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淮安城市置业房地产有限公司2010年12月淮安城置项目市场月报©Copyright：南京厚石房地产投资咨询有限公司地址：南京市珠江路88号新世界大厦1508室第1页2010年12月淮安房地产市场月报本期导读年内第二次加息，意在控制通胀的加剧12月26日存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。同期公积金贷款利率也上调；——详见P311月份CPI同比上涨5.1%，创28个月新高；PPI同比上涨6.1%，环比上涨1.4%CPI指数再创新高，国内通货膨胀影响严重，物价的飞速上涨导致国家出台干预政策，严厉打击囤货现象，意在稳定物价市场。——详见P512月挂牌30副地块，面积为1961.3亩，住宅为主；1成交944.8亩，主要为清河区12月份成交944.8亩，主要为清河区成交652.15亩，占此次成交的69%。——详见P812月商品房住宅再度量价齐升，政策的影响甚微2010年12月，淮安住宅类商品房成交64.9万㎡，环比11月上涨26%，12月份成交量创2010年新高，主要和供应大量增加有关，本月淮安市区新增供应达到近80万平米，供应量的增加给市场带来新的活力，有了炒作的源头，另外开发商对于后市的悲观情绪，导致尽可能的再政策来临之前出货，以达到资金回笼的目的。——详见P12PDF文件使用pdfFactory试用版本创建www.fineprint.cn淮安城市置业房地产有限公司2010年12月淮安城置项目市场月报©Copyright：南京厚石房地产投资咨询有限公司地址：南京市珠江路88号新世界大厦1508室第2页目录宏观环境篇P3一、政策法规二、市场资讯市场研究篇P9一、土地市场二、商品房住宅市场三、竞争市场动态四、重点项目分析营销活动篇P30一、营销活动二、平面媒体PDF文件使用pdfFactory试用版本创建www.fineprint.cn淮安城市置业房地产有限公司2010年12月淮安城置项目市场月报©Copyright：南京厚石房地产投资咨询有限公司地址：南京市珠江路88号新世界大厦1508室第3页宏观环境篇一、政策法规时间政策名称主要内容12月2日国土资源部：每一宗建设用地全部纳入监管视野国土资源部已经建立了贯穿四级(部、省、市、县级国土资源主管部门)，覆盖土地“批、供、用、补、查”全过程的综合监管平台。同时，国土资源部行政办公和35项行政审批业务实现网上并轨运行，部一级行政审批业务时限缩短20天以上。点评：对土地的监管重新纳入政策视野，关键是当前房价高居不下，土地拍卖中“地王”频现，而且在土地拍卖中出现的不正当交易等现象是导致国家监管土地用地的根本原因。时间政策名称主要内容12月7日银监会要求银行严查开发贷，地产央企红名单9月下发监管机构日前向商业银行下发了一份房地产央企“红名单”。根据这一名单，目前多家银行已要求分支行只能对名单中列示的中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司等16家房地产央企提供新增房地产开发贷款，这16家央企正是国资委早前确认和公布的以“房地产开发与经营”为主业的中央企业，对16家之外的非房地产主业央企不得提供新增房地产开发贷款点评：央企退出土地开发市场，主要和当前房价过高，央企拿地成本过高，导致舆论压力大而产生的后果，但央企退出商品房市场可能控制地王刷新的速度，但并不意味着其他房企商就不可能制造新地王，实际上，这是对土地出让制度的一种考验。时间政策名称主要内容12月16日住建部出台租赁新规限制群租住房和城乡建设部近日出台《商品房屋租赁管理办法》，规范商品房屋租赁行为，维护租赁双方当事人合法权益。针对房屋租赁市场上的突出问题，办法增加了部分条款予以规范。对出租人分割房屋出租的情况，办法规定，出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。办法还明确，房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。点评：限制住房的最小出租单位，同时提出人均居住面积不得低于政府的最低标准，意在抑制群租。但是目前经济通胀严重，房价过高，收入水平赶不上通胀，这对于部分低收入出租的人来说，抑制群租意味着自己本身成本的增加，未来的生活更加艰难。因此不能对群租一竿子打死，必须有相应的保障制度出台，如加大廉租房的供应。PDF文件使用pdfFactory试用版本创建www.fineprint.cn淮安城市置业房地产有限公司2010年12月淮安城置项目市场月报©Copyright：南京厚石房地产投资咨询有限公司地址：南京市珠江路88号新世界大厦1508室第4页时间政策名称主要内容12月20日国土部关于落实房地产用地调控政策通知按照文件要求，严格落实房地产用地调控政策，做好当前和今后一段时间房地产用地管理和调控工作，促进土地市场健康平稳可持续发展。点评：严格出台用地规范要求，在一级市场把控高房价的来源，如对超面积出让、捆绑出让、“毛地”出让、住宅用地容积率小于1、出让主体不合法等问题进行严格限制。时间政策名称主要内容12月21日国土资源部：坚决抑制地价过快上涨19日发出通知，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。点评：在国家出台一系列严控房价和地价上涨的同时，地王频出，房价再度高涨等问题再度出现人们的视野，国家的政策对于地方来说犹如白纸，很难控制，在短期内房价下降的要求很难实现。时间政策名称主要内容12月22日国土部叫停容积率小于1住宅地块出让，对出让大户高档住房用地控制强调，各地要严厉打击囤地、炒地、闲置土地等违法违规行为。对于容积率小于1的住宅地块出让坚决叫停。容积率小于1指建筑面积小于用地面积，土地不能有效利用。对没有完成2010年保障性住房建设用地供应任务、三类住房用地供应总量没有达到住房用地供应总量70%的市县，要求年底前不得再出让大户高档住房用地。将加大对闲置土地的清理，并将加大对闲置土地的曝光力度。点评：土地问题成为近阶段国家关注的重点，尤其是高档房用地的限制再度严格，对容积率小于1的土地禁止出台，而且对高档房的出让有了更严格的要求，意在从根本上保障低收入群体的用房需求。时间政策名称主要内容12月20日央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。存款准备金率达到了18.5%，创历史最高。点评：此举对于经济的稳定发展，对于加强物价的预期管理，对于资产泡沫形成压力起到很好的作用。PDF文件使用pdfFactory试用版本创建www.fineprint.cn淮安城市置业房地产有限公司2010年12月淮安城置项目市场月报©Copyright：南京厚石房地产投资咨询有限公司地址：南京市珠江路88号新世界大厦1508室第5页时间政策名称主要内容12月26日央行年内第二次加息自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。2010年年内2次加息前后首套、二套房客户还款变化(单位：元)：以贷款额100万、贷款20年计算购房情况贷款额执行利率月供总利息10月20日加息前5.94%7129.74711137.4510月20日加息后6.14%7245.31738874.7412月26日加息后6.40%7396.98775275与之前差0.26%151.6736400.26基准利率2次累计0.46%267.2464137.5510月20日加息前5.05%6627.21590530.3310月20日加息后5.22%6721.69613206.4512月26日加息后5.44%6845.03642807与之前差0.22%123.3429600.55首套房100万八五折2次累计0.39%217.8252276.6710月20日加息前6.53%7473.4793616.8910月20日加息后6.75%7603.64824873.6212月26日加息后7.04%7777.02866485与之前差0.29%173.3841611.38二套房100万上浮1.1倍2次累计0.51%303.6272868.11点评：加息后房地产企业开发贷成本也会有所提升，这对房地产行业进一步形成利空影响，如果明年继续加息，这对于那些对银行贷款依存度较高的中小房地产企业将带来进一步打击，最终会从供给方面对房地产市场带来影响。时间政策名称主要内容12月30日储备新政留后手，住建部高压明年楼市12月29日，住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上明确表示，2011年住房城乡建设系统要重点抓好第一项工作就是“继续坚定不移地加强房地产市场调控”，并首次提出将会同有关部委储备调控政策。点评：在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨；2011年住建部还将会同有关部门储备调控政策。因此2011年房地产调控不会松绑，而且还会有更多调控政策储备，只要房价过快上涨，新一轮调控政策必然出台。如税收和加大保障房建设。PDF文件使用pdfFactory试用版本创建www.fineprint.cn淮安城市置业房地产有限公司2010年12月淮安城置项目市场月报©Copyright：南京厚石房地产投资咨询有限公司地址：南京市珠江路88号新世界大厦1508室第6页二、市场资讯n11月份CPI同比上涨5.1%，创28个月新高；PPI同比上涨6.1%，环比上涨1.4%11月居民消费价格（CPI）同比上涨5.1%，创28个月新高，11月份，居民消费价格环比上涨1.1%。工业品出厂价格（PPI）同比上涨6.1%，11月份，工业品出厂价格环比上涨1.4%。n11月全国房地产市场走势1）开发投资情况1-11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重为70.3%。11月当月，房地产开发投资4628亿元，增长36.7%。2010年1-11月全国房地产开发投资分析（亿元）3144345133383985583041184490515645584628010002000300040005000600070001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月-0.4-0.3-0.2-0.100.10.20.30.40.5开发投资同比增长%1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积38.43亿平方米，同比增长28.6%；房屋新开工面积14.51亿平方米，增长48.7%；房屋竣工面积4.85亿平方米，增长9.6%，其中，PDF文件使用pdfFactory试用版本创建www.fineprint.cn淮安城市置业房地产有限公司2010年12月淮安城置项目市场月报©Copyright：南京厚石房地产投资咨询有限公司地址：南京市珠江路88号新世界大厦1508室第7页住宅竣工面积3.93亿平方米，增长7.1%2）房屋销售情况1-11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%，增幅比1-10月提高0.7个百分点。其中，商品住宅销售面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用房增长35.2%。1-11月，商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.5%，增幅比1-10月提高0.2个百分点。其中，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营业用房分别增长48.4%和50.2%。2010年1-11月全国房地产销售情况7155820680516777916364666886104469278101134115.743861.064448.443334.954059.663065.843532.555498.345075.75285.610200040006000800010000120001-2月3月4