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投资业务培训2012年07月第一部分几句话闲聊投资•1、投资是艺术，不是算术。•2、用产品投资，不用钱投资。•3、投资是从买进到卖出的全过程，不是单纯买进。•4、投资是企业不断发展壮大的发动机。•5、投资具有超前性——公司明天的业绩取决于今天的投资。•6、投资的最大风险来自于信息的缺失。•7、不投资，就等死。几句话闲聊投资第二部分房地产投资的基本业务流程投资职责获取新项目原则/规范/方法（平衡投资需求、规范业务过程）1.投资纪律2.投委会决策规则3.业务规范指引流程（从获取项目信息到项目启动）1.项目基础分析2.项目投资评估3.投委会决策4.项目启动虚拟团队1+4+X项目投资负责人+研发、营销、成本、财务+支持团队阶段性成果（对接项目启动会）1.项目投资建议书(PPT)2.项目定位报告(市场、产品定位)3.项目预案4.目标成本(土地版)5.投资测算模型/6.项目进度计划流程投资体系-业务流程要素一:流程项项项项项项项项项项项项项项项项项项F1:项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项/PMO/项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项F1:项项项项项项项(项项项项,项项项项项项项项项项项项项)F2:项项项项项项项F3:项项项项项项项项F4:项项项项项项项项项项项项项项项项(项项/项项项/项项项项项)是项项项项项项项项是运运运运运运运运运是是是项F2:项项项项项项项(项项项项/项项项项)F3:项项项项项项F4:项项项项项项F5-1:项项项项(项项项)项项项项项项项项项项项项项项项项项项项运运运运运运运运运F2项F3项F4F5-1/2/3:项项项项(项项项)/项项项项/项项项项项项项项项项(项项/项项项项项项项项)项项项项项项项项项是项项项项F2:项项项项项F6:项项项项项项(项项)F7:项项/项项/项项项项1项项项项F8:项项项项1项项项项F9:项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项(项项)项项项项项项项项项项项项项(项项)项项项项项项项项项项项项项项项项组织和人阶段成果业务流程•信息化管理•目的：规范、查询、统计、项目成果•要点：放弃项目——信息归档，回顾与查询跟进项目——确定土地属性要点获取项目——形成阶段性成果未获取项目——跟踪对手开盘、销售情况要素二–流程要素一:流程•-投资发展部决策流程管理•原则：–全过程管理：对投资发展部新项目从信息获取、论证、上会决策签约和后续交接工作的全过程进行管理。–多专业配合：投资拓展人员需要整合营销、研发、工程、财务、成本等专业资源共同完成投资决策工作。–项目前期负责人：投资发展经理作为土地拓展阶段的项目负责人角色，牵头项目的流程、专业协调、项目获取和项目交接。–确保从投资拓展到项目启动的顺利过渡：投资决策报告中各专业模块的工作成果须具备延续性，现金流项目的投资决策报告须具备操作性，并且对主要经济指标和主要运营节点进行承诺。土地基础分析项目评估投委会决策项目启动新项目投资决策管理办法要素一:流程放弃项目跟进项目立项项目获取项目项目状态关键信息附件纸质文档项目基本信息表电子文档运营体系阶段性成果要素一:流程原则、规范、方法•公司应根据战略需要确立投资原则•目的：强调战略导向，明确拿地原则，推动战略型发展而不是机会型发展。•几个维度：–1、项目是否匹配公司产品线？–2、项目是否匹配公司区域布局？–3、公司是否有最低盈利要求？–4、什么条件下进入新城市？–5、公司投资规模如何确定？–6、公司资金风险如何控制？要素二:纪律、规范、方法•集团应根据财务预算确立投资规划（财务部）•目的：规划指导投资，强调战略导向•几个维度：–1、公司发展目标及规划（销售额、增长率等）–2、全集团财务预算规划–3、全集团销售规划–4、全集团建安支出规划–5、全集团投资规划–6、各地区投资规划要素二:纪律、规范、方法建立集团标准化《预算》模版•投委会决策•目的：明确投委会成员、职责和决策规则，规范上会流程•要点：–上会成果及流程要求–标准化的成果文件范本–针对收购类项目，进行上会特殊规范要求•列示收购项目的关键信息点•清晰表述收购模式•风险揭示与控制•法务尽职调查的成果要素二:纪律、规范、方法上会申请提交材料投资初审投委会决策准许投资动作•市场定位报告（营策）•目的–确立项目产品线和项目定位–加强预案设计和后期营销的目标性；–提供市场价格供投资虚拟团队参考。•要素：–产品定位–客户素描–产品属性–竞争分析–价格分析建立《市场定位报告》模版要素二:纪律、规范、方法•项目投资预案深度要求（设计部）•目的：明确预案流程、分工与职责、深度要求、成果管理•要点：3次预案研讨会2-3个预案方案综合比较1套价值最大化的预案指标建立标准化《预投资阶段项目案深度指引》要素二:纪律、规范、方法•项目投资报告（投资部）•目的：项目情况综述、揭示项目风险、整合项目资源。•风险揭示要点：–地块周边潜在风险评估–地块内潜在风险评估–规划问题风险评估–市政配套风险评估要素二:纪律、规范、方法建立标准化《项目投资报告》•项目投资测算模型（投资部+财务部）：–项目开发数据（设计部）–项目成本数据（成本部）–项目财务成本–项目综合收益情况–项目税务筹划（财务部）项目投资测算模型要素二:纪律、规范、方法•项目成本测算模型（成本部）：–项目开发数据和基本配置（设计部）–项目建造成本数据–项目地下成本优化测算–项目其他重要成本指标项目成本测算模型要素二:纪律、规范、方法•项目开发计划（计审部）•目的：为投资拓展阶段制定项目计划提供指导•要点：一级计划节点和标准时间要求–1.拿地时间–2.开工时间–3.亮相时间–4.项目首次开盘–5.现金流平衡–6.竣工备案–7.交房标准计划模版（计审）要素二:纪律、规范、方法•公司并购与股权收购（法务部+投资部）•目的：梳理公司并购的核心路径和模式•要点：–并购的基本模式–并购的业务流程–并购风险点及对策–外资房地产的并购策略–风险调查的要素项目式公司并购指引尽职调查指引•并购业务流程了解项目基本素质初步测算确定意向法务初评目标土地对价股权对价计价资产债权剥离目标股权架构股权交割进度对价支付进度尽职调查约定尽职调查投资测算项目预案基本信息核实初步调查委托专业机构（法律、审计评估）持续谈判确定合同法律意见书审计报告评估报告框架合同意向书对价修正先决条件修正股权架构修正进度修正风险补偿约定……正式合同投资模型终止协议执行投委会初审投委会终审宗地权属规划资料投资模型投资建议书（包含先决条件）补充协议法律文书满足投委会要求要素二:纪律、规范、方法投资团队要求财务视角管理视角市场视角决策流程阶段性成果投资纪律信息管理投委会规则投资测算模型成本计划方案深度要求并购与风险客户素描启动会运营体系产品描述竞争策略土地风险评估项目投资负责人的全视角-投资阶段各维度关系图解要素三:团队投资项目虚拟团队-项目投资负责人牵头•投资发展经理：•作为土地拓展阶段的项目负责人角色，牵头项目的流程、专业协调、项目获取，并实现与后续的运营负责人的项目交接。•对投资发展经理要求：–机会发展能力：建立渠道、获取信息的效率和质量–项目预判能力：找到项目要素与公司策略的匹配点–资源整合能力：统筹虚拟团队，达成项目管理的效果虚拟团队职能分工：–项目投资负责人：牵头、组织和协调虚拟团队资源，并对项目投资操作和项目风险负责。–项目营销经理：对项目投资方案中项目定位、价格定位、销售计划负责。–项目研发经理：对项目投资方案中的产品预案、产品指标负责。–项目成本经理：对项目投资方案中的目标成本负责。–项目财务经理：对项目投资测算中的财务部分负责。–项目计审经理：对项目投资方案中的计划工期部分负责。–其他成员：法务、商业等方面，视项目实际情况由项目投资负责人协调。要素三:团队阶段性成果要求•阶段性成果•目的：明确投资拓展阶段必要的工作阶段和及对应工作深度要求，预设成功标尺，与项目启动对接•要点：–6个成果与启动阶段对接：•项目投资建议书（PPT）•项目定位报告•项目预案•目标成本（土地版）•投资测算模型（土地版）•项目进度计划–4个成功标尺预设：土地投资回报率、项目总投利润率、项目总货值、开工开盘时间要素四:阶段性成果土地拓展阶段启动阶段责任人阶段性成果与启动阶段对接项目投资建议书（PPT）、项目进度计划①项目风险预案、②项目进度计划项目负责人项目定位报告③市场定位（启动版）；④售楼处、样板房选址、定位、修建及开放计划营销经理项目预案⑤产品定位（启动版），包括方案设计任务书、项目技术经济指标、产品建造标准。研发经理目标成本⑥目标成本及合约规划（启动版）成本经理项目投资测算模型（土地版）⑦项目投资测算模型（启动版）财务经理⑧成功标尺预设土地投资回报率、项目总投利润率、项目总货值、开工开盘时间售净利润率、IRR、项目总货值项目负责人要素四:阶段性成果•END