搜索
中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产动态政策设计研究组摘要..................................................................................................................................................1第一部分：2010年中国房地产市场总结..............................................................................................31.政策环境................................................................................................................................32.土地市场................................................................................................................................43.房产市场................................................................................................................................74.重点开发企业.......................................................................................................................15第二部分：2011年中国房地产新政解析............................................................................................171.国八条..................................................................................................................................172.房产税..................................................................................................................................183.新政对相关各方的影响.........................................................................................................20第三部分：2011年中国房地产市场展望............................................................................................231.政策走势预判.......................................................................................................................232.市场走势展望.......................................................................................................................25研究主持：中国指数研究院中国房地产指数系统数据支持：CREIS中指数据、fdc.soufun.com主要研究成员：中国指数研究院总院：莫天全黄瑜侯瑞波葛海峰张秋芳张化学何田安戎陈茜陈寿彭陶功维刘水张静蒋云峰高静廖敏徐恒苏芳张英蔡向馨中国指数研究院各分院：汪勇陈晟张志杰刘海波刘宣薛玲贾艳伟张琪林建晖张伟周瑞蓉钟文辉李连成王圣荣郭雨明杜丙国李力金青姜晋梁胡超丁晓张晓伟陈佳邓永乐徐慧2011年中国房地产新政解析与市场展望(简版)2011年2月10日2011年中国房地产新政解析与市场展望(简版)1本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936。摘要1.2010年总结：政策力度不断加强，市场波动分化显著为遏制房价过快上涨，2010年中央政府紧盯市场变化，1月出台“国十一条”，4月出台“国十条”，9月又有“9.29新政”陆续出台，政策力度不断加强，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行全方位调控。受此影响，2010年中国房地产市场波动显著，大体可分为一季度的“高歌猛进”、二季度的“大幅调整”、三季度的“低位回调”和四季度的“分化加剧”四个阶段。2010年全国住宅用地实际供应12.54万公顷，同比增长64.1%，完成年初计划的67.9%。全国房地产开发、建设类指标增速创历史新高，需求类指标小幅增长，房价涨幅显著下降；部分重点城市成交量下降显著，但房价仍维持在较高水平。2.2011年新政：“国八条”、房产税陆续出台，调控进一步升级和深化(1)“国八条”：明确房价控制目标，限购范围更广且更加严厉“国八条”要求首次明确要求各地政府制定“房价控制目标”并在一季度公布，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控、遏制房价上涨的强大决心。限购政策更加严厉（已有2套住房的当地户籍居民家庭、1套住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，不得购房），涉及城市更广（包括直辖市、计划单列市、省会城市在内的35个大中城市甚至更多城市都将限购），表明中央政府不仅关注少数热点城市房价上涨，还有意控制房价过快上涨向中西部省会和更多城市的蔓延。金融、税收手段全面升级，再提落实问责机制：二套房首付从50%提高到60%（各地还可结合“房价控制目标”进一步提高）；个人转让住房营业税从差额转为全额征收；2011年商品住房用地供应不得低于前两年均值，大力推广“限房价、竞地价”方式出让土地。此外，“国八条”再次提出落实约谈问责机制，确保调控政策的严格执行。(2)房产税改革试点：沪渝两地在征收范围上各有侧重，上海税率相对较低，重庆税率跨度大从征税范围上看，上海仅针对新购且属于居民第二套住房（本市居民人均60平方米以内免征，非本市居民第二套住房无免征），虽仅针对新购住房，不涉及存量房，但由于只要属于第二套住房即纳入征税范围，因而单从新房市场来看，上海符合征税条件的新房可能更多；重庆除针对新购高档住房（交易单价达到主城区新建商品住房均价2倍及以上）和“三无人员”新购第二套住房外，还对存量独栋商品住宅征税，总体来看，重庆的房产税政策主要针对高端市场，对普通住宅市场无实质影响。从税率来看，重庆税率跨度大（最低0.5%，最高1.2%），而上海税率为0.4%或0.6%，在计算应纳税额时再乘以70%，因此税率相对较低。2中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产动态政策设计研究组本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936。3.2011年中国房地产市场展望1月密集出台的各项政策表明，房地产调控政策在2011年将继续趋紧，房价不稳，政策不止。除现有政策的落实外，应重点关注货币政策转为稳健（春节长假最后一天央行再次加息，表明货币政策正常化趋势明显）、限购限贷、保障性住房建设力度继续加大和土地供应量的继续增加等方面。在此背景下，2011年中国房地产市场将呈如下态势：(1)土地市场：供应力度继续加大，地价总体平稳，但热点区域或中心城市地块竞争仍将较为激烈加大土地供应量仍将是调控的重要手段之一。“国八条”要求，2011年商品住宅用地不少于过去两年平均水平，供应量维持在较高水平，地价总体将较为平稳，给开发企业拓展土地储备提供更多机遇。但在热点区域或中心城市，由于龙头企业2010年销售业绩较好，资金较为充裕，地价仍有创出新高的可能。(2)房产市场：供需关系转变，价格趋稳并可能出现结构性下调供给方面：过去两年住宅用地平均出让面积超过10万公顷，远高于2005-2008年（平均约5.4万公顷）；2010年新开工面积绝对水平和增速均创历史新高。随着过去两年新购土地和开工项目的入市，市场供给将持续上升。需求方面：按“国八条”要求，严厉的限购政策将覆盖到至少35个大中城市，预计2011年此类城市需求将受到显著抑制。若35个大中城市2011年销售面积平均下降20%，其他城市保持平稳，全国将下降7%，但也不排除去年销售面积降幅较大的城市（如北京、上海、杭州等），在2011年供应量大幅增加的前提下成交量恢复性增长的可能。价格方面：一方面，“国八条”明确提出“房价控制目标”，住房价格快速上涨的势头将被遏制；另一方面，在供给持续增加的前提下，需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制，供需关系将发生转变，房价将逐步趋稳。(3)市场关注点：区域发展分化、供应结构分化、物业类型分化区域发展分化：随着城际高铁和市内轨道交通建设力度的加大，将持续增强交通节点城市或区域的经济活力，经济圈内的城市一体化程度将大大增加，中心城市对周边城市的带动作用更为显著，不同经济圈的发展水平分化更加明显。各城市内的不同区域也将分化，中心城区房价仍将较为坚挺，而供应量较大的新兴城区房价可能出现下调。供应结构分化：2011年保障性住房建设计划高达1000万套，预计占同期住宅整体新开工量的30%。保障房建设力度持续加大，将使得住房市场的“双轨制”逐步形成，住宅供应结构分化趋势更加显著。物业类型分化：本轮调控主要针对住宅市场，商业地产将面临更多发展机遇，而在住宅市场，不同物业的分化也将更加显著：首次置业的中小户型、中低价位产品受影响不大；大户型、高总价产品主要针对改善性需求或已有多套住房者，将受到限购、限贷等政策的显著影响；主要面向外来需求的旅游度假类产品也将受到限购政策的显著影响。2011年中国房地产新政解析与市场展望(简版)3本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936。第一部分：2010年中国房地产市场总结1.政策环境紧盯市场变化持续出台调控政策，力度不断加强，经济手段和行政措施并用为遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控，与往年不同，2010年的房地产政策紧盯市场变化持续出台，政策力度不断加强并一直延续到2011年初，各阶段的代表性政策及市场变化如下：图：2010年全国商品房市场量价变化及代表性政策-20%-10%0%10%20%30%40%50%2010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.112010.129999.5100100.5101101.5102102.5价格指数销售面积同比变化（左轴）房屋销售价格指数（右轴）数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com1-4月，第一轮调控。2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号，“国十一条”），由此拉开了2010年新一轮房地产调控的序幕。但随