搜索
本文仅供客户内部使用，版权归新景祥事业机构所有，未经新景祥事业机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1岳阳市况速递（10.02.01-10.02.28）新景祥事业机构·长沙NEWVISUALANGLE本文仅供客户内部使用，版权归新景祥事业机构所有，未经新景祥事业机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2卷首Editorial毫无意外的，在年底的政府工作会议及到年初的两会期间内，政策面频频释放出利空的信号，从“国四条”，“国十一条”，再到各个地方出台相应的政策，一线城市房地产市场成交量及成交价格出现下滑，09年以来的楼市快速反弹的势头，似乎略显一丝隐忧。于此同时岳阳市主城区2月份商品房住宅均价高层2918元/平米、多层2332元/平米，商品房累计成交375套，成交面积45217平米，其中住宅44283平米。受农历新年影响，岳阳市场2月成交量相比1月有明显减少，但相比去年同期成交量仍较高，同时成交均价出现了更加明显的涨幅。三四线城市较之一线城市对政策反映在时间和强度上都有一定差异，就短时来看，三四线城市的涨势仍将持续一段时间。就本地市场来看，09年巨大的去化量消化了大量的市场存量，市场目前仍处于供不应求的状态中，未来短期内价格走势仍看涨。本文仅供客户内部使用，版权归新景祥事业机构所有，未经新景祥事业机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。3地产月览MonthlyReview（一）大道消息央行上调人民币存款储备金率0.5个百分点中国人民银行决定从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社等小型金融机构暂不上调。国土资源部：今年将重点确保保障性住房用地在今天召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长徐绍史表示，今年的工作重点之一是尽快编制2010年~2011年保障性住房的用地供应计划，确保保障性住房用地。2009年，在“保增长、保民生”的背景下，一些地方借“双保”之名圈地、搭车用地或者侵害农民权益，全国共立案查处土地违法案件4．2万件，涉及耕地面积20.8万亩。为了应对国际金融危机，2009年，我国“地根”较为宽松，用地指标飙升。国土资源部建立了快速审批通道，加快用地预审，允许先行用地，保证了重点建设项目的快速落地中共干部廉政准则：禁止插手房地产开发经营中共中央近日印发了《中国共产党党员领导干部廉洁从政若干准则》，并发出通知，要求各地区各部门认真贯彻执行。《准则》规定，禁止违反规定干预和插手市场经济活动，谋取私利。银监会严控贷款：个人贷款须说明用途且面谈银监会昨天宣布，《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》已经通过，于2月12日开始施行。这两份分别“标记”为2010年第1号和第2号的文件，旨在规范两类贷款业务，加强贷款审慎经营管理。其中，个贷管理办法明确规定银行不得发放无指定用途的个人贷款。不过，信用卡透支除外。本文仅供客户内部使用，版权归新景祥事业机构所有，未经新景祥事业机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。4（二）岳阳头条岳阳市房地产管理局发布了《2010年全市房地产工作思路》2010年，全市房地产业以加快产业发展为主线，以促进投资增长、创新住房保障和强化管理为重点，全面统筹，把握机遇，科学谋事，全力提速，努力实现岳阳房地产业快速良好的发展。今年岳阳市发出倡议，鼓励建设节能省地型普通商品房；适当建设一定数量配套完善、环境怡人、品质优良高档小区；在部分商品房小区中配建经济适用住房和廉租住房，满足不同层次居民的住房需求。针对国家出台的一系列宏观调控政策，岳阳房产业将严格执行国家促进住房消费的优惠政策，协调金融机构和有关部门执行关于个人住房信贷的规定，鼓励和刺激住房消费；联合消防、规划、建设等部门妥善解决好房地产市场遗留问题，营造良好的消费环境。据悉，今年仍将继续适时举办房交会、房地产项目投资见面会和房地产新闻发布会，活跃全市房地产市场。6条高速公路去年完成投资30亿岳阳市随岳、岳常、通平、岳长和石华等6条高速公路建设顺利推进，去年完成投资30亿元，没有发生一起重大安全事故。。随着随岳、岳常、岳长、通平、临岳、岳宜等高速公路建成通车，我市境内高速公路里程将达到500公里，实现县县通高速公路目标，将成功打造全市1小时经济圈，从市区到最远的平江、湘阴县城1小时内即可直达，有利于进一步发挥我市区位优势，扩大对外开放，加强区域合作，促进招商引资，承接产业转移，增强发展后劲。市政府召开第34次常务会议会议讨论了《关于进一步加强城市社区建设的意见》，会议要求，加强城市社区建设要以人为本、服务居民，资源共享、共驻共建，责权统一、管理有序，扩大民主、居民自治，因地制宜、循序渐进，努力把中心城区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会共同体。同时，岳阳楼区、经济开发区、南湖风景区作为中心城区社区建设和管理的责任主体，要大力加强社区基础设施建设，努力完善社区建设工作保障机制，扎实推进社区各项工作。本文仅供客户内部使用，版权归新景祥事业机构所有，未经新景祥事业机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。5焦点话题Focus政策变化：大趋势下的不确定性34天内5道连环令，创下了自有房地产市场调控以来连环“亮剑”最紧凑的历史记录。政策的密集发布并不出人意外，但在诸多长期的利好因素影响下，房价上涨仍是目前的大趋势，但未来市场的不确定性却显然是增加了。我们将关注点聚焦于大趋势下的不确定性上，这对剖析2010年房市走势大有裨益，也或许对调控方向和调控效果起到一点影响。央行：继续实施适度宽松货币政策中国人民银行调查统计司29日发布的报告指出，2010年中国经济继续向好的趋势有望不断得到巩固，2010年央行将继续实施适度宽松的货币政策。这份题为《2009年四季度中国宏观经济形势分析》报告指出，2009年中国经济经受了国际金融危机的严峻考验，国民经济企稳向好，投资快速增长、消费市场活跃、进出口在下半年快速回升，工业生产明显恢复。与此同时，房地产价格上涨较快，通胀预期增强。报告指出，2010年央行将继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，着力提高政策的针对性和灵活性，保持货币信贷合理充裕，着力优化信贷结构，把握好信贷投放节奏，防范金融风险，提高金融支持经济发展的可持续性。此前，去年底召开的中央经济工作会议宣布，地方新投资项目绝大部分将被禁止开工，市场人士普遍认为，这意味着四万亿投资计划实际上已经中止。报告预测，2010年，随着全球经济的平稳复苏，国内民间投资的意愿增强以及企业效益的好转，国民经济企稳回升的势头将进一步得到巩固和加强。外贸方面，报告认为2010年我国对外贸易将出现恢复性增长，但对外贸易形势仍比较严峻。本文仅供客户内部使用，版权归新景祥事业机构所有，未经新景祥事业机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。6物价变动趋势方面，央行调查统计司测算的CPI先行合成指数继续上扬。报告认为，国际大宗商品价格上涨、国内货币信贷存量较高、国内需求继续回升和资源性基础产品价格调整等因素，将对2010年最终物价水平产生上涨压力。粮食连续增产、部分行业产能相对过剩、消费市场供给充裕将对物价上涨产生一定抑制作用。报告指出，2010年宏观调控面临的局势更为复杂，保持物价稳定，优化信贷结构，防范和化解系统性金融风险，实现国际收支平衡，促进国民经济平稳较快发展的任务更加艰巨。2010年，保持货币信贷合理充裕，引导金融机构均衡投放，优化信贷结构和维护国际收支平衡至关重要。来源：新华社如果地方政府落实、执行不力，那么“国十一条”的一切政策都是纸上谈兵。北京市十一个部门就已联合发布了《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。《实施意见》具体措施从以下十一个方面入手，包括：增加住房建设用地供应，各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上；切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应；加快推进全市棚户区改造工作；严格二套住房购房贷款管理，首付款比例不得低于40%；严格执行国家有关个人销售住房的税收政策；严格执行“限外令”；加强土地供应管理和批后监管；加强商品房销售管理；进一步加强房地产市场监测和信息发布；各区(县)政府落实政策。对比国务院1月10日出台的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条），《实施意见》其实并无多少不同之处，只是细则方面上的完善和补充，是“国十一条”在北京的落地政策。因此，此《实施意见》被各路媒体称之为“京版国十一条”。实际上，在“国十一条”出台之前，上海、深圳、天津、南京、成都等地方政府为配合去年12月颁布的“国四条”，多多少少都出台了楼市新政，全国各地楼市因此逐渐步入“观望期”，各地方政府、刚性需求及投资、投机需求等均在政策风向中等待靴子的落下。本文仅供客户内部使用，版权归新景祥事业机构所有，未经新景祥事业机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。7众所周知，“国十一条”出台针对的就是“部分城市出现了房价上涨过快”等问题，其一系列调控措施下了大力气，调控力度不可谓不强，但最关键的却是第十一条：落实地方各级人民政府责任，由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实。或许说白了就是，如果地方政府落实、执行不力，那么“国十一条”的一切政策都是纸上谈兵。从另一方面来说，地方政府有着卖地的冲动，土地是地方政府的财源和政绩。但在2009年的地王狂潮中赚得盆满钵满的各地方政府，在保障性住房建设等方面却交不出令人满意的成绩。全国人大去年10月底的一份调研报告显示，2009年全国保障性住房建设进度缓慢，前三季度完成率不到三成。而“国十一条”通过问责制，督促地方政府在土地出让环节中有效增加保障性住房用地供给，加快推进保障性安居工程建设，无疑将各地方政府摆上了油锅。北京贵为首都，位于“天子脚下”，但偏又属于“房价上涨过快”的“部分城市”之一，其在油锅里煎熬的难受程度，从近期北京不断出台的政策与地方政府领导的言论可窥见一二——细细看来，以上一系列政策在2月23日出台的“京版国十一条”中均有具体体现，可以说，以此“京版国十一条”为标志，北京的楼市调控有了一个阶段性的结论：靴子已经落下，楼市观望时代结束。一方面，北京为全国各地方政府作出了“榜样”。另一个方面，北京如此主动地赶在“两会”召开之前出台“京版国十一条”，已可见当前的房地产市场的问题给北京政府带来的压力。房地产毫无疑问会成为今年“两会”讨论的焦点，而按照以往惯例，一般是“两会”定下政策基调后，地方才会相继出台相关行业政策。“国十一条”及“京版国十一条”的“早到”，很难说亦会给两会的讨论定下基调。来源：人民日报本文仅供客户内部使用，版权归新景祥事业机构所有，未经新景祥事业机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。8新景祥研究不确定性下的2010年——楼市保持高位盘整新景祥机构认为：政策和房价的平稳过渡是大基调，大幅波动的可能较小2009年，是新世纪中国经济复苏最关键的一年，但也是中国楼市最为辉煌的一年，过去了。在密集的调控声浪中迎的2010年，宏观政策依旧面临调整，实现房价和政策的平稳过渡仍是目前市场的大基调，虽然随着政策的调整，未来市场的不确定性增加了，但市场出现大幅波动的可能性还是较小，我们主要从以下几个方面分析未来市场的大趋势和不确定性：金融货币政策短短42天内央行两次收紧流动性政策。央行前晚再次宣布，自2月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。随后中国人民银行调查统计司29日发布的报告指出，2010年中国经济继续向好的趋势有望不断得到巩固，2010年央行将继续实施适度宽松的货币政策。本文仅供