财政部和国税总局制定了一个个人所得税近期方案。这个方案将在2011年选择适当时机推出。目前中国个人所得税是9级累进税率，明年要做的就是“减少级次，调整级距”。据悉，这次税改计划将9级税率缩减为6到7级，同时适当扩大了级距。12月10日成都市市政府调控房地产市场不力责任人将被问责四川省政府《关于进一步贯彻落实房地产市场调控政策的通知》（以下简称《通知》）12月9日经省政府网站正式对外发布。除9日报道的加大保障性安居工程建设计划和供地计划、严格执行差别化信贷等措施外，“问责”成为一大关键词，稳定房价、推进保障性安居工程建设工作不力者，将受到监察厅约谈，直至追究责任。12月16日成都市房管局取消行政强拆禁止暴力拆迁补偿不低于市价国务院法制办15日公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例（第二次公开征求意见稿）》全文，再度就“新拆迁条例”立法征求公众意见。根据意见稿，行政强制拆迁将取消，须由政府申请法院强制执行。房地产价格评估机构由被征收人选定。意见稿规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。12月5日，从成都铁路部门获悉，成都东客站开通运行的初步日程安排已经确定，将在本月25日开始联调联试，2011年元旦开始试运行，2011年1月19日正式开通。迎晖路跨线桥12月8日双向通车。沙河堡片区成都东客站下个月将投入使用，随着车站主体建设逐步推进，周边配套路网建设也纷纷通车。从负责成都东客站市政配套基础设施建设的市兴城公司获悉，成都东客站外围交通环迎晖路跨线桥12月8日将实现双向通车。中心城区2010年新增十处绿地。12月9日获悉，被列入2010年民生工程的十处中心城区新增绿地已基本建成，总面积达到240亩，每处绿地均在1000平方米以上。成彭、成蒲快铁开建有望打破市场“传统格局”。成彭快铁作为成灌快铁的支线，全长21.2公里，总投资31.3亿元，从成灌铁路郫县西站引出到达彭州，设计时速200公里。成彭快铁将穿越都江堰自流灌溉区，为了保护这一区域的生态环境，初步预计全线将采用高架桥的形式，把对铁路沿线的影响降到最低。成犀路改造主车道完工变身双向8车道。随着成犀路（老成灌公路郫县段）改造工程主车道最后一层沥青混凝土铺筑完毕，标志着成犀路改造工程主车道全面完工。12月12日在现场看到，全长18.4公里的成犀路改造后变身双向8车道，平整的沥青路面极大提高了机动车行驶舒适性。顺江路改造12月26日进场打围。北起一环路九眼桥南至三官堂岔路口的1.6公里顺江路将正式启动改造。12月26日在顺江路看到，施工方已经进场打围，将对道路、绿化景观进行改造，同时打造临江绿道。地铁2号线一期20个车站全部封顶。地铁2号线一期工程的20个车站全部封顶了！从成都轨道交通公司获悉，12月24日，地铁2号线一期工程东大路站顺利封顶，至此，2号线一期工程20个车站全都完成了主体结构建设，全部封顶。第三部分一级土地市场一、土地市场动态1、“地票”时代悄然而至2011成都楼市平稳为主2011年1月1日起，对于想在成都参拍国有经营性建设用地使用权出让的开发商们而言，光有钱是不够了，还必须首先取得相同面积的建设用地指标作为“入场券”。这张建设用地指标“入场券”，有一个更加通俗的名字——“地票”。如果开发商手中没有建设用地指标这张土地市场的门票，就意味着无法继续获得房地产开发的“粮食”。观点：“地票”制度还有可能给成都房地产市场带来一次洗牌，拿地门槛提高后，对于大型房企而言，拿地仍然问题不大；但众多实力不强或者相关资源较少的中小开发商则会遇上麻烦，“地票”制度的设立或将对其生存造成很大的危机。2、房企抱团拿地频造全国地王60公司再融资受阻房企抱团拿地全国地王频现。受连续出台的调控政策影响，开发商资金链逐渐收紧，不少计划在2010年实现IPO的房企不得不