房地产投资信托基金

1第七讲房地产投资信托基金LectureSeven:RealEstateInvestmentTrusts刘洪玉清华大学房地产研究所[e-mail]一、什么是房地产投资信托基金„房地产投资信托基金（简称REITs）„指专门从事房地产买卖、管理等经营活动的投资信托公司。此类公司将从房地产销售和租赁等经营活动中获得的收益（通常是90％以上的应税收入）以派息形式分配给股东。„不同国家对REITs的定义„REITs于1960年昀早出现在美国，其定义为：“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”„专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型基金„目的在于为投资者提供投资房地产的机会，并同时使投资者享受与投资信托股东同样的利益。„韩国、香港将REITs定义为：拥有并运营可以产生收入的房地产项目的公司，这些房地产项目一般包括住宅、商铺、写字楼、工业地产等。除此之外有些REITs也从事房地产融资的活动。„澳大利亚、荷兰以及比利时等将房地产投资信托基金称为上市物业信托基金（ListedPropertyTrusts）LPTs。2一、什么是房地产投资信托基金„设立REITs的法律条件„为了保证纳税优惠地位，美国在60年代建立REITs之初对其经营和投资方面做出了很大的限制。依照法律规定创建REITs时必须满足以下条件：„每年须至少将其应纳税收入的90％分配给股东；„至少有100个股东，其中前5大股东持股不能超过50％（5/50法则）；„必须是房地产的投资者，而不能作为经纪人；„至少90％的总收入必须来源于租金和利息收入、出售财产、所持有的其他信托股份以及其他房地产资源所得；„至少75％的总收入必须来源于房地产租金和抵押利息收入、出售房地产、所持有的其他信托股份和其他房地产资源所得；„总资产的75％是房地产资产或房地产抵押、现金和政府债券。„可以看出，一家公司要想变成一家REITs公司也必须在所有权结构、可持有资产的类型、公司管理结构、财务政策等方面受到一定的限制。„同时，由于REITs应纳税收入的90%需支付给股东，导致促进公司增长的内部资本减少，因此对公司的未来成长会有一定的限制。一、什么是房地产投资信托基金„REITs的主要特征„与其他投资基金相比，REITs的特征主要体现在以下几个方面：„其投资目标清晰。主要投资对象是房地产，以此区别于投资股票、外汇、期货的其它投资基金。„REITs把大部分的收益（通常超过90％）分配给了基金投资者，保证了基金投资者的合法权益，其他投资基金并没有此类的规定。„是资金信托和财产信托的结合。其他的投资基金一般需要投资者支付货币资金来交换受益凭证；而REITs除了接受货币资金外，还接受房地产。„普通股票的价格与每股账面价值关联程度比较小，REITs价格更多的取决于其所拥有的房地产价值。„与股票相比，REITs并不一定需要在交易所公开上市，只要得到批准，可以采取私募的方式融资。3一、什么是房地产投资信托基金„REITs的主要特点„HeldtoHighStandards„CorporateGovernance(BOD,Trustees)„DisclosureObligations(SEC)„Professionalmanagement(REITmanagersareskilled,experiencedrealestateprofessionals)„SpecializationandExpertise(RealmandRegion)一、什么是房地产投资信托基金„REITs的主要特点„NoMinimumInvestment„PortfolioDiversity„Slowbutsteadylong–termgrowth„Dividendpayoutsandsharevalueappreciation4一、什么是房地产投资信托基金„REITs的主要特点„StrongReturns„10.3%inpastdecade„7.1%lastyear„LowLeverage„LimitedLiability一、什么是房地产投资信托基金„REITs的主要特点„股利增长率长期超过消费者价格指数5一、什么是房地产投资信托基金„REITs的主要特点„Liquidity„HighlyLiquid„MoreLiquidthanactualRealEstate„Tradedonmajorstockexchanges一、什么是房地产投资信托基金„REITs的主要特点„与股票市场负相关MorganStanleyREITIndex(RMS)vs.Benchmarks6一、什么是房地产投资信托基金„REITs的主要特点„影响REITs市场表现的因素„InterestRates„CapitalFlows„JobGrowth一、什么是房地产投资信托基金„REITDisadvantages„possibleconflictsofinterestsbetweensponsorandREITshareholders7一、什么是房地产投资信托基金„REITs的分类„按所投资的物业类型分类„商业„工业„住宅„等类型。WhatdoREITsinvestin?From„PublicStoragemanagesover800,000self-servicestoragespacesin80U.S.cities„OwnedbyRouseCompany„OwnsandOperatesmultifamilyresidentialproperties一、什么是房地产投资信托基金„REITs的分类„按投资策略分类„权益型（EquityREITs）：也称为收益型REITs，属于直接投资并拥有房地产，靠经营房地产项目来获得收入。根据各自经营战略的差异，权益型REITs的投资组合有着很大不同，但主要经营购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产项目。投资者的收益来源于租金收入和房地产项目的增值收益。目前的正在运行的REITs主要以权益型为主。„抵押型(MortgageREITs)：这类型的REITs主要从事金融中介的角色，将所募集资金用于向房地产项目持有人及经营者提供各种房地产抵押贷款。其主要收入来自其按揭组合所赚取的利益，如发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。„混合型(HybridREITs)：是伴随着是抵押型REITs和权益型REITs的产生而发展起来的。混合型REITs既可以投资于房地产资产，也可以投资于房地产抵押贷款，是权益型和抵押型REITs的混合体。因此，这类房地产投资信托基金会投资于一系列的资产，包括实质物业、按揭或其它有关的金融工具类别。93REITTypes„EquityREIT„OwnstheProperty„RentsouttheProperty„MaintainsProperty„PayDividends„MortgageREIT„“PlayMortgageGame”„LendMoney„AcquireLoans„PayDividends„Shareholders„InvestintotheREIT„CollectDividend„PaytaxesonDividend一、什么是房地产投资信托基金„REITs的分类„按发行股票的原则不同分类：„开放式的REITs（open-endedREITs）：这一类REITs可以不断向投资者发售新的股票，并利用收入购买其他房地产资产。新股发行式必须对现有的资产进行估价，以确定新股的发行价格。联系进行估价是比较困难的，尤其是当REITs投资于房地产权益时。„封闭式REITs（closed-endREITs）：这一类REITs是指当原始股票发行和资产购买以后，就不再发行新股票，现有证券的价值将取决REITs投资组合中资产的表现。封闭式REITs可以使用收益中允许其保留的一小部分（5％）或者使用现有房地产折旧产生的现金流来购买其他房地产。10一、什么是房地产投资信托基金„REITs的分类„按组织形态的不同可以分成两类：„契约型REITs：这一类REITs重要是以信托契约为基础形成的代理投资行为，REITs基金本身不具有法人资格。„公司型REITs：这一类REITs是需要根据现行的法律要求，REITs设立一个具有独立法人资格的投资公司进行管理。在美国，REITs主要是以公司型REITs存在，设有董事会和股东大会。REIT=RealEstateCompany„Companythatusespooledmoneytoinvestinrealestate„Getyourfeetwet„Lesshasslethanowningyourself„BIGGERVENTURES11ASimpleExample„Thishousecosts$400,000„Noneofushaveenoughmoneyindividually„Wepoolour$100,000eachintoaREIT„Weallcollectdividendson90%ofthetaxableincomethishouseproducesREIT=RealEstateCompany„90%oftaxableincomepaidinDividends„Fullytransferableshares„TradedonMajorExchanges„180RegisteredwithSEC„$400Billioninassets12一、什么是房地产投资信托基金„REITs的功能„对于投资者而言„REITs为投资者提供了收益较高投资工具ƒREITs为投资者，特别是广大中小投资者，提供了投资于房地产的渠道。ƒREITs主要以发行股票的形式来筹集资金，将投资于房地产所需的资金化整为零，投资者可以根据自己的资金能力选择一定的投资数量。ƒREITs对于购买数额没有硬性的下限规定，从这点来说要优于其他普通股票形式。ƒ与REITs配套的法律也充分维护投资者的权益。例如相关法律规定REITs其至少75％收入来源于房地产；REITs净收益的90％以上都必须以分红的形式返还给投资者，这样投资者可以获得更多的现金流。一、什么是房地产投资信托基金„REITs的功能„对于投资者而言„增强了投资的流动性ƒ房地产的流动性差，投资者很难在短时间内将其兑换成现金，因此直接投资房地产要承担较大的变现风险，即当投资者由于偿债或其他原因要将房地产兑现时，由于房地产市场的不完备会使投资者遭受损失。ƒ相比之下，REITs以股票的形式来筹集资金，具有股票流动性强的特点，能够随时在股票市场上变现，便于投资者控制投资数额和投资范围。„可以有效规避风险ƒREITs较高的流动性也使得其波动性减小，抗风险能力很强。ƒ能抵御通货膨胀的不利影响，通货膨胀率的提高会使REITs拥有的物业增值，租金水平上升，促使投资者收入的增长。13Everybody’sInvolved„Individuals„PensionFunds„EndowmentFundsandFoundations„MutualFundsProfileofaREITInvestor„Enjoysstabledividendincome„Prefershighdividendyields„Wantstoreaprewardsoflarge-scalerealestateventures14一、什么是房地产投资信托基金„REITs的功能„对于房地产发展商和物业所有者而言„REITs可以促使房地产发展商和物业所有者融资渠道的多元化，将单一的银行贷款融资形式向机构投资者、个人投资者融资转变，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场。„REITs的发行将优化公司的资本结构，降低债务比例，增强公司资产的流动性。„在美国关于REITs的税收优惠，