搜索
企划部12011年1月土地市场一、新增供应2011年1月份，已公布共有78宗土地上市，上市面积共计468万㎡，供应量与2010年12月大致相当。工业类供应量占总量的一半，各类用地分布如图：（数据来源：天津市土地交易中心）从区域来看，环城四区为本月供应量最大的区域，居住类用地主要集中在环城四区，滨海新区各类型供地较平均，各区供地如下图：（数据来源：天津市土地交易中心）020000040000060000080000010000001200000市内六区环城四区滨海新区远郊五区县工业商业居住混合居住19%18%15%48%居住居住混合商业工业企划部2需关注地块：1、1月30日，位于南开区长江道南侧，南至龙德里，西至玉泉路编号为津南长（挂）2011-034号地块（图中三角区域）挂牌上市。该地块出让土地面积79599.4㎡，土地用途为商服、城镇住宅，可建建筑面积不大于295000㎡；其中商业金融业土地面积约33500.3㎡，建筑规模209000㎡（含商业裙房约60000㎡、酒店约42000㎡、写字楼约107000㎡），居住土地面积约46099.1㎡，建筑规模86000㎡。起始价为236000万元（不包括市政基础设施配套费）。此外规划中还要求：该地块开发建设后，受让人须自行持有商业部分建筑面积不小于10.2万平方米物业（商业6万平方米，酒店4.2万平方米），持有期限不少于10年，在此期间不得对外销售。企划部3竞买人在报名时须递交与下列两家或两家以上国际知名酒店品牌酒店管理公司所签订该宗地酒店经营管理协议或其同意进驻的确认函。引进的酒店品牌范围为洲际、万豪、JW万豪、丽思卡尔顿、索菲特、诺富特、康拉德、希尔顿、丽晶、香格里拉、凯宾斯基、半岛、华美达、君悦。在竞得土地后，竞得人选择竞买前协议书或确认函中的一家作为入驻该宗地的酒店品牌。竞买人在报名时须递交与下列两家或两家以上国内外知名购物中心所签订该宗地购物中心经营管理协议或其同意进驻的确认函。引进的购物中心品牌范围为法国巴黎春天、英国乐购、日本伊势丹、日本永旺JUSCO、日本伊藤洋华堂、韩国乐天、新加坡丰树、泰国中央、泰国正大、马来西亚金狮百盛、印尼力宝乐宾、台湾太平洋SOGO、台湾远东、北京新燕莎、大连万达。在竞得土地后，竞得人选择竞买前协议书或确认函中的一家作为入驻该宗地的购物中心品牌。为确保该地块酒店、购物中心的品牌落户，竞得人在《挂牌地块成交确认书》规定的签订土地出让合同时间前，须向我中心缴纳5000万元定金，该定金作为履约保证金。本地块位于传统居住区，周边生活配套完善，住宅价格处于天津市中高档水平。按起挂价计算，初始楼面价8000元/㎡，考虑到项目规划较为高端，起挂价较为合理。本项目体量较大，产品业态多样，需自持经营商业部分，对开发商的整体运营能力是一个考验，未来摘牌建设进程值得期待。企划部4二、成交情况1月份共有65宗土地成功出让，成交面积440万㎡，成交量环比上月上涨了一倍，年初市场成交量大幅回暖。土地用途以工业类为主，占本月成交量的69%，各类土地成交情况如图：（数据来源：天津市土地交易中心）从区位来看，成交量最大的环城四区工业开发投资持续增长，居住用地成交也出现在环城及远郊地区，各区域成交分布如下：（数据来源：天津市土地交易中心）0200000400000600000800000100000012000001400000160000018000002000000市内六区环城四区滨海新区远郊五区县工业商业居住混合居住19%8%4%69%居住居住混合商业工业企划部5后续关注：1、1月10日，天津滨海黄港实业有限公司摘牌塘沽京津塘高速二线以北，唐津高速以东编号津滨塘（挂）2010-15-A\C\D号三宗土地，合计15.8万㎡，规划容积率1.1，平均楼面价5597元/㎡，未来该项目的物业选择和产品价格值得关注。2、1月19日，天津瑞尔斯泰德股权投资基金合伙企业（有限合伙）以底价39400万元摘牌位于和平区成都道北侧编号为津和成（挂）2010-278号地块，折合楼面价格19848元/㎡。该地块位于和平中心区域，毗邻五大道区域，周边商业配套完善，未来项目属于学区房，尽管起挂价较高，已经接近周边房价的水平。但本项目的拿地者是在押宝未来该区域的发展前景，其后续开发情况值得关注。3、1月28日，天津海河教育园区内编号为津南（挂）2010-13\14\15号三宗土地成功出让，分别由仁恒臵业和融创臵地获得，成交均价3182元/㎡。随着知名开发商参与城市周边学区房的开发，区域房地产发展速度将会加快。企划部6三、市场特点2010十大地王‚秀‛疯狂吸金660亿元2010年的楼市虽然调控不断，但是土地市场依然疯狂。有消息称，2010年全国土地出让金可能超过2万亿元。◎No.1央企一日制造北京三地王2010年‚两会‛上，面对令人望而却步的高房价，代表、委员纷纷建言房地产。然而就在‚两会‛闭幕后的第一天，即3月15日，北京就上演了一日三地王的‚壮举‛。当日上午9点半，远洋、中信、保利、万科、中粮、绿地、中建、华远等房企大腕齐聚大望京一号地块开拍现场。该地块以15亿元起价，经过84轮竞拍，最终被远洋以40.8亿元拿下。该地块以高达27529元/平方米的楼面价成为当时北京的单价地王。这只是当日地王潮的序幕。10点45分，北京大兴区亦庄地块开始竞拍。经过64轮的激烈竞争，中信地产以52.4亿元的报价笑到最后。52.4亿元的成交总价，刷新了当时北京新的总价地王纪录。当日下午，北京海淀区东升乡蓟门桥地块开拍，该地块吸引了万科、中粮、绿地、中建、中国兵器装备集团公司等企业。经过58轮的砍杀，中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司以17.6亿元的总价成为胜利者。该地块以30197元/平方米的楼面价，将6个小时前刚由远洋创造的北京单价地王桂冠抢了过来。当日央企亢奋之下制造出三地王，让舆论诧异不已。不过，此后事态的进展也有些出乎意料。远洋旗下的地王企划部7项目大望京一号地一度深陷‚退地门‛。目前，远洋相关人士仍表示，该地块正在规划中，还未开工建设。而中国兵器装备集团公司拿下海淀区东升乡蓟门桥地块后不久，便陷入‚转让门‛，目前也无动工时间表。三地块中，只有大兴区亦庄地块目前已处于建设阶段，预计2011年上半年入市预售。◎No.2白云新城连破广州地王纪录2010年12月16日，广州白云新城3块住宅用地的出让过程中，地王潮再次上演。最先登场的是编号为AB2907008-1地块。该地块出让起始价为8.4353亿元，起拍楼面价为7153元/平方米。开拍后，广州城建率先发起冲锋号。第20轮竞拍后，此前一直隔岸观火的保利、招商地产突然加入混战。最后经过74轮的角逐，保利以24亿元将该地块收入囊中。该地块的楼面价高达19632元/平方米，打破了11月由广州南站地块创造的17276元/平方米的广州单价纪录。紧接着，编号为AB2907008-2的地块开拍。该地块出让起始价为3.6835亿元，起拍楼面价为6900元/平方米。在AB2907008-1地块竞争中落败下来的中海，开拍后即早早举牌，一路追杀。当进行到第31轮时，老对手保利再次入场，并最终以11亿元的总价、约20605元/平方米的楼面价再下一城。约20605元/平方米的楼面价再次刷新了由上一地块创造的广州单价地王纪录。企划部8当天举行的白云新城第3块住宅用地编号为AB2907008-3，出让起始价为4.04亿元，起拍楼面价为6900元/平方米。竞拍中，两度称王的保利曾欲疯狂到底，不过，背水一战的中海最终以11.7亿元的总价如愿拿下该地块。该地块楼面价约19971元/平方米，也超过了当日17276元/平方米的前广州单价地王纪录。白云新城3幅地块的成交，带领广州楼面价进入‚2万时代‛。此前曾预测三地块的成交楼面价区间为1.2万~1.5万元的万达集团董事长王健林直呼地价已经远远超出自己的预期，并称这些地块将来的开发前景不容乐观。◎No.3北京CBD总价地王落户中信2010年12月21日，中信集团以63亿元如愿摘得北京CBD12地块中最大的Z15地块。63亿元的成交总价，打破了2010年1月21日由中海创造的59.7亿元的北京总价地王纪录。中信集团旗下业务覆盖银行、证券、地产等领域，极为符合CBD12地块招标方案中对竞标单位金融业背景的要求，中信拿下Z15地块并不让人意外。根据中信提交的设计方案，Z15地块未来将建成高达500米的‚北京第一高楼‛，并取名为‚中国樽‛。‚中国樽‛包括北京首座七星级酒店、25万平方米的写字楼、5万平方米的公寓和部分其他商业面积。企划部9有意思的是，在中信以63亿元创下北京总价地王的前两天，即2010年12月19日，国土部出台《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，要求各地采取有效措施，防止出现高价地，尤其是总价地王或单价地王项目，以稳定市场预期。◎No.43.7万单价地王助推温州房价冲7万2010年，正当京广沪深楼市深陷调控泥沼之时，不少专家担心，在通胀压力和投机资本的引导下，高房价可能会传导至二三线城市。此推测在11月29日得到一定程度的印证。当天，小小的温州市诞生了楼面价高达3.7万元的浙江省单价地王。温州市公共资源交易中心在‚温州招投标网‛发布的该土地‚出让公告‛显示，当天出让的地块位于温州市区中心地段的学院中路温州大学，土地面积约为38883平方米，出让地块起始价为19.28亿元。当天下午，在开拍现场，共有包括浙江中通、苏州华成房地产开发公司、臵信房地产开发有限公司3家企业参与竞争。第6轮时，浙江中通报出31亿元的价格后，苏州华成退出，余下的两方一直搏击至第33轮，最终臵信房地产开发有限公司以37.02亿元的报价中标。该地块楼面价高达3.7万元，创造了浙江省新的单价地王，同时也宣告以温州为代表的中国二三线城市房价开始向一线城市看齐。企划部10业内人士分析，该地块加上后期的建安、税费等综合成本，商品房入市后的售价至少得在7万~8万元。另一个疯狂的问题是，中标者臵信房地产开发有限公司是由几十家‚外行‛的工业企业携手组建的房地产开发公司。该地块出让公告中规定，地块竞得人须在出让人提供土地之日起一年内动工、提供土地之日起4年内竣工。◎No.5中冶臵业独揽南京200亿地王2010年9月19日下午，声名远扬的南京下关200亿元的总价地王项目G32、G33开拍，吸引了众多媒体、开发商及中介代理商围观。开拍前，业内纷纷猜测，万科等开发商或将加入混战，现场的搏杀可能极为惨烈。结果出乎意料的是，只有一家名为南京临江老城改造建设投资有限公司的企业参与了两幅地块的竞拍。现场拍卖只按程序走了近10分钟，唯一的竞拍者便分别以121.41亿元、78.93亿元的底价拿下G32、G33，两地块合计200.34亿元。当现场主持人宣布两地块分别以底价成交时，围观者中开始有人提出‚内定论‛。纵观两地块的出让过程，确实有不少地方值得琢磨。企划部11据悉，中冶臵业占有南京临江老城改造建设投资有限公司80%的股权，换句话，通过借壳南京临江老城改造建设投资有限公司，国企中冶臵业成功将两地块拿下。之所以有人提出‚内定论‛，是因为G32地块的起拍价达到121.41亿元，竞拍土地需要交纳保证金25亿元；G33地块的起拍价达到78.93亿元，需要交纳保证金16亿元。有人指出，如此高的总价和保证金，就相当于变相的内定了，所谓的拍卖不过是走走形式而已。◎No.6和记黄埔上海青浦造地王2010年12月9日下午，上海青浦赵巷17号住宅地块正式步入现场竞价环节。在现场竞价之前，该地块已在网上进行了两轮自由报价。在两轮网上报价中，该地块的价格已从5.5569亿元拉高至12.0917亿元，折合楼面价约16000元/平方米，单是网上竞价就已超过金地在2009年9月创下的14500元/平方米的区域单价地王纪录。当日竞价现场大腕云集，和记黄埔、中华企业、保利、招商地产、苏宁环球、吉宝臵业、九龙仓等9家企业参与了争夺。现场采用暗标形式出让，最终该地块被一家名为业贸投资有