房地产投资信托发展研究

第11卷第6期辽宁工程技术大学学报(社会科学版)Vol.11,No.62509年11月]ournalofLiaoningTechnicalUniversity(SocialScienceEdition)Nov.2009房地产投资信托发展研究孙召会，李广磊〈东北财经大学经济与社会发展研究院，辽宁大连116023)摘要z针对中国房地产市场存在融资难、风险大、结构散、市场不成熟等问题，结合中国房地产市场现状和REITs的优点，采用理论分析方法分析了REITs对弥补中国房地产业不足和促进房地产业健康发展的重要性，最后指出了中国发展REITs存在的问题，并提出中国应加快出台房地产信托相关政策并且努力发展股权类REITs.关键词:房地产;信托;REITs中图分类号:F830.8文献标识码:A文章编号:1008-391X(2009)06-0584一03ResearchonrealestateinvestmenttrustdevelopmentSUNZhaohui,LIGuangleiCR巳earchAcadamyonEro∞mic&.段对a1D:velo阳1eI1t，IbngbeiUniv缸sityofFmanceandEronomics,Dùian11仅因，α也la)Abstract:Therea1estatemarketofChinahasa10tofprob1ems,suchasdifficultiesinfindingfinancésourc巳，highrisk,scatteredstructure,immaturemarketandsoon.Thisthesisanna1yzestheimportanceofREITformakingupthedefectsoftherealestatemarketandpromotingrea1estatetodeve10phealthilycombinedwiththecurrentconditionsoftherealestatemarketandtheadvantagesofREITsaccordingtotheabove-mentionedprob1emsbyusingthetheoryana1ysis.Finally,itpointsouttheprob1emsexistinginthedevelopmentprocessofREITsinChinaandputsforwardthemethodtosolvetheproblembymak­ingpo1iciesre1atedtorea1estatetrustandmakinggreateffortsindevelopingstock-ownershiptypeofREITs.Keywords:rea1estate;trust;REITsO引言REITs作为一种房地产证券化产品，受益凭证可以公开交易和转让，使不动产流动起来，有利于房地产价值发现风险的分散转移，解决房地产流动性差、资金循环不顺畅的问题。从国际经验来看，RE­ITs对房地产业有着深远的影响。正如中国人民银行前副行长吴晓灵在2005年中国地产金融年会上所指出的用公开发行股票，或在专业化管理的前提下，用公开发行受益凭证的方式设立房地产投资信托基金，才是房地产直接融资方向和可持续发展的模式[IJ。1房地产投资信托概述房地产投资信托(或房地产投资信托基金，Rea1收稿日期:2009-08-01EstateInvestmentTrusts,REITs)就是以房地产项目为融资对象的一种信托产品。他是由基金公司和其他发起人向不确定的投资者发行受益凭证，将社会上的资金集中起来，汇集成具有一定规模的信托财产，并由信誉良好的金融机构充当募集资金托管人，对房地产证券和房地产项目开发进行直接和间接的投资，并将投资综合收益按比例分配给投资者[2J。REITs是一种创新的金融产品，弥补了资本市场缺少长期投资产品的缺陷，使投资者能够分享房地产市场的高额回报。它由于具有筹集资金的灵活性和广泛性，提高了房地产资产的流动性和变现能力，具备专业经营、组合投资、分散风险、流动性高和品种多等优点是目前在国际上广泛使用的房地产投融资工具。REITs最早产生于美国，同时美国也是作者简介:孙召会0986-)，男，山东济宁人，硕士研究生，主要从事宏观经济政策和信托金融研究。第6期孙召会，等:房地产投资信托发展研究585发展最成熟的地方。本世纪初.REITs因其具有高流动性、高收益性和相对低风险及低税赋的独特魅力，在全球有了重大突破性发展。目前，除了美国外，加拿大、澳大利亚、日本、新加坡、韩国、马来西业、台湾、香港等国家和地区也纷纷为REITs立法，并相继上市发行多支REITso2房地产投资信托的功能分析2.1解决房地产企业融资难的问题中国房地产开发商对银行贷款过度依赖。政府和央行紧缩了有关商业银行为房地产市场提供贷款的信用政策，长期依靠银行的房地产业感受到很大融资压力。由于缺少其他融资渠道，房地产资金链条日益紧张，正常的投资项目也无法实施。REITs给房地产业提供了一个全新的融资途径，增加可供运作的新资金的来源，拓宽了房地产企业的融资渠道，使民间储蓄迅速转化为大规模的投资资金，在合理配置社会资源的同时，促进了存量资产的流动和资源的优化配置，有利于化解中国房地产企业融资瓶颈问题。2.2分散行业风险近年来，商业银行为了争夺到房地产业务不断降低贷款门槛，放松信用审批，导致房贷规模不断膨胀。这些不规范的行为使得商业银行面临着较高的违约风险。REITs资金来源多样化，为房地产业提供资金能很好的把集中在银行的风险社会化，使风险得到分散。而且，与传统的房地产开发只能投资于固定单个项目相比，可以投资于不同的项目.RE­ITs在产权、资本经营上更具有优势，回避风险的能力较强。此外.REITs有专业化的管理人员对资金的投向和结构进行分析决策管理，这些管理人员比一般社会投资者具有更专业的房地产投资知识和投资管理经验，从而降低投资风险。2.3满足投资需求随着中国经济的快速发展，居民储蓄存款余额迅速增加，各种社会保障基金迅速膨胀。然而，中国资本市场的不发达，目前市场上可供百姓选择的投资产品非常少。房地产信托恰恰能够起到聚少成多的作用，并且拥有股票和债券的流动性和固定收入分配的性质。REITs的出现正能满足社会个人投资者和机构投资者的需求，为大众带来资产增值的收益，提高闲散资金的利用效率。另外，投资RE­ITs基金也是工薪阶层抵御通货膨胀冲击的有效防护措施。2.4促进房地产行业结构整合中国房地产企业形成不了规模经济，公司治理结构不完善，企业抗风险能力弱，这种状况不利于行业的发展。由于REITs专业化的投资选择，在优胜劣汰的行业竞争中，有鼓励规模经营和规范运作的示范作用。它还能提高房地产的流动性，盘活房地产企业的资产，同时可活跃房地产市场，促进需求与供给的市场化均衡，提高整体的房地产市场效率，从而保障房地产的有效开发和利用[3]。房地产商的定位将被改变，在资本的选择中房地产商将更集中体现开发优势，行使开发职能。在分工中，房地产中介行业将走向繁荣，投资者、开发商、销售商、运营商分工合作能在一定程度上抑制和减少房地产投资的过度投机行为，将房地产行业的暴利分散到各个环节中，以保持房地产市场长期健康发展。2.5满足商业房地产需求中国房地产业很不成熟，特别是在商业地产领域，与其他类型物业不同，商业地产投人大，资金占用时间长，风险巨大，使得银行对商业地产向来持以谨慎保守态度。开发商由于资金压力，往往采用类似于住宅开发的方法，在项目建筑完工后就开始分割出售，这就导致了中国的商业地产只重新建房的销售，而忽视存量市场的经营。REITs可以从股权的结构、客户的选择、物业运营、品牌的建立、经营空间这些方面考虑，进行商业房产的经营，提高物业效率阳。2.6缓解财政压力近年来政府为了满足低收入群体住房困难户的需求，在住房领域推出了廉租房。然而，由于信贷结构不合理、金融工具缺失、廉租房的融资方式单一，仅靠政府的财政投入开发廉租房很难真正满足需求，解决建廉租房银行不敢贷款、而财政眼不上的问题成为中国廉租房制度建设金融方面的瓶颈。采用房地产信托的模式，让市场投资者分享廉租房租赁资产所带来的收益，从而能够集合更多社会上的闲散资金来支持廉租房建设。另外，中国廉租房只租不售的特点，使经营租赁、委托租赁等成为比较可行的租赁方式[5]REITs对廉租房开发后的经营和管理的角色是政府和商业银行无法替代的。政府只需对房租给予补贴，真正的达到了四两拨千斤的效果。另外，中国目前不少财政资金都固化在物业上了，包括交通、道路、桥梁、水利工程等形成了一批资产，这些财政资产不能够得到充分的流动，损害了财政的资产效率。这些固化的政府公共资产都可以打包卖给REITs.然后由政府租回来，这样就能盘活财政资金。586辽宁工程技术大学学报(社会科学版)第11卷3中国发展REITs存在的问题目前中国关于信托业务的相关法律和政策不完善，对于RElTs的发起、审批、上市和交易等中国还没有设立相关的规定，存在对信托投资公司的极为不公平的竞争环境归。中国税收政策为不完善，特别是对信托财产存在着双重课税，这直接提高了信托公司的经营成本，影响了投资者的收益水平。由于缺乏完善的监督机制，再加上中国房地产业会计制度不透明和信息严重不对称问题的存在，使房地产投资信托这种委托代理关系难以建立和维持，缺乏优秀人才，部分信托从业人员素质不高，房地产经纪人素质也是参差不齐，更是缺少即精通信托投资理财又有房地产专业技能的人员。由于中国尚没有建立房地产信托产品二级市场，现在信托产品只能通过协议转让的方式进行变现，并且不能通过媒体进行营销宣传，使得产品持有者不容易找到合适的买者和确定满意的价格。4对中国发展REITs的建议容易得到监管者的偏好，然而债权型模式主要是在银行间流通，流通性不强，收益率也不高。从国际经验来看股权类REITs以其在资本市场的流通性，更会受到大众的欢迎，然而由于税收法律制度和交易成本的原因，势必会制约着股权类REITs的产生。因此应该重在出台相应的法律制度和税收减免政策，加快房地产信托产品证券化的进程，完善信托产品交易市场，建立健全二级交易市场。内地唯一规范的REITs是在香港上市的越秀房地产信托投资基金，在香港资本市场获得了496倍的超额认购。内地房地产商如果将地产在香港或新加坡上市虽然会募集到大量资金并且转移了风险，但是同样内地的物业升值和租金收益会流出国内，造成资金损失。因此中国应尽快出台房地产信托相关政策以促进本土REITs的发展，此外还可以吸引越秀REITs将来回归A股或是在内地打包商业地产再启动REITs，这样也可以学习越秀REITs成功运作的经验。使REITs的优点在国内得到发挥，满足房地产业和大众的需求。5结语针对中国房地产信托业的现状，为了REITs的健康发展，中国应该采取适当措施以形成一个对房结合REITs的众多优点，认清中国的房地产业地产信托业发展有利的制度环境。发展和融资现状与存在的弊病，可以看出发展RE-建立和完善法律法规制度，在专项立法中明确ITs对中国房地产业和金融业均有积极作用，能够规定投资目标和收入分配，保障投资者和相关方的拓宽房地产业融资渠道和降低房地产金融风险。政利益，保证REITs的发展壮大。制定良好的税收政府应该采取具体政策措施完善法律法规、制定经济策，改变长期以来对信托双重收税制度，取消投资者政策、加强监管机制、加快人才培养，营造良好的发得到分红时候的利息收益税;另外应该对房地产投展环境，学习越秀REITs的成功经验，促进股权类资信托给予充分的税收优惠政策支持，以维持RE-REITs的健康发展。ITs的利润空间，保持产品的竞争力。加强监管机参考文献:制，对信托机构、信托人员、信托业务严格监管，健全[1J吴晓灵.股本融资是房地产突围主攻方向[EB\OLJht-业务操作流程，提高对房产业风险的识别、监控、控tp://finance.sina.com.cn/stock/t/20