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崂山店新人培训之带看篇（第一轮基础培训）什么是带看？•带看：带看是指房地产经纪人带客户，对客户有购买（承租）意向的房产进行实地核实、查看、营销展示的一个过程。为什么要带看？•带看可以和客户面对面的交谈，可以观察客户说话时的表情，可以让客户更好的了解自己、了解公司，通过带看可以增进自己与客户的感情，也能更深入更准确的了解客户的需求。勘察流程•约勘察，确定时间。•勘察前的一些准备•勘察房源•跟进及反馈•确定营销方案勘察内容•外部勘察•内部勘察•看房不简单，五官全动员•注重个人细节：言谈举止、着装规范•记录要详细拍摄技巧•了解数码相机的原理、掌握基本技巧•慎用和用好闪光灯•多拍取精•切忌对反光物拍摄•小细节拍摄注意微距拍摄•切忌让多余的人物或杂乱的东西充斥镜头•切忌手部晃动导致拍摄照片不清楚。•靠近地面仰视拍摄、拍到地面、天花板外部勘察•交通：公交站点、地铁站点•空气、噪音•绿化率及卫生情况•周边配套设施（商业、银行、娱乐、教育、医疗、停车位等）•周边规划•物业周围情况（小区内部环境、规模、布局格调、绿化面积、楼间距、安全程度等）内部勘察•一看两证•二看格局•三看日照•四看装修•五看家电•六看楼道•七看渗漏•八看修补•九问物业费及停车位实地看房要点•白天看、晚上也要看•晴天看、雨天也要看•看建材、也要看格局•看墙面、也要看墙角•看做工、也要看装潢•看电梯、也要看楼梯•看窗内、也要看窗外•仔细查看电路布置、电线粗细、插座、开关安置•要向物业、保安、小区业主了解房屋周围情况•仔细查看各房间地面是否平整、是否会出现积漏水现象、是否需要进一步改进•要仔细注意厨房、卫生间设备安装情况，因为家里的水电气都集中在此，最容易出现漏、堵现象，不可大意而留下后患。勘察十问•这么好的房子，您怎么舍得卖呢？•咱这房子房产证上是您的名字还是？•这房子上面有没有户口？•您这房子有没有在其他中介登记过？•最近看房子的人多吗，看的怎么样？•当时是一次性付款买的还是贷款买的，需要客户解押吗？•您在其他中介都报什么价，最低多少能卖？•咱这个房子什么时候交的契税（下的房产证）？过几年了？•这个价格您确定能卖么？•咱这个房子卖了多长时间了？勘察前准备工作•1、硬件方面•2、软件方面硬件准备•1、时间安排：安排好工作•2、必备工具：名片、经纪人工具夹、手机、勘察表、委托书、数码相机、卷尺、计算器、鞋套、本和笔、指南针；•3、勘察表软件准备•了解小区情况、最近成交价格、在售房源，做到专业、自信。•突发情况应变准备。•合理安排工作。勘察后注意事项•及时、合理、得体的提出意见。•勘察表及时上缴、照片及时上传。•制定出合理的营销方案，让房子在合理的期限内有机会成交。•保持跟房东有效、持续的沟通，争取独家委托。•表示感谢、合理赞美、让微笑充满全程。•放松、拉近与房东的距离。•店内及时宣传、让店长、同事及时了解自己房源。勘察话术•我去勘察您的房子后，将会更全面的了解您房子的情况，包括装修、窗外景观以及带看客户时走哪条路线更能体现出咱房子的优点，掌握这些后我将给客户更好更详细的介绍咱的房子；•我去勘察后，以后有客户要看房子的话，我先给他看一下照片，客户觉得满意后再给约您过来看房子，这样更节省您的时间；•我们这有个意向挺好的客户（稍微介绍下客户的情况），跟着我们在这个小区已经看了三套房子了，我们想给他重点推荐下您这个房子，但是如果我们不了解，我们没法重点推荐，只有看过房子之后对房子才能做全面的了解，同时对客户说起来也会非常自信。•我想主推您的房子，给您登几期报纸广告，但是关于您的房子我只知道小区、面积和价格，我登广告后有客户问我都无从回答；•客户听完我给介绍的基本情况后，特别想看您的房子，但是他现在不在青岛，只能让我先去拍两张照片给他传过去，如果他看完照片满意就直接飞过来实地看房，而且这次拍完以后有类似的客户就不用再麻烦您来回跑了！•我想给您重点推荐下这套房子，准备做次强销（介绍下强销的概念），但是我们公司有规定，强销的房子必须是有照片的房子，所以您看能不能安排下时间，让我们看下您的房间。•我们是常卖这个小区，但是房子跟房子不一样，每个房子他的装修风格、朝向、采光都不同，我们看了房子之后，会制定出详细的营销方案，这样您的房子成交的机会就比较大一些。•我们总结了几个规律，其中之一就是凡是勘察过了的房子成交的速度都比没有看过的成交快，大概能快个30%吧，我是真心想让咱这个房子成交，您看，您能不能安排个时间，咱们看下您的房子？•我们看了房子之后，对您的房子就更有概念了，这样我们给客户介绍的时候才会有目的的介绍您的房子，客户通过看了照片再来看您的房子，一方面节省了您的时间，可以给您筛选客户，另一方面，客户也非常有目的的来看您的房子，客户既然选择来看，就是有目的、有意向的看，这样成交的几率就比较大一些。•我们看了您的房子之后，可以知道咱的房子优缺点是什么，这样我们就可以在带看的时候扬长避短，让客户尽量了解到咱这个房子的优点，这样成交的机会也比较大一些。