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成本管理精益化之一房地产企业全成本管理---责任成本管理体系的实践房地产企业面临着什么？新政----土地金融预售自有资金开发行业门槛提高了形势----消费者观望行业内强强联合国际资金涌入机遇风险并存冰火两重天行业内三大并购案房地产新政与地产宏观大势资源竞争资本竞争管理竞争向管理要效益管理规范化法制日趋健全消费者日趋成熟企业规模发展房地产企业资本市场舆论社会举牌案例行业竞争激烈宏观经济调控企业利润趋薄管理精细化管理出效益资本土地项目资本增值能力项目开发能力房地产企业业绩体现------核心财务指标销售净利率-----盈利能力总资产周转率----运营效率净资产收益率----投资回报能力净资产收益率=销售净利率×总资产周转率×权益乘数杜邦公式房地产企业的运营能力2006年，万科还保持了“有质量的增长”。公司的资产周转率约0.51，净资产回报率达到14.48%。房地产企业的核心竞争力：企业运营能力各专业的管理能力专业间的集成能力具体项目操作能力企业综合管理能力成本管理能力聚焦体现一句话:房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争形成责任成本管理为核心的---全成本管理体系聚焦：房地产企业价值链分析概念设计投资策划方案设计初步设计施工图设计项目策划概念设计投资估算表CS00表CS01表CS02表CC03表项目发展营销策划产品设计供应商选择施工管理变更签证项目结算招标管理项目销售目标成本的实施管理全项目的采购实施工程项目管理设计管理销售管理成本结算财务结算全成本管理工作项目盈利目标房地产项目全成本管理房地产项目全成本土地成本项目建造成本管理成本成本管理成本分解资金成本关于公共设施维修基金各地政策要求万科对股东的公示关于土地增值税万科对股东的公示政策要求管什么？成本管理管多深？谁来管？怎么管？取决于管理层的认识决定了项目成本与企业命运------企业的成本策略观全成本管理的核心企业的定位决定了企业的成本策略品牌盈利顾客价值持续发展房地产企业基本的成本策略观！要产品，而不是作品！成熟产品的复制房地产项目成本的形成项目发展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理盈利总目标房地产成本作业过程与成本形成土地成本政府费用设计费招标费用建造成本销售费用管理费用成本是一系列经营过程结果的迭加成本寓含于各业务环节成本控制效果依赖于各环节自身的良好运作与协调成本控制需要各环节之间的有机协调与配合房地产成本的形成房地产项目成本归集企业特色项目特点财务核算成本分析范例----1序号成本项目可售面积单位成本（元/M2）产品1产品2产品3建筑面积可售面积一土地获得价款二开发前期准备费三主体建筑工程费四主体安装工程费五社区管网工程费六园林环境费七配套设施费八开发间接费开发成本九期间费用项目总投资范例----2一期二期（一）、机动数小计（二）、企业风险基金小计三、成本机动数及企业风险基金合计（一）、营销费小计（二）、财务费小计（三）、税金小计二、期间费用合计（四）、系统工程费小计（五）、园林景观工程费(顾客敏感点)小计（六）、公共配套设施费小计（七）、开发间接费小计（一）、土地获得价款小计（二）、前期准备费小计（三）、主体建筑安装工程费小计一、开发成本合计如何实现房地产企业的全成本管理？建立和实践目标成本与责任成本管理体系•建立合理的目标成本•将目标成本分解成责任成本•将成本控制落实到各业务操作环节中•量化评估体系•成本考核与绩效管理责任成本管理的总体思路目标成本管理关于目标成本目标成本的起源目标成本与责任成本目标与靶心内容一、目标成本的解读二、目标成本设定原则三、目标成本的形成四、目标成本的管理五、目标成本的实现六、案例关于目标成本一、目标成本的定义目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。关于目标成本二、目标成本定义解读目标成本设定与企业定位目标成本设定与项目定位目标成本设定与企业盈利目标成本设定的市场原则性价比与专业管理关于目标成本二、目标成本定义解读销售成本项目定位产品标准盈利1、投资决策《项目投资可行性报告》投资估算书2、项目策划项目定位：概念性方案设计目标成本测算13、方案设计确定产品标准目标成本测算24、初步设计确定产品各分部、各专业标准目标成本测算34、施工图设计确定目标成本投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单横向制约关于目标成本三、目标成本的形成偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈设立目标成本（审批及修订）关于目标成本PDCA四、目标成本的管理------动态成本管理总目标我们需要通过对房地产各个业务过程进行成本控制，才能实现降低成本的目的。我们应建立形成分工负责、有机协调的责任成本体系。关于目标成本五、目标成本的实现回顾：目标成本是基于企业目标建立的目标成本是在项目运作过程中逐渐形成和明确的目标成本的管理要基于完善的动态成本信息管理目标成本管理的实施要依赖于责任成本管理体系案例：目标成本的设定形式案例：动态成本信息反馈系统案例：成本数据库的建立目标成本管理中经常遇到的问题1、目标成本合理吗？2、动态成本信息为什么失真？案例1：目标估计不足案例2：目标刚性不足案例3：目标与实际脱节案例1：信息归集不及时案例2：信息反馈失控责任成本管理内容一、责任成本的解读二、责任成本的分解三、责任成本分解原则四、责任成本的落实五、责任成本的评估与考核六、案例责任成本体系是通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的设定、执行和考核，来保证目标成本的实现。责任成本体系的目的在于提高公司全员成本管理意识及水平，加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，体现结果与过程并重的原则关于责任成本一、责任成本的解读方式一：根据成本科目，将目标成本分解成《目标成本控制责任书》，对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形成成本控制的指引方式二：根据合同分类，将目标成本分解成《合同控制清单》，将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成关于责任成本二、责任成本的分解方式序号成本项目成本责任金额责任部门责任人一土地获得价款投资部二开发前期准备费发展部三主体建筑工程费设计部工程部采购部四主体安装工程费五社区管网工程费六园林环境费七配套设施费八开发间接费项目部开发成本九期间费用财务部营销部项目总投资总经理方式一：成本科目分类合同名称（示意）编号考核标的责任部门负责人设计合同方案设计合同产品技术部施工图设计合同园林景观设计合同专业设计合同地质勘察合同测绘合同建安工程合同三通一平工程施工合同项目工程部试桩检测合同单独施工的桩基础工程合同建筑安装施工总承包合同园林景观合同园林景观工程施工合同集中采购合同外墙装饰材料采购合同采购部门窗制作安装合同电梯采购安装合同发电机采购合同通风空调设备采购合同方式二：合同分类以成本形成主体作为成本责任主体关于责任成本三、责任成本的分解原则关于责任成本五、责任成本的落实责任主体责任内容责任控制要点责任履行评价责任状（书）责任成本的分配最终落实到了项目运筹计划以及各部门工作计划中！（加入时间、质量、价值、责任人等要素）责任成本指导书关于责任成本六、责任成本的评估与考核评估方式评估指标无效成本考核方式谨慎与全面性量化评估回顾：责任成本的分解是基于责任形成的主体责任成本分解后要形成明确的责任成本管理指导书责任成本的管理要引入考核、评估机制责任成本管理的实施与绩效管理需谨慎挂钩案例：责任成本的分解落实案例：责任成本考核的全面性1、设计管理的责任成本仅仅是设计费吗？2、招投标管理的责任成本如何切分？案例1：设计阶段责任成本管理案例2：招投标责任成本管理责任成本管理中经常遇到的问题3、责任分配合理吗？4、这些问题是责任成本管理的错？案例1：样板房成本谁来管案例2：图纸的成本责任案例3：合同招标与实施责任案例1：产品品质下降了案例2：财务数据失真了案例1：质量问题出现了责任成本管理中经常遇到的问题责任成本控制要点指南的介绍？第一项………….立项成本控制要点应用指南第二项………….规划环节成本控制要点应用指南第三项………….招投标环节成本控制要点应用指南第四项………….施工环节成本控制要点应用指南第五项………….材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第六项………….销售环节成本控制要点应用指南第七项………….工程预决算环节成本控制要点应用指南第八项………….期间费用的成本控制要点应用指南第九项………….物业管理成本控制要点应用指南内容归纳•建立合理的目标成本---控制标杆•将目标成本分解成责任成本---控制依据•将成本控制落实到各业务操作环节中—责任成本管理•量化的控制指标与评估---控制落到实处•控制结果考核与绩效考核挂钩---结果为导向房地产项目全成本管理房地产企业全成本管理体系之一：制度体系企业架构体系专业系统的集成全过程、各环节全成本管理体系集团区域1区域2区域3公司1公司2公司1公司2公司3项目1项目2项目3之一：制度体系企业架构体系专业系统的集成全过程、各环节全成本管理体系工程管理成本管理分包签证进度质量之二：企业标准化体系产品部品作业工序工程做法质量验收全成本管理体系之三：专业支持体系产品研发系统采购管理系统成本研究系统基础数据信息全成本管理体系一句话:房地产企业的全成本管理是个系统工程，需要各体系的支持，管理效果体现了企业各专业集成能力和企业的综合管理能力。房地产成本管理是企业行为（策略—管理）房地产成本管理需要全员、全过程的努力房地产成本管理需要落实到具体的管理工具和手段企业成本管理要与责任部门绩效考核谨慎挂钩房地产企业成本管理的效果集中体现了企业的运营能力总结房地产项目成本管理成为企业未来的生命线成本管理要什么？大家谈均好性科学性专业性管理意识管理责任本课程的回顾总结房地产竞争与市场日趋成熟带来地产企业成本精细化管理的需求房地产企业的成本管理是对全成本、全过程、全方位的管理，需要全员参与责任成本管理是有效的管理手段全成本管理是一个系统工程，需要各体系的支持成本管理是企业未来的生命线谢谢！