房地产投资与评估

房地产投资与评估浙江理工大学经济管理学院刘友平2010年2月第一章导论第一节房地产与房地产市场一、房地产的基本概念及特征（一）基本概念（二）基本特征不可移动性耐久性高价值性异质性二、房地产业房地产业是独立的产业部门，不同于建筑业，房地产业包括：1.房地产开发、建设、经营2.房地产买卖、租赁3.房地产抵押4.房地产典当5.房地产评估6.房地产置换7.房地产咨询8.物业管理9.房地产金融三、房地产市场（一）房地产市场的特征——非完全性1.完全竞争市场的特征交易者众多产品是同质的交易信息是完备的生产要素自由流动2.房地产市场的特征住房供应不充足，供应主体不是众多所有产品都是异质的（二）不完全竞争条件下的房地产价格1.基本概念和术语交易价格：买卖实际成交的价格最可能销售价格：对未来交易成交价格的一种可能性估计，是对该物业未来交易价格的一种预测。市场价值：通常被评估师采用，指在公允市场中该物业最可能的价格或具备的价值。投资价值：指投资者对物业未来利润的一种判断。2、需求与房地产价格PPQS短期供给曲线DD’PEP’ESS’长期供给曲线D’DP’EPE（区分真实需求和虚拟需求）第二节房地产投资概述一、房地产投资的含义（一)投资１、定义：企业和个人以获得未来利益为目的，投放一定的货币或实物，用以开发经营某项事业的行为。２、分类：实物投资：设备、土地、房屋等等；金融资产投资：股票、债券、期货等等；无形资产投资；商标、版权、专利等等。固定资产投资与流动资金投资直接投资与间接投资生产性投资与非生产性投资短期投资与长期投资（二）房地产投资房地产投资是将一定的资金投入到房地产开发经营和中介服务活动中，以获得更大的收益的行为，房地产开发与经营的基础，结果是形成新的房地产使用价值。二、房地产投资种类（一）按对象划分土地开发投资房屋开发投资房地产经营投资房地产中介服务投资物业管理服务投资（二）按建筑物类型分住宅投资（普通住宅、高档公寓、别墅）商业物业投资（含商场、购物中心、超市、批发时市场）工业厂房、仓库投资办公楼投资旅馆用房地产（酒店、宾馆、度假村、旅店）娱乐用房地产（游乐场、娱乐城、康乐中心）餐饮用房地产（酒楼、美食城、餐馆、快餐店）（三）按投资的形式分１、房地产直接投资房地产开发投资房地产置业投资２、房地产间接投资购买房地产上市公司股票购买房地产企业债券购买房地产信托基金购买住房抵押贷款证券三、房地产投资的特点投资量大，投资回收期长。投资的保值增值性投资不确定因素多，风险大投资技巧性强、运作复杂投资流动性差投资对象的固定性对专业知识和经验有一定的依赖性具有较高的财务杠杆•优点：（１）有形的投资（２）通货膨胀中的保值手段（３）易于融资性（４）投资回报高（５）收益的多重性•缺点：（１）投资量大，支出集中性强（２）投资合作性强（３）投资回收期长（４）投资风险大（５）投资技巧性强（６）投资流动性差（７）投资的固定性四、房地产项目投资的过程１、项目：在一定的约束条件下，具有明确目标的一次性任务或事项。2、项目的周期（项目寿命期）：项目从开始到结束的寿命周期,是项目工作在时序上的安排.项目周期三大阶段：（1）投资前期：从项目设想到项目投资实施前的一段时期.市场调查、投资机会研究、项目建议投资方案策划、投资方案可行性研究项目评估、项目决策（2）投资实施期：从项目投资决策后到项目完成交付使用的一段时期项目设计、施工建设（发包）管理设备采购、安装、竣工验收市场推广、市场营销（3）经营使用期：从项目交付使用到经济寿命终了（或实现投资回收）后的一段时期生产经营、设施管理租赁经营、物业管理营销促销DM-开发管理DevelopmentManagementPM–项目管理（建设管理）ProjectManajementFM–设施管理.物业管理FacilityManagement运营商FM开发商DMPM设计方PM承包商PM供应商PM投资商DMPMFM３、房地产项目阶段的划分准备设计施工项目实施期项目前期项目使用期４、房地产投资、开发的基本过程收集市场信息，进行综合分析项目初步概念构思、初步可行性研究取得土地使用权项目策划、规划设计项目详细可行性研究项目初步设计及施工图设计项目施工实施项目预售、销售项目经营管理第三节房地产投资分析的基本问题一、研究内容--5W1H问题１、Why--目的、目标分析２、What--投资类型、特征、质量３、Where--地点(地段分析)４、When--时间(时机分析)５、Who--人--（目标客户）６、How--方法—投资原则，投资收益，投资成本，利润、风险大小、风险措施等二、房地产投资的主要目标１、主要是获取利润，也获取无形收益、社会效益及环境效益。２、投资本金的安全性３、投资对象的变现性４、对通货膨胀的防护能力三、房地产投资分析研究目的１、归纳总结房地产投资规律２、分析研究房地产投资运作技巧３、为投资者指示投资方向、预算收益４、减少投资浪费增大投资效益５、减少投资风险，加强风险应对第二章房地产投资环境分析第一节房地产项目投资环境要素一、项目投资环境要素大致分类（一）.投资环境：拟投资地区在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。1、投资环境要素的分类（１）按要素存在的物质形态分类：硬环境：影响项目投资的各种外部物质条件软环境：影响项目投资的各种社会经济文化条件。（２）按要素存在的范围分类:宏观投资环境：国家、地区投资环境中观投资环境：地区、行业投资环境微观投资环境：地块周边及地块投资环境（３）按要素的内容分类:政治环境社会环境法律环境文化环境经济环境自然环境基础设施环境二、房地产投资环境具体要素（一）政治环境１、社会秩序２、社会服务：硬件、态度、效率３、社会制度：决策民主性、管理透明度、行政效率及廉洁性等。（二）法律环境１、法律的稳定性２、法律的完备性３、法律的公正性（三）社会环境１、人口情况：人口总量、结构、增长率等２、价值观念（四）文化环境１、教育水准２、风俗习惯（五）经济环境１、宏观经济环境国民经济运行：ＧＤＰ、通货膨胀等居民消费：居民收入、存款余额、居民消费结构经济政策：财政政策、货币金融政策、产业政策２、行业市场环境市场需求量市场供应量市场购买力市场价格及竞争情况３、企业财务环境资金：渠道、融资成本成本：税费利润：同类项目的社会平均利润４、资源经济环境人力资源土地资源原材料能源（六）自然环境位置便利性：离商业中心的距离、地块配套自然风光：山、河、湖、植被（七）基础设施１、道路及交通２、能源环境：天然气３、给排水管网４、通讯设施：电视、电话、宽带网５、电力设施：居民用电、工业用电第二节投资环境的评价方法一、冷热因素法（评价国际投资环境）（一）政策的稳定、连续性：冷、热（二）市场机会：冷、热（三）经济发展及成绩：冷、热（四）文化一体化：冷、热（五）法律公正、完备性：冷热（六）实质性障碍：冷、热（七）地理及文化差异：冷、热这是对某国或某地区粗略的投资环境评价，是一种基础性的投资环境分析方法。二、多因素等级尺度法主要用于国际投资环境分析，从８个方面评价某国或地区投资气候。每个因素划分成不同等级，赋予不同的分值，分别为０、２、４、６、８、１０、１２、１４、１６、１８、２０分。投资环境因素评分资本抽回限制程度０-１２外资股权比例０-１２对外商的管制程度０-１２货币稳定性４-２０政治稳定性０-１２对关税保护的态度２-８当地资本的供应程度０-１０近５年的通货膨胀率２-１４三、多因素系统评价法１、多因素评估法从多个角度赋予环境因素指标不同的分值，然后按不同的权重累计分数。２、综合评价法通过建立环境因素的层次分析结构，确定同层环境因素的不同权重计算不同投资环境的分值，从而确定投资环境的优劣。四、关键因素评价法从影响投资环境的众多因素中，找出影响投资动机的关键因素，然后根据这些因素用因素分析法进行评价。第三章房地产市场分析第一节房地产市场调查一、房地产市场调查研究的误区轻视调研（市场太大了，做都做不过来，还调研干什么？）轻信调研（只要有调研，只要委托专业机构做调研，一切都万事大吉？）盲目调研（不考虑实际需要，在不把握调研方向、不对调研方法进行把关的情况下贸然实施调研）二、信息收集的原则１、可靠性２、及时性３、系统性４、适用性５、经济性三、房地产市场调查阶段划分房地产市场调查阶段准备阶段实施阶段分析和总结阶段房地产市场调查的步骤一、准备阶段二、实施阶段三、分析和总结阶段1.提出问题，确定目标2.初步情况分析（非正式调查）3.制定调查方案、计划4.建立调查组织5.收集第二手资料6.收集第一手资料7.数据的分析与解释8.编写调研报告9.总结、反馈四、房地产市场调查程序五、市场信息来源１、政府部门各项政策法规、文件通知、统计资料定期发布的土地相关信息、房产信息、规划资料２、企业内部财务资料统计资料业务资料其他平时收集的资料、文件３、消费者消费者购买动机消费偏好消费态度４、竞争对手竞争对手楼盘资料竞争对手的发展战、各种策略５、咨询单位咨询公司营销策划公司市场调查公司６、媒体报纸网络专业杂志电视会展资料７、各种展示会、交易会六、房地产市场调查的主要内容（一）宏观经济环境调查１、宏观经济运行情况２、房地产相关政策法规３、居民消费情况（二）区域房地产环境调查１、区域及城市发展规划２、地方房地产政策３、城市或区域房地产需求４、各板块的供给情况５、房地产交易价格６、区域或城市产业布局、居民收入状况（三）房地产微观环境调查１、竞争对手情况调查２、消费者调查３、地块环境调查：交通设施、配套建设、自然环境、文化环境、社会治安状况、周边建筑物情况、未来规划。七、房地产市场调查的方法（一）访问法自拟调查提纲或调查问卷组织访谈：１、面谈调查２、电话调查３、问卷调查（二）观察法到售楼现场和施工现场进行观察、记录。（三）实验法将调查范围缩小到一个较小的范围进行实验后得出一定的结果，然后推广或应用。（四）二手文献调查法（五）普查与重点调查（六）随机抽样调查简单随机抽样：需掌握全部总体等距离随机抽样：须有全体总体的资料分层随机抽样：分群随机抽样：多阶段时应用（七）非随机抽样调查１、任意抽样：任选选择若干人进行抽样，由称偶遇抽样。２、主观抽样：又称判断抽样，市场调查者根据自己的主观判断进行抽样。３、定额抽样：又称配额抽样，将总体分成若干类别，按照一定比例在各类中分配样本单位数额，并且按照各类数额任意或者主观抽样。第二节房地产市场预测一、房地产投资市场预测的内容１、市场需求预测２、供给预测３、价格预测４、市场竞争预测５、突发事件影响预测二、房地产投资市场预测的方法１、德尔菲法２、专家座谈法２、时间序列法简单移动平均法加权移动平均法指数平滑法３、回归分析法一元线性回归多元线性回归三、房地产投资分析的种类１、定性分析２、定量分析：技术经济方法第四章不同类型房地产投资分析一、土地投资分析１、土地出让：招、拍、挂、协议２、土地储备：政府储备与企业储备３、土地整理与开发４、土地转让５、土地入股份投资二、住宅投资分析１、市场需求分析有效需求与潜在需求家庭规模、家庭收入生活方式消费偏好２、区位选择交通配套３、质量４、户型、规划三、商业用房投资分析1、地段2、商圈3、经营环境4、建筑规划、设计5、交通、人流量6、硬件设施四、写字楼市场分析1、地段选择2、写字楼经营环境3、建筑设计4、设备配置第五章房地产投资策略第一节投资时机一、客观时机1、经济周期2、股市行情3、国际形势4、城市规划5、利率、汇率6、国际贸易顺差7、通货膨胀8、消费者存款情况9、产业政策二、主观时机个人根据信息作出的判断：1、经济周期的萧条期2、通货膨胀来临之前3、房地产业的低谷期4、预期第二节投资地段选择一、地理位置1、交通条件：多样性、便捷性、可通达性2、离市