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2010年12月济南房地产市场月报——信立怡高第一章土地市场【监测范围】：济南市区和长清。【样本选取标准】：济南市国土资源局公开招拍挂土地（工业用地除外）。【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录Ⅰ）。【内容综述】2010年12月，济南市仅有3宗土地供应，供应面积1.70万平米。本月共成交土地16宗，居住用地7宗，商服用地8宗，总成交面积19.09万平米。◎供应土地基本情况★12月土地供应3宗，供应面积1.70万平米12月济南市供应土地3宗，其中居住用地1宗，面积1.60万平米，商服用地2宗，面积0.10万平米。◎成交土地基本情况★12月共成交土地15宗，成交面积为19.09万平米。12月，济南市成交居住和商服用地15宗，总成交面积19.09万平米。其中居住用地7宗，成交面积6.76万平米；商服用地8宗，成交面积12.33万平米。本月成交土地主要在东部与中部，多处于片区核心位置,地块面积较小。东部两宗商服用地大幅溢价成交，其中2010—G132地块整个拍卖过程举牌达130余次，成交溢价超过80%。年末成交再现小高潮，可见开发商对2011年房地产市场充满信心。第二章各物业市场分析【监测时间】：2010年12月1日-12月31日。【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ），其余物业区域划分同土地市场。【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；2.“成交量”以实际签订协议为准；3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。第一节普通住宅【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。【内容综述】2010年12月，市场供应4947套，59.4万平米，成交1723套，19.7万平米；市场整体均价9694元/平米，环比上涨1.7%。12月房地产市场传统淡季，市场供应、成交、价格均表现出较为稳定的状态。◎供应量及区域分布★市场供应量月度变化12月住宅总供应量为4947套，59.4万平米，同比上升49.9%和60.1%，环比下降7.5%和5.4%。临近年底，各项目进入年末收关阶段，新增推售房源减少，导致市场整体供应量环比下降。12月，新增供应1590套，18.7万平米，同比上升69.3%和87%，环比下降10.6%和2.6%。仅中海奥龙观邸、万象新天、绿地卢浮公馆、万豪君悦府等项目有少量房源推出。★各区域供应情况12月，东部仍旧是住宅供应的主要区域，供应量为2463套，占总供应量的49%；其次为西部，供应量为1227套，占总供应量的25%；中部位列第三，供应量为695套，占总供应量的14%；南部、北部供应较少，供应量分别为373套和189套，分别占供应量的8%和4%。12月，临近年底，住宅新增供应量明显减少，但东部仍旧是新增供应主力，新增供应量为768套，占新增供应总量的48%；其次为西部，新增供应量为464套，占新增供应总量的29%；中部位列第三，新增供应量为215套，占新增供应总量的14%；南部位列第四，新增供应143套，占新增供应总量的9%；北部本月无新增。◎成交量及区域分布★市场成交量月度变化12月，住宅成交量为1723套，19.7万平米，同比分别上升39.5%和51.5%，环比分别下降13.4%和10.9%。12月是房地产市场的传统销售淡季，且本月新推房源减少，因此成交呈现小幅降低。★各区域成交情况12月，东部仍旧是住宅成交的主力区域，共成交783套，9.6万平米，套数、面积分别占总成交的46%和49%；其次为西部，成交469套，5.4万平米，套数、面积均占总成交的27%；中部位列第三，成交222套，1.6万平米，套数、面积分别占总成交的13%和8%；南部、北部成交较少，分别成交127套和122套，成交面积分别为1.8万平米和1.3万平米，套数、面积均占总成交的10%以内。◎价格及变化趋势注：自6月起，住宅市场整体均价由原来的各区域均价之和，除以区域数量，调整为住宅市场每月在售项目价格之和，除以在售项目数量。诚基中心和万豪君悦府住宅为LOFT产品，因其产品的特殊性，计算住宅均价时，将两项目价格扣除，不计算在内。12月，市场整体均价为9694元/平米，同比上涨20.6%，环比上涨1.7%。由于恒大名都、鲁能领秀城等项目价格的上调，带动整体市场价格延续小幅上涨的趋势。从市场整体来看，由于市场进入了12月的传统销售淡季，市场供应、成交及价格均表现出了较为稳定的状态。在加息等一系列的调控政策背景下，预计未来一段时间内，市场仍然会保持较为稳定的趋势。第二节写字楼【样本选取标准】：总体量不小于1.5万平米的写字楼项目。【内容综述】12月，写字楼市场无新增供应，市场存量递减中；总成交量小幅下降；整体均价为12138元/平米，市场价格走势较为平稳。◎供应量及区域分布★市场供应量月度变化12月，写字楼市场供应量为13.73万平米，同比上升153.32%，环比下降7.79%。本月无新增供应，总体供应量递减中。★各板块供应量情况12月，奥体板块仍旧是供应量最大的板块，供应量为7.67万平米，占总供应量的56%；其次为高新区板块，供应量为2.26万平米，占总供应量的16%；再次为经十路板块，供应量为1.93万平米，占总供应量的14%；其余板块供应量较少，均不超过总供应量的5%；山大路板块仍无市场供应。◎成交量及区域分布★市场成交量月度变化12月，写字楼共成交1.03万平米，同比下降1.90%，环比下降10.43%。市场无新增供应，可选房源减少，整体成交量呈现小幅下降。★各板块成交量情况12月，成交量最大的板块为二环东路板块，共成交0.56万平米，占总成交量的54%；其次是高新区板块，共成交0.23万平米，占总成交量的22%；再次是泺源大街板块，共成交0.12万平米，占总成交量的12%；经十路板块和其他零星分布的写字楼成交较少，均不足总成交量的10%；奥体板块、纬二路板块、山大路板块无成交。◎价格及变化趋势12月，写字楼市场整体均价为12138元/平米，与上月持平，同比上升6.79%，市场整体均价保持平稳。从市场整体来看，临近年终，市场无新增供应，总体存量递减中，客户选择范围有限，成交量小幅下降，市场整体均价表现出较为稳定的态势。第三节商业【样本选取标准】：在售商业分为底商和纯商业进行研究，底商样本选取标准为：住宅监测范围内所有含商业的项目、住宅部分销售完毕但底商部分在售的项目以及底商面积在15000平方米以下的写字楼及综合体底商项目；纯商业样本中，除泉乐坊、红尚坊等此类纯商业项目外，还包含底商面积在15000平方米以上的写字楼及综合体底商，如：晶都国际、鲁商广场等。【内容综述】12月底商市场无新增供应，供应量和成交量均出现环比下降的情况，均价小幅上涨；纯商业市场在新入市项目泉城新时代商业步行街二期的带动下，供应量和成交量均有大幅上涨。底商供应量及区域分布市场供应量月度变化12月底商总供应量为1.90万平米，同比下降26.92%，环比下降27.76%，无新增供应。★各区域供应量情况12月底商供应量最大的区域为西部，为0.75万平米，占总供应量的39%；北部位列第二，供应量为0.60万平米，占总供应量的32%；东部位列第三，供应量为0.50万平米，占总供应量的26%；中部位列第四，供应量为0.05万平米，占总供应量的3%；南部供应量为0。成交量及区域分布市场成交量月度变化12月底商总成交量为0.39万平米，同比上升129.41%，环比下降46.58%。由于多数在售项目进入尾盘或接近尾盘期，可选房源减少，导致成交下降。★各区域成交量情况12月底商成交量西部位列第一，成交量为0.271万平米，占总成交量的69%；北部位列第二，成交量为0.084万平米，占总成交量的22%；中部位列第三，成交量为0.019万平米，占总成交量的5%；中部位列第四，成交量为0.016万平米，占总成交量的4%；南部成交量均为0。价格及变化趋势12月底商均价23180元/平米，同比上涨30.48%，环比上涨1.26%。纯商业市场供应量月度变化12月，纯商业总供应量为12.20万平米，同比上升281.25%，环比上升199.02%，新增供应9.2万平米，本月供应量是自2009年1月以来的单月最高值，相比单月第二高的5.30万平米增加6.9万平米，增幅为130.19%。新入市项目为泉城新时代商业步行街二期，此项目是自2009年1月以来济南第一个可售面积接近10万平米体量的纯商业项目。市场成交量月度变化12月纯商业成交量为3.02万平米，同比上升255.29%，环比上升179.63%。在新入市项目泉城新时代商业步行街二期热销的带动下，纯商业成交量同比环比均大幅上升。在售纯商业项目介绍根据样本选取标准，符合监测要求的项目共有7个，分别为：鲁商广场、晶都国际、泉乐坊（明湖新坊巷）、齐鲁鞋城品牌港、红尚坊、槐荫广场、泉城新时代商业步行街二期。第四节公寓【样本选取标准】：建筑面积在1万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目，尚未开盘项目不在监测范围之内。从用地性质和土地使用年限看，“公寓”区别于住宅，主要是非居住用地、40年和50年产权，一梯多户，由一条走廊贯穿整个楼座的产品；从产品的功能定位与配套上看，“公寓”不同于写字楼，它是兼具办公和居住功能，具有一定的居住和办公配套的产品。按照以上标准，选取的公寓项目为：汇展·香格里拉、中齐未来城、蓝调国际、MINI公馆、玉兰公寓、鲁商·国奥城、发祥1号公馆、银座中心•名寓。【注】：由于香港国际项目公寓11月已售完，不再列入监测范围。【内容综述】12月，济南公寓市场无新增供应，市场总体供应量持续递减。由于供应量相对不足，12月为传统的销售淡季，各项目促销力度有所减弱，成交量小幅下降。受低价位楼盘退出及个别项目价格上调等因素的影响，本月整体均价呈现小幅上升。◎供应量及区域分布★市场供应量月度变化12月，公寓市场供应量为654套，4.8万平米，同比分别下降38.36%和28.36%，环比分别下降20.05%和18.64%，市场无新增供应。★各区域供应情况12月，东部区域总供应量依然占据第一位，436套，占市场整体供应的67%；西部位居第二，为218套，占整体供应的33%；南部、北部和中部均无供应。◎成交量及区域分布★市场成交量月度变化12月，公寓市场共成交130套，0.8万平米，同比分别下降73.63%和73.33%，环比分别下降20.73%和33.33%。本月成交量下降是由于各项目促销力度有所减弱，推盘节奏有所放缓及市场无新增供应上市。★各区域成交情况12月，公寓市场成交量主要集中在东部，共成交113套，0.72万平米，分别占总成交量的87%和88%；其次是西部，成交17套，0.10万平米，分别占总成交量的13%和12%；南部、北部和中部由于没有供应，均无成交。进入12月，客户的置业和投资欲望都有所下降，特别是主要面向投资客户的公寓物业类型，且由于市场上无新增供应，所以12月份的成交量有大幅下降。◎价格及变化趋势注：由于MINI公馆loft公寓和银座中心•名寓loft公寓单价的特殊性，本文在计算整个济南市的公寓均价时，均将以上两个项目排除在外。12月，公寓整体均价为9886元/平米，同比上升61.64%，环比上升4.61%，由于低价位楼盘的退出及个别项目价格上调等因素影响