房地产投资

房地产投资案例经济调控时期，国内房地产市场上，高档宾馆、豪华别墅处于调整消化期。但社会对中档住宅仍有很大的需求，对商铺的需求也因为零售业的迅速发展而增加。在这种形式下深圳珠江信托投资公司与香港隆基投资集团协商合作开发商住小区。项目定名“新景花园”，位于广东南沙经济开发区。项目占地面积120060平方米，规划建筑占地面积35000平方米，建筑总面积269700平方米建筑密度为29.2％．绿化面积35％容积率2。25，居住人口按占地面积20平方米/人计，共6000人。经估算，项目总投资费用这5。86亿元人民币。建成后，在经营期内累计盈余将达1。47亿元，项目总投资收在率为34。61％动态投资回收期为三年零七个月，净现值约占6.493万元，内部收处率为38．23％。并对项目主要经济指标作敏感分析和风险分析。得出项目的投资和市场风险较小，而盈利性好。经过反复论证，合作双方决定合资成立新景花园项目有限公司，负责该项目的兴建和经营。章前案例分析思考题1试说明房地产投资效益分析的重要性。2如何进行房地产投资决策。本章小结1房地产投资经济效益有确定性和非确定性两大类分析方法。2在确定性分析方法中，简单投资收益率法和静态投资回收期法属静态分析法，不考虑资金时间价值；动态投资回收期法、净现值法和内部收益率法属动态投资回收期法，考虑了资金时间价值。3房地产经济效益分析指标主要有投资收益率、静态投资回收期、动态投资回收期、净现值和内部收益率等。进行分析，必须有基础数据和分析报表。分析报表主要是现金流量表和预测报益表。4.房地产投资决策是对房地产投资的目的及其实施方案进行分析、比较、选择，最终作出判断的过程。5.房地产投资要考滤投资的安全性、收益性、风险性和流动性。6.房地产投资的物业类型有：生地投资、住宅投资、写字楼投资、商业楼宇投资、工业用房投资和酒店、度假村、影剧院投资等形式。7.房地产投资策略是为决策而事先作的计划，包括：投资类别选择、风险选择、阶段选择、独资与合资选择、长期中期或短期投资的选择等。8.房地产投资项目可行性研究一般分为机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，其目的在于把投资决策建立在科学分析基础上。9.房地产投资决策方法包括：确定型、风险型和不确型三类决策方法。10.房地产投资必须遵循一定的基本程序。复习思考题1房地产投资经济效益分析有哪些方法？2房地产投资项目可行性研究的内容是什么？3试述房地产投资的基本程序。章后案例花园别墅可行性研究报告一、项目概况花园别墅位于广州市市郊，距市区9公里处，占地100亩，该区背靠崇山峻岭，面对天然湖泊，山清水秀，环境清新而优雅，确系理想的居住休养地。二、规划设想花园别墅地处山坡阶地，为了尽量保持天然风貌，由100幢两班牙式高级别墅组成的别墅群依傍山地自然坡度，错落有致地分布在坡地上，四幢四层的高级公寓及酒楼、健身中心等公共服务设施建在坡脚台地上。按初步规划，该别墅区主要建设项目有：A型别墅20栋，B型别墅80栋,高级公寓6栋，健身中心1栋、酒楼1栋。其它设施包括路网、花园、景点及绿化等。三、市场需求预测1.该市经济发展规划要求在本世纪末达到人均住房10平方米的小康水平，币区总人口由395万增长到460万。因此住宅需求是很大。2.该市每年有大批华侨回国定居及为国内亲属购置屋。因而该市商品房，尤其是高级别墅在港澳巾场有一定的竞争力。3.随着改革开放的深入，各国驻该市办事机构增加，需要大量高级住宅以安置其高级职员。4.该市居民收入增加，一部分人的生活水平已显著提高，已成为潜在的用户。四、项目投资估算依据有关定额和币场调查资料，项目总投资费用为23034.26万元，其中基建部分为13741、5万元。项目投资估算汇总表为表5－7。表5－7项目投资费用估算汇总表五、项目开发进度及投资安排计划本项目计划自1994年刀月开，至1999年5月竣工，总工期5年．为节约投资，决定分区分段开发，开发一片，交付使用一片。据市场分析，预计每期推出的商品房有6％可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力和公司开发能力及资金筹措的可能性，进行项目开发。平均销售单价=销售收入/开发工程量=31468.72/46948=6702.88（元/m2）平均变动成本=变动成本/开发工程量=10991.87/46948=234.29（元/m2）故可求出盈亏平衡点Q0:Q0＝固定成本/平均销售单价-单位变动成本=12042.39*10000/（6702.88-2341.29）=27610（m2）即本项目不至亏损的最少商品房开发面积为27610m2。十二、项目经济效益敏感性分析（略）十三、项目社会效益与环境分析（略）十四、结论综合上述分析，该项目由于在销售策略上采取了提前预售、分期付款的措施，节药了资金投入，降低了开发成本，具有良好的经济效益。同时，该项目规划合理，注重基础设施及公共设施配套建设，具有良好的社会效益。故该项目是可行的。章后案例分析思考题1、详细阅可行性报告，你认为报告结论是否正确？为什么？2、说明房地产投资可行性报告各项内容的作用和相互联系。房地产筹资本章要点介绍房地产资金的概念和分类。详细分析目地产资金运用方面的特点，以此为基础阐述多渠道筹土房地产资金的必要性和可能性。探讨筹集房地产资金的主要原则、渠道和方法。房地产资金筹集的主要渠道和方法是本章的核心内容，本章着重研究了房地产金融融资、以销售为基础的筹资以及利用外资等二种主要筹集渠道和方法。案例1991年11月10日，深圳物业发展（集团）股份有限公司的股票正式上市，将发行7150万股。1982年，深圳物业开创时，只有十几个人，是单一性的小公司。它不要一分钱国家直接投资，充分利用特区的优惠政策和条件，发扬“团结奋斗、开拓创新”的精神．在承包建设深圳国际贸易中心大厦时，以三天一层楼的速度，以最优的质量、最低的成本，仅用了三年多的时间便完成具有世界先进水平的超高层建筑，创造了“深圳速度”。并在二年多的时间里收回成本，获得了良好的经济放益和社会效益。1989年6月，深圳物业成立了皇岗口岸建设总承包公司，于1993羊8月正式通车。此外，物业集团还成功地建成了国贸大厦、红岭大厦高层建筑群。国贸商往大厦等工程。在工程投资方面，公司利用自有资金，投资兴办了包括深圳最大的制造业——深圳国材织造中心在内的数家企业，年产值近3000万元，产品90％以上外销。公司还经营深圳最高食府——国贸旋转餐厅等酒店服务及大型综合性超级市场——国贸商场并投资上千万元扩展汽车营运业，在物业管理方面也有优良的效益。物业公司从国家直接拿到的土地不多．只有7万平方米，其余土地都靠竞投、拍卖中得到。公司在股票上市前靠的是信誉赢得金融界的信任，股票上市后利用发行股票吸收社会资金。房地产开发经营需要大量资金，房地产筹资就成为十分紧迫的问题。章前案例分析思考题1.试论企业信誉对房地产筹资的重要性。2.房地产筹资的渠道有哪些？如何灵活筹资？本章小结1、房地产资金是房地产企业而于房地产开发经营的财产、物资的货币表现。它可以资全的来源渠道、资金的权属、资金在房地产生产经营中的作用以及资金的地域情况等进行分类。2．房地产资金运用具有运用量大，运动量大、非自有资金比重大、运用效果呈增长趋势等特点。3.多渠道筹资房地产资金的基本目的在于解决大量资金需求问题，分散风险，促进房地产市场的形成与发育等。筹集房地产资金必须考虑筹资规模、时机、企业的利益和投资者的权益、资金来源结构等方面的因素。4.筹集房地产资金的万法上主要有通过房地产金融融资，以销售区地产进行资金筹集，开辟利用外资渠道等几类方式。5.房地产金融是伴随着房地产业的发展而形成的，专门为房地产业及相关部门筹集、融通资金，提供相应服务的所有金融行为。是以银行为中心的所有各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起的货币流通在房地产领域的运用。房地产金融主要有五个方面的内容：（l）信贷。包括房地产信贷资金的来源与运用两个方面．这是筹集短期资金的主要渠道。（2）房地产信托。这是信托机构接受委托，经营、管理或处理房地产及相关财物的信托关系。这种关系为资金的投资者和使用者架起了一个桥梁，也是开辟房地产买卖的一种新形式。（3）房地产证券。它是格以房地产为对象而发行的证券。包括股票、债券两种形态是筹集长期资金的主要方式之一。（4）房地产保险。这是以房地产为标的，以经济合同方式建立的经济法律关系对待定灾害事故造成的财产和责任损失，提供资金保障的一种经济形式。房地产保险可以提供一种房地产资金来源渠道，同时也是用地产信用的一种担保形式。（5）房地产金融结算。房地产抵押贷款是债务人以房地产权作为偿还债务的担保外债权入手中获得资金融通的行为。这种贷款是因地产信贷业务的法要形式。7.销售商品房是房地产开发经营企业将正在老设中的房屋预先料售给承购人，由承购入支付定金或房价款的行为、这是一种特殊胡期货买卖形式。预售商品房可以实现四个功能：（1）筹集；（2）独买卖双方带来风险报酬（3）为投机者提供一种活动空间；（4）为商品房交易的实现奠定基础。8.楼宇按揭是由银行、房地厂开发公司,购接者三方共同参加的买卖楼宇融资业务活动,是为帮助售楼者和购楼者完成楼宇买卖而由银行提供房屋报押贷款的融资业务活动。这是一种对三方都有利的活动。它既是一种售楼活动,也是一种筹集方法。9.利用外资是发展中国家发展房地产业的一种重要形式。利用外资的主要方式有：外国政府贷款，国际金融组织贷款，外国商业银行贷款、与外资合营、发行国际债券，租赁开发。复习思考题1.试分析多渠道筹集房地产资金的必要性和可能性。2.如何筹集房地产资金？3.试分析比较各种筹集方法的优缺点及其适用范围。章后案例李嘉诚原籍广东潮安，家境贫寒。自小就没有读过多少书。为生计所迫，13岁便辍学从商。开始，他在香港作玩具推销生意。后开了一家小型塑料厂。1950年，他创立了长江实业有限公司，专门生产玩具和家庭用品。50年代的塑料花热，带给李嘉诚一个好机会，这类饰品是当时香港大宗出口的主要货品，李嘉诚因此发了大财，为其发展实业奠定了经济基则。50年代后，香港经济迅速繁荣，房地产需求大增。李嘉诚看准时机，毅然扭转长江实业的业务方向，开始转向地产生意。他趁土地尚未涨价之际，大量购入地皮，火速贷款兴建各式楼宇，然后再售出。不过几年，他迅速成为亿万富翁。现在，长江实业有限公司仅次于香港政府的最大港埠土地拥有者。李嘉诚并不满足于现状。他通过发行上市股票，筹集了大笔资金，去继续扩充业务，并经营酒店、金融等业务。在1982年，他还与外国财团洽商了一笔2亿美元的贷款，期限5年，利息和手续费都相当低廉。通过外资贷款，他上了很多有利可图的项目。1979年9月25日，长江实业控制英资和记黄浦公司22.2％的股份。1981年初，李嘉诚成为“和记黄埔”董事长，主持此英资公司。李嘉诚因此成为“1980年香港风云人物”。章后案例分析思考题1.论述银行在房地产筹资中的作用。2.试述发行股票对房地产筹资的地位和作用。房地产市场调研房地产市场细分与定位(一)操作程序第1操作环节：房地产市场定位实战价值分析第2操作环节：房地产市场定位误区及对策第3操作环节：房地产市场定位概念精要第4操作环节：房地产市场细分定位的具体策略第5操作环节：房地产市场定位要点分析第6操作环节：房地产市场定位实战流程设计使用指南进行准确的市场定位，从而销定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。第1操作环节：房地产市场定位实战价值分析分析A：楼盘畅销的先决条件进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化’，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目