房地产投资

2019/8/61投资性房地产2019/8/62第一节投资性房地产的特征与范围•一、投资性房地产的定义及特征•投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要有以下特征：投资性房地产是一种经营性活动；投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；投资性房地产有两种后续计量模式。2019/8/63•二、投资性房地产的范围已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物•请注意以下项目不属于投资性房地产自用房地产。自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。作为存货的房地产。2019/8/64第二节投资性房地产的确认和初始计量•一、投资性房地产的确认和初始计量•确认•只有投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠地计量。2019/8/65成本模式公允价值模式投资性房地产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备投资性房地产－成本投资性房地产－公允价值变动投资性房地产账务核算涉及的主要科目2019/8/66•（一）外购投资性房地产的确认和初始计量•确认条件－只有在购入的同时开始出租•初始计量成本模式下借：投资性房地产－写字楼等贷：银行存款等投资性房地产下借：投资性房地产－成本（写字楼）贷：银行存款等•（二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量•确认条件－只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租2019/8/67•初始计量成本模式下借：投资性房地产贷：在建工程开发产品公允价值模式下借：投资性房地产－成本贷：在建工程开发产品•（三）非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量•第四节介绍2019/8/68第二节投资性房地产的后续计量取得租金收入时借:银行存款贷：其他业务收入计提折旧时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧计提减值准备时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备•一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产2019/8/69•（二）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产•按照公允价值调整账面价值，如公允价值高借：投资性房地产－公允价值变动贷：公允价值变动损益如账面价值更高借：公允价值变动损益贷：投资性房地产－公允价值变动2019/8/610例：甲企业为从事房地产经营开发的企业。20×7年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9000万元。20×7年l2月31日，该写字楼的公允价值为9200万元。甲企业采用公允价值计量模式。2019/8/611•甲企业的账务处理如下：•20×7年10月1日。甲公司开发完成写字楼并出租：借：投资性房地产——成本90000000贷：生产成本90000000•20×7年l2月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：借：投资性房地产——公允价值变动2000000贷：公允价值变动损益20000002019/8/612•（三）投资性房地产后续计量模式的变更•注意：只能由成本模式转变为公允价值模式，并且作为会计政策变更处理。•例：企业将出租的房产由成本计量模式改为公允价值模式，该房产原价9000万元，已提折旧270万元，账面价值为8730万元，公允价值为9500万元。该企业按净利润的10％计提盈余公积。借：投资性房地产－成本9500累计折旧270贷：投资性房地产8730利润分配－未分配利润69.3盈余公积7.72019/8/613第四节投资性房地产的转换和处置•一、投资性房地产的转换•（一）投资性房地产转换形式房地产转换形式。房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。这里所说的房地产转换是针对房地产用途发生改变而言，而不是后续计量模式的转变。包括：•投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为固定资产或无形资产。•作为存货的房地产，改为出租。•自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转换为投资性房地产。•自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产。2019/8/614•（二）投资性房地产转换为自用房地产1．采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）2019/8/6152．采用公允价值模式进行后续计挞投资性房地产转为自用房地产借：固定资产（无形资产）投资性房地产－公允价值变动（损失）贷：投资性房地产投资性房地产－公允价值变动（利得）差额计入“公允价值变动损益”2019/8/616•（三）非投资性房地产转换为投资性房地产•1．采用成本模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量。(1)作为存货的房地产转换为投资性房地产。借：投资性房地产——写字楼存货跌价准备贷：开发产品(2)自用房地产转换为投资性房地产。借：投资性房地产——写字楼累计折旧（累计摊销）贷：固定资产（无形资产）投资性房地产累计折旧(摊销)2019/8/617•2.采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量。(1)作为存货的房地产转换为投资性房地产。借：投资性房地产－成本公允价值变动损益存货跌价准备贷：开发产品资本公积－其他资本公积注意：借方差额计入“公允价值变动损益”贷方差额计入“资本公积－其他资本公积”2019/8/618（2）自用房地产转为投资性房地产借：投资性房地产－成本公允价值变动损益累计折旧（累计摊销）贷：固定资产（无形资产）资本公积－其他资本公积注意：借方差额计入“公允价值变动损益”贷方差额计入“资本公积－其他资本公积”2019/8/619•二、投资性房地产的处置•（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置取得收入借：银行存款贷：其他业务收入结转成本借：其他业务成本投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产2019/8/620•（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置取得收入借：银行存款贷：其他业务收入结转成本借：其他业务成本贷：投资性房地产－成本－公允价值变动同时还必须进行两次结转，首先将持有期间的价值变动结转借：公允价值变动损益（利得）贷：其他业务收入2019/8/621其次，如果涉及到计量模式由成本转为公允价值模式，还必须再次结转借：资本公积－其他资本公积贷：其他业务收入