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万佳地产冀州项目运作思路提报2010年7月一、城市印象“华北平原腹地，交通四通八达”◆冀州市隶属河北省衡水市，是古黄河、漳河、滹沱河等水流冲积而成的低洼平原，地处华北平原腹地。◆辖区总面积918平方公里，辖11个乡镇，412个村，总人口37万人，其中冀州市区人口15万。◆目前已经形成以高等级公路和铁路为骨架，陆空并举，内联外延，四通八达的交通网络。冀州至北京机场、天津机场、石家庄机场、济南机场分别只需4小时、3小时、1.5小时和2.5小时。距天津港270公里，黄骅港150公里，北距石德铁路20公里，东距京九铁路12公里，邯黄铁路穿区而过并设有一客货两用站台。北依石黄高速20公里，南临青银高速25公里，大广高速、106国道、郑昔线和安新线等公路干线贯穿全境。“历史悠久，文化内涵丰富”◆冀州为九州之首，地域十分广阔，是中华民族最初的发源地。——”尧、舜、禹皆都河北“（《日知录·集释卷二》）◆现依据历史资料分上古冀州（夏、商、周）、信都冀州（西汉至宋代）、直隶冀州（元、明、清三代）、近现代冀州（民国三年至今）四个时段。◆在冀州历史上涌现出了许多名彪史册的杰出人物，其中既有帝王官吏，又有文人学者，还有武术名家——邳彤、冯太后、孙敬、刘焯、宋迈伦······◆占地66亩、主体建筑面积13800平方米，拥有12个高级展厅的河北最大民间博物馆乃至全国最大的民间博物馆冀宝斋新馆开馆。“蓬勃发展，蒸蒸日上的现代新城”◆工业产业框架渐具成型，采暖铸造、化工、玻璃钢三大战略支撑产业和农产品加工、汽车配件、医疗器械三大区域优势产业发展迅速，构筑起发展的支柱和主脉。◆农业经济持续发展，粮食总产2亿公斤，棉花、辣椒、食用菌等农作物单产稳中有升。推广实施了平衡施肥、深耕技术等25项实用新技术，农业产业化经营扎实推进，建设了5个农业产业化重点项目，衡水市级以上农业产业化龙头企业达到15家。◆商业上，与罗马尼亚根比那市缔结为友好城市，与曹妃甸工业区、秦皇岛经济技术开发区、天津滨海新区、天津南开区、深圳深港产学研基地分别签署了《战略合作框架协议》，搭建起了广阔的平台。“区域经济强市、滨湖文化名城、和谐创业之州”“大美湿地，湖的故乡”◆冀州属于海河流域子牙河水系和黑龙港流域南排河水系，境内河流较多。东有老盐河故道，南有索芦河，西南与西部有西沙河与滏阳河。◆衡水湖位于冀州市和衡水市交界处，总面积75平方公里，在冀州境内为57平方公里，是华北平原第二大淡水湖，面积和蓄水量仅次于白洋淀。其生物多样性和完整的淡水湿地生态系统在华北内陆地区具有典型代表性。2000年，被国家林业局和省政府命名为省级湿地自然保护区。◆衡水湖的主要保护对象，是作为水禽栖息地的以湖区为主体的湿地生态系统。在冀州湖栖息的水禽多达286种，其中，丹顶鹤、白天鹅、灰鹤、鹈鹕等40种被列为国家一、二级保护动物。湖内人鸟共生，更增添了几分诗情画意。◆冀州市充分发挥其毗邻国家级湿地和鸟类自然保护区衡水湖的优势，精心打造生态园林城市，大力搞好绿化，投资1800余万元，先后建成了和平绿地广场和信都音乐广场。落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色二、市场扫描“经济开发区发展迅猛，积极营造大项目生长环境”河北冀州经济开发区，是经国家发改委、省政府批准的省级经济开发区，规划面积15平方公里，一期开发面积6.75平方公里。目前，入区企业80家，总投资39亿元。据统计，冀州今年新开工超5000万元项目70个以上，总投资突破200亿元，三分之二的项目落户经济开发区。其中，超亿元项目40个以上，超10亿元项目3个以上，超50亿元项目1个。冀州河北华冲电器公司与国家电气传动研究所合资3.1亿元建设的智能化全数字动态补偿滤波项目，技术水平国际领先，3月19日开工奠基，项目建成后，年可实现销售收入6亿元，利税8000万元。中油新兴能源集团公司区域运营中心项目，由中油新兴能源集团公司独资2.1亿元兴建，8月份可投入运营，将对推进节能减排、改善人民生活水平、增强区域竞争力有着积极的促进作用。“城市建设日新月异，打造水市湖城”冀州市将2010年确定为“城市建设形象年”，积极融入“水市湖城”建设，全年共谋划建设城建重点工程64项，总投资120多亿元，涉及城市路网、商贸物流、园林景观、安居保障、新民居建设、旅游观光、环保生态、社会事业、城市管理等9个方面。其中，续建工程20项，投资28亿元；新建工程44项，投资95.3亿元。■城市路网方面，投资2.4亿元，完成中湖大道、建设中大街两个续建项目和冀新东路、冀新西路、迎宾南大街、建设南大街、振商东街、友谊大街、惠民北街、安居路等14项新建工程，道路里程共计22.8公里。■商贸物流方面，投资20.5亿元，完成吉美购物广场、温州大厦、得菲尔医贸大厦等3个续建项目，启动义乌国际商贸城、医药物流园等两项新建工程■园林景观方面，投资1.4亿元，完成湖滨公园续建项目和丽水园二期、长安路绿化、迎宾街绿化、春风街绿化、建设街绿化等5项新建工程；■旅游观光方面，投资64.4亿元，完成碧水湾大酒店、九州文化广场、旅游码头、澜波湾观光栈道等4个续建项目，启动衡水湖旅游综合开发和中国老年社区示范基地建设、湖滨生态会馆、观鸟岛等3项新建工程；■环保生态方面，投资4.8亿元，完成天然气续建项目和热网改造二期、冀码渠市区段整治、垃圾处理场二期、垃圾清运中转站等4项新建工程；■社会事业方面，投资10.7亿元，完成广电艺术中心、市医院住院大楼等两个续建项目，启动庞大汽贸高等职业学院、中油运营服务中心、新华书店大厦、五中、中医院大楼、检察院办公大楼等8项新建工程；■城市管理方面，投资652万元，完成市区亮化二期工程、金鸡大街路面维护、兴华大街中段改造等3项新建工程。■先后投资19.5亿元，实施了城市集中供热、天然气进城入户、广电艺术中心、市医院住院大楼、新吉美购物广场、城市水厂、湖滨公园、九州文化广场等20多项重大民生工程。“房地产建设步伐加快，城镇化率位居前列”2008—2010年，冀州城市建成区面积由12.6平方公里增加到16.5平方公里，城区人口由13万人增加到15万人，市区住房面积由156万平方米增加到218万平方米，城镇化率由43.7％提高到47.08％，位居全省前列。两年来，冀州市共拆迁141万平方米，开工建设了阿卡利亚湾、熙湖茗苑、鑫鼎佳苑、日上湖滨、金第城、安居小区等11个住宅小区，其中在建高层、小高层达到32栋，面积95万平方米，相当于建市14年总和的1.5倍。今年将完成阿卡利亚湾、熙湖茗苑、安居小区、长乐雅居等7个续建项目，启动东都华庭、世纪商住楼、经济适用房二期和廉租住房二期等4项新建工程。冀州新民居建设加速房地产发展◆目前，已实施了27个村的新民居建设，包括23个湖区村和4个湖区外围村一部分需滚动翻建户所需土地地上建筑已拆迁完毕，共平整土地近18万平方米。◆今年启动14个社区（石家庄、胡刘庄、中刘村三村联建社区，湖区村集中安居社区，古城恢复社区和11个乡镇的社区）建设，共涉及11个乡镇、35个村庄，由政府出资征地，并进行规划设计，目前这些社区建设的具体地址已经初步确定，14个社区的村庄建设规划工作已于2月24日启动，已基本完成。◆4月18日，位于郑昔线两侧，占地733亩的冀州市码头李镇滏阳社区开工建设；以“湖区新民居建设”为重点，精心谋划，扎实推进，采用BT模式成功融资2亿元，启动了占地172亩、楼房40栋、建筑面积21.8万平方米的安置小区建设。外地知名房地产企业已进入------天津国兰集团、北京奥特公司、康沃国际投资有限公司、环球控股集团高价位、高品质楼盘初现端倪！2008年天津国兰集团开发阿卡利亚湾项目；2009年北京奥特公司进入冀州开发；2010年康沃国际投资有限公司、环球控股集团进入冀州开发。2010年万佳地产以“地王”姿态进入冀州市场。项目名称熙湖名苑开放商冀州天润房地产开发有限公司地理位置位于滨湖大道以南，兴华大街两侧建筑面积总规划40万平米一期5.3万平方米建筑高度最低9层、最高26层建筑风格现代户型面积80—130㎡工程进度完工交房时间2010年7月销售情况一期售罄二期开始销售备注均价2900元/平方米典型楼盘项目名称阿卡利亚湾开放商天津国兰集团地理位置滨湖大道以南，惠民街与审计局之间建筑面积19万㎡建筑高度小高层、高层建筑风格现代户型面积90—130㎡工程进度2009年11月份开工交房时间分阶段开发，1#、2#年底销售情况滚动式开发2900元/平方米备注景观为亮点，户型为特色项目名称鑫鼎佳苑开放商冀州天润房地产开发有限公司地理位置市医院对面建筑面积5.3万平米建筑高度多层、高层建筑风格现代户型面积80—140㎡工程进度完工交房时间2010年3月销售情况高层2900元/平方米6+12500元/平方米备注旧居住区改造项目结论：随着冀州经济的迅猛发展，房地产市场发展迅速，随着外地开发商的进入，房地产市场的开发、营销推广越来越成熟与正规。与同类县级市相比，冀州房价相对较高，市场相对成熟，竞争也越来越激烈。三、项目定位地理位置：冀州市兴华大街西侧占地面积：该宗地面积为41907.2884平方米(62.86亩)，地块四至：东至兴华大街；南至信都路；西至幸福街；北至昌成路土地性质：国有建设用地（商业40年，住宅70年）容积率：2.8地表情况：无附着物周边配套：音乐广场、科技大厦、博世数码、工行支行、中行支行、东方购物大厦等SWOT分析S（优势）：地段较好，地理位优越，四至临街，交通便利；成熟城市中心，周边配套完善，居住氛围浓厚，适合居住；地块方整，地表没有建筑物覆盖，利于开发建设。W（劣势）：拍卖地价相对价高，约合到建筑面积上为1030元/平方米，增加了成本投入；前些年项目地块板块是冀州住宅的发展方向，近2年来随着衡水湖的开发，城区北部是住宅发展的新方向，并且自然环境相对不占优势；项目体量较小，如果增加配套设施，成本相对增加较大。O（机会）随着冀州市经济开发区的建设以及招商引资的顺利进行，冀州经济发展又迈上一个新的台阶，人均可支配的收入增加，外来人口增加；随着外地大开发商的进入，冀州房地产市场建设水平和规模都有显著提高，整个房地产市场环境朝着良性有序的方向发展。T（威胁）随着大型开发商的介入，冀州房地产开发市场竞争越来越激烈！我们理解项目的同时，在思考……项目自身优势不是十分明显，但也没有绝对硬伤，发挥优势、规避劣势上述分析只是阐明了项目的素质，接下来我们通过经济效益分析再对项目进行分析：现有开发条件下以3500元\平米计算，利润约为5300万元左右，而利润率仅为12%显然这样的数据不能另我们满意。序号项目构成数量单价金额（元）1土地成本土地出让金（亩）62.81863057.4117,000,000.001170000001项合计117,000,000.001863057.3252商品房建安成本多层（m2)-6678-12层（m2)00-41887.62.816-18层（m2)00-18层以上（m2)117285.31500175,927,950.00底商（m2)6700150010,050,000.00117285.28底商（m2)-943.66公建（m2)-幼儿园（m2)-合计(地上部分面积)123985.3车库（m2)20000253050,600,000.00地下室（m2)-地下公建（m2)0-合计(地下部分面积)2项合计123985.3236,577,950.003设计堪查监理费（m2)123985.3222,727,676.604燃气集资费（户）14050-5暖气集资费（m2)123985.3303,719,559.007.606给水配套费（亩）62.815000942,000.007电力设施费（m2)123985.3506,199,265.008社区建设配套费（m2)123985.3202,479,706.009小区内管网费123985.3506,199,265.0010房产交易费（m2)123985.33371,955.9011房屋面积测量费（m2)住宅117285