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房地产投资分析第1章房地产投资分析中的基本问题1．1房地产投资概述1．1．1房地产投资的含义房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。所以，这里的投资是预先垫付的资金（没有包括其他资源）。（投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。所以“投资”一词从广义上来说，既用来指特种资金，又用来指特定的经济活动。在房地产投资分析中，我们使用的投资概念是狭义的。）1．1．2房地产投资的类型1．从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。1）直接投资房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。（1）房地产开发投资房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风险较大,但回报也比较丰厚。房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。（2）房地产置业投资房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。置业投资的对象可以是开发后新建成的物业（市场上的增量房地产），也可以是房地产市场上的二手货。置业投资一般从长期投资的角度出发，可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。2）间接投资房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。2．从房地产投资的用途来说，房地产投资可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。1）地产投资即单纯地投资于土地，利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。2）住宅房地产投资住宅房地产分为普通商品住宅、高档公寓和别墅等多种类型。投资于住宅房地产，既可直接出售，也可进行租赁经营。3）商业房地产投资这种投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等，这类房地产主要以出租经营为主，收益较高，但同时承担的风险也较大。物业管理对于这类投资显得尤其重要，它是防范投资风险的主要手段。4）工业房地产投资我国目前工业房地产投资主要集中于开发区建设中，其他都是随一般工业投资进行的。3．从房地产投资经营方式来说，房地产投资分为出售型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项目投资。1）出售型房地产项目投资这类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。2）出租型房地产项目这类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。3）混合型房地产项目这类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入，回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。1．1．3房地产投资的目的房地产投资的目的，就是为了通过开发和经营等过程获取未来收益。这些未来的收益具体包括：现金流量收益、避税收入、销售收益等。1．现金流量收益现金流量收益一般是拥有房地产的投资者因为经营房地产而获取的经营、租金收入中扣除各种支出后的余额。房地产投资现金流量的大小主要取决于以下的三个因素。其一，房地产租金总额。其二，房地产的总营运费用。其三，投资借款的偿还方式和数额。2．避税收入拥有房地产时的避税收入，是指因提取房地产折旧而降低纳税基数，给投资者带来的收益。它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。在有关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。3．销售收益在所有房地产投资收益中，销售收益是最大的。销售收益既可以来自于房地产开发投资，也可以来自房地产置业投资。对于房地产开发投资者来说，其投资的主要目的是获取销售开发利润，此时，销售收益就变成了销售利润。对于房地产置业投资者来说，投资的主要目的是为了获取现金流量收益，也就是将投资购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资具有的另一个特点是，在投资者不愿意继续持有该项置业投资时，可以将其转售给另外的置业投资者，转售价格扣除相应的销售税和交易成本后就是销售收益。两种情况下的销售收益都是卖掉房地产所获得的收入，减除纳税和有关成本后的余额。1．1．4房地产投资的特性房地产投资，由于其商品的特殊性，存在着不同于其它投资类型的特点。认识和掌握这些特点，对我们进行房地产投资决策分析是十分重要的。1．位置的固定性房地产的位置固定性也叫不可移动性。这一点决定了房地产不能脱离周围的环境而单独存在。这使得房地产投资者在选择房地产项目的区位时，应注意以下几点：1）选择的房地产区位，在当前必须对开发投资者、置业投资者以及未来的租客都具有吸引力。2）选择的房地产区位，在未来必须具有增值潜力。房地产投资价值的高低，在很大程度上取决于其所处地区物业的整体升值潜力，而不仅仅是看当前净租金水平的高低。3）投资者还必须重视房地产项目所处区位的变化情况。2．寿命周期长房地产商品与其他商品相比，其生产周期和使用周期都很长。如果房地产的维护状况较好，其较长的自然寿命可以使投资者从一项置业投资中获取几个经济寿命（经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间）。3．适应性所谓适应性，是指房地产投资者能够根据市场的变化和需要，及时地调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求，又能增加置业投资的收益。4．个别性房地产的位置固定性，决定了此地与彼地（或此处与彼处）的房地产不可能完全相同。即使是紧邻的两宗房地产，也由于此时投资与彼时投资而不一样。房地产市场上的产品不可能做到标准化。这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。从这种意义上讲，每一宗物业在房地产市场中的地位和价值都是不一样的。5．政策影响性政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。由于房地产在社会经济活动中的重要性，政府对房地产市场十分关注，经常会有新的政策措施出台，以调整房地产商品在生产、交易、使用过程中的法律关系和经济利益关系。6．对专业管理的依赖性对房地产直接投资而言，房地产投资对专业管理的依赖性较强。房地产开发投资需要投资者在获取土地使用权、规划设计、融资贷款、施工管理、市场营销等方面具有管理经验和能力；即使是置业投资也需要投资者考虑租客、租约、维修、保安等问题。7．相互影响性房地产投资的相互影响性是指在一个区域范围内，房地产的投资价值往往与周边情况的好坏有关。如果政府在道路、公园、学校等公共设施方面加大投资，往往能显著提高附近房地产的价值。反之，一个地区的衰落和冷清，也会导致附近房地产价值的降低。8．房地产投资的巨额性房地产投资需要大量资金垫付，没有雄厚的资金实力或一定的筹资能力，就不能投资于房地产。9．房地产投资的风险性房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定性因素，因而也存在着风险。由于市场上各种不确定因素的作用，使投资可能会朝着与投资者愿望相反的方向发展。10．房地产投资的保值与增值性随着社会的发展、人口的增多、经济的繁荣、人们对土地的需求日益增长，房地产的价格总体呈不断上升趋势。所以从长远来看，最能保值而又最重要的实物就是房地产。另一方面，由于土地资源的不可再生性和稀缺性及房地产的耐用性和使用价值上的广泛性，并且，随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对房地产需求的迫切性也日益增长，使房地产在相当时期内成为供不应求的商品，房地产价格根据市场经济规律不断上升。从长远利益看，投资于房地产，是一种比较可靠的增值手段。1．2房地产投资分析概述1．2．1为什么要进行房地产投资分析房地产投资的形式多种多样。比如一个普通的个人投资者，可以用4万元的首付款运作一个20万元的置业投资项目；一个不愿意参与房地产直接管理的投资者，可以用1万元购买房地产公司的股票、债券；一个房地产开发公司可以投资数百万或数千万元建造一幢写字楼；而一个政府可以花费数亿元新建一个车站和交通系统。所有这些都牵涉到房地产投资决策问题。尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。因为多种投资机会往往同时存在，其中诱人的投资机会又往往不只一个，而投资者可以利用的资源却是有限的，所以投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出慎重的选择。这时，就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件下，如可承受的风险、所要求的投资收益率以及城市规划的约束等，使投资获得最大的效益。投资的收益需要预测；收益获得的时间不同需要校正；收益的置信程度即风险需要考虑；面临多种投资机会但资源有限。上述原因要求我们必须通过房地产投资分析才能做出正确决策。1．2．2房地产投资分析的任务房地产投资分析要完成的基本任务是：1．为投资者提供投资方向投资者在准备投资前，往往面临投资方向问题，诸如地域、地址选择，物业种类选择，规模、期限选择，合作伙伴选择等等。因此，要求一个良好的分析报告，对投资方向诸问题做出全面、可信的论证。2．为投资者提供运作方式一项投资活动的运作包括许多方面，如投资者欲选择地块兴建商业设施出租经营。他将面临如何取得土地使用权、如何取得建筑开工许可证、如何筹集资金、如何保证开发建设工期、如何选择合作伙伴等问题。3．为投资者预测投资效益投资收益是投资者关心的根本问题，是投资者的投资目的所在。也有一些投资者更关心投资的社会效益问题。4．为投资者描述风险及提供避险方法分析人员仅仅为投资者预测投资收益是不够的，还要告诉投资者投资风险；仅仅告之有风险还是不够的，还要告之如何躲避风险。除上述任务外，分析人员还须就投资项目可能引发的社会问题、环境问题加以阐述。房地产投资的主要目标是获取高额利润，但并不意味着不考虑投资的社会效益和环境效益。因为一项社会效益和环境效益不好的房地产投资项目，不可能获得政府的批准。房地产投资分析的实质是为投资者出谋划策。一份好的分析报告可为投资者节省资金和谋取利益。而一份不好的分析报告可能导致投资者误入歧途。房地产投资分析的最终目的，是使房地产投资项目在既定的目标和既定的资源条件下，选择最佳方案以获取最好的经济效益。1．2．3房地产投资分析的内容1．市场分析房地产投资项目在投资决策确定之前，调查市场情况、项目背景资料，辨识投资风险，选择投资机会的过程，称为房地产投资项目的市场分析。市场分析包括对房地产市场的调查与预测。2．区位条件分析在很多情况下，房地产销售价格和租金水平主要是由其区位因素决定的，对某一区位的需求越大，该区位单位面积的租金和价格水平就越高。所以区位条件的好坏对房地产投资项目的利润和收益有着重要的影响。某一具体的城市地块常在很大程度上受这一城市区域内的经济、社会和政治力量的影响。对投资项目构成影响的区位条件还包括该项目具体地点的自然和法律特征。3．基础数据估算分析包括许多定量的调查或预测结果，如项目的投资、成本与费用、各项税金和利润、租售价格、资金的筹措、可获得的融资额以及进度的安排等，这些数据如果不够准确（当然是相对的），那么后面据此分析所得出的结论就是可商榷的。4．财务分析财务分析是对项目的盈利能力、清偿能力、资金平衡能力等进行的分析，从而得出财务上是否可行的结论。5．不确定性分析在房地产投资项目的经济分析中，运用了大量的技术经济数据，如销售单价、成本、收益、贷款、利率、工期等。由于这些数据都是