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编制说明整体预测说明A1、本表适用于**集团新项目（或收购项目）成本测算、财务测算的统一格式。A2、本表填报的主要责任部门为成本部和财务部。其中总体工作计划需发展部配合；规划指标和规划方案需规划设计部配合，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关的部门的讨论结果确定；报批报建费根据发展部提供的《房地产税费一览表》及当地优惠政策进行填写，具体项目可根据当地的政策自行增加或删减。开发间接费中的行政费用、资本化利息和期间费用，请财务部提供。A3、本表以集团项目规划方案、市场定位分析及总体工作计划为预测依据。A4、第一级成本项目及其下的第二级成本项目为集团统一设定，第三级以下的成本项目可根据实际情况进行调整。A5、本表各业态面积按建筑面积口径，统计预测期为20**年-20**年（其中运营期——年）。分类预测说明-收入预测B1、本测算中出租商业收入预测将以--地区--店运营数据作为预测依据，同时参考周边其它零售业态（百货、购物中心）运营数据B2、本测算中酒店收入预测将按--地区酒店平均业绩作为预测依据，同时参考当地商务、旅游市场和其它*星级酒店运营数据B3、本测算中写字楼收入预测将以__地区写字楼当地平均租金水平、年平均增长率、出租率作为预测依据，同时结合集团招商情况进行调整B4、本测算中车位收入预测按项目周边车位平均租金水平、年平均增长率、出租率作为预测依据分类预测说明-成本费用预测C1、开发阶段成本费用C11、本项目开发阶段成本费用应按规划设计方案进行测算；C12、成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算思路。新项目或项目定位时的成本测算如无法细分时，可根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，但应注明参考项目的成本情况。C13、项目规模较大或分期开发时，《目标成本测算》中的地价宜按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期中的公共用地按各产品类型的可售面积比例分摊），以免因后期规划调整对已完工程的成本核算造成影响。C14、商业综合体和可销售的商铺如可独立核算，应作为独立的产品类型计算其开发成本和收益情况。其中开发成本需按各业态建筑面积比例进行分摊。C15、地面车库、架空层车位、地下车库有产权可销售时应作为独立的核算对象，单独计算其主体建安成本，并根据售价决定是否需要分摊其它六类公摊费用。如其不可售时，其建安成本应全部作为配套设施费全部摊销。C16、本表财务费用（资本化利息）将在酒店、办公和购物中心间按建筑面积比例进行分摊;资本化利息确认时间节点为项目竣工交付运营时间。C2、运营阶段成本费用C21、本表购物中心运营成本费用将由资产运营管理公司提供C22、本表酒店运营成本费用将由酒店管理公司提供；其中酒店机器设备和运输设备按8年计提折旧，残值率5%；电子设备按5年计提折旧，残值率5%；待摊费用按5年摊销C23、酒店翻新费用将作为长期待摊费用处理，摊销期5年C24、房产折旧费用将按酒店、办公和出租商业建筑面积比例进行分摊，折旧年限30年，平均年限法，残值率5%，年折旧率3%C3、税费C31、本表营业税将按运营收入的5%计提C32、本表教育费附加和城市维护建设税将分别按营业税的4%和7%计提C33、本表出租商业物业的房产税将按租金收入的12%计提C34、本表酒店和购物中心的房产税收入将按固定资产原值扣除30%后的余值的1.2%计提C35、本表不动产销售的土地增值税按1%分年预提，待物业销售完毕时进行清缴汇算C36、本项目所得税率为25%，分年预提，待销售物业部分待销售完毕时进行清缴汇算C4、融资费用C41、本项目自有资金与贷款比例将根据集团项目整体投资与融资计划确定C42、本项目开发贷款利率以央行同期贷款基准利率上浮5个点为准一总平方案二规划指标三业态面积明细四经济指标五总体工作计划表1全投资现金流量表表2自有资金现金流量表表3全损益表表4资产负债表表5盈亏平衡分析表6敏感性分析表7项目投资与资金筹措表表8资金来源与运用表表9借款偿还付息表表10项目总投资表表11-1租售收入计划表表11-2酒店收入计划表表11-3物业收入计划表表12项目分年度投资计划表表13分产品成本分摊明细表表14运营成本费用表表15土地增值税测算表表16销售所得税测算表辅表1固定资产折旧明细表辅表2摊销明细表辅表3人工费用明细表辅表4付款进度表（总体）辅表5利率调整表辅表6物业交付标准明细表辅表7组织架构辅表8工作流程辅表9费项说明辅表10公摊成本目录辅表11市场比较辅表12租金调研目录**项目总体规划指标项目名称项目区位所属商圈自有项目用地性质商业、住宅及配套总用地面积323,401㎡建设用地面积313,401㎡总建筑面积848,780㎡地上建筑面积670,027㎡建筑物占地面积93,675㎡代征面积-㎡景观面积123,335㎡建筑密度30%综合容积率2.14绿地率39%车位配建要求公共设施要求建筑限高其他地块1-A用地性质商业总用地面积18,078㎡建设用地面积18,078㎡总建筑面积23,819㎡地上建筑面积12,842㎡建筑物占地面积6,147㎡代征面积-㎡景观面积3,616㎡建筑密度34%容积率0.71绿地率20%车位配建要求公共设施要求建筑限高其他地块1-C用地性质商业总用地面积36,513㎡建设用地面积36,513㎡总建筑面积82,072㎡地上建筑面积62,296㎡建筑物占地面积15,153㎡代征面积-㎡景观面积7,303㎡建筑密度41.50%容积率1.71绿地率20%车位配建要求公共设施要求建筑限高其他地块3、4（部分）用地性质住宅总用地面积198,810㎡建设用地面积198,810㎡总建筑面积481,889㎡地上建筑面积381,889㎡建筑物占地面积37,575㎡代征面积-㎡景观面积97,417㎡建筑密度18.90%容积率1.92绿地率49%车位配建要求公共设施要求建筑限高其他农贸市场用地用地性质商业、办公、酒店总用地面积70,000㎡建设用地面积60,000㎡总建筑面积261,000㎡地上建筑面积213,000㎡建筑物占地面积34,800㎡代征面积-㎡景观面积15,000㎡建筑密度58%容积率3.55绿地率25%车位配建要求公共设施要求建筑限高其他代建项目用地性质总用地面积19,358㎡建设用地面积19,358㎡总建筑面积69,344㎡地上建筑面积56,888㎡建筑物占地面积10,860㎡代征面积-㎡景观面积3,872㎡建筑密度56.10%综合容积率2.94绿地率20%车位配建要求公共设施要求建筑限高其他**项目代建项目-地块1-B用地性质商业总用地面积19,358㎡建设用地面积19,358㎡总建筑面积69,344㎡地上建筑面积56,888㎡建筑物占地面积10,860㎡代征面积-㎡景观面积3,872㎡建筑密度56.10%容积率2.94绿地率20%车位配建要求公共设施要求建筑限高其他小计可租商铺自营商业可租写字楼自营酒店可租酒店式公寓可租地下机动车位其他小计可售住宅可售商铺、写字楼可售地下机动车位其他小计地下人防产权地下室公建配套其他小计可售产权车位持有产权车位人防使用权车位小计地面露天架空层天台1.11号-A地块自有商业储备2.38--------1.28-1.28--1.100.610.48--249249110-140----1.21号-C地块自有商业储备8.21--------6.23-6.23--1.981.520.46--449449105-344----1.33号、4号地块自有住宅、商业储备48.19--------38.1937.091.10--10.003.766.24--2,2732,2731,419-854----58.78--------45.7037.099.71--13.085.897.19--2,9722,9721,634-####----22.1**项目代建商业储备6.935.69-5.69----------1.251.090.16--319319-36283----6.935.69-5.69----------1.251.090.16--319319-36283----3.1农贸市场用地待定商业、办公、酒店储备26.1021.3011.80-4.505.00--------4.803.481.32--1,0911,091-300791----26.1021.3011.80-4.505.00--------4.803.481.32--1,0911,091-300791----91.8126.9911.805.694.505.00---45.7037.099.71--19.1210.458.67--4,3824,3821,634336####----100%29%13%6%5%5%0%0%0%50%40%11%0%0%21%11%9%0%0%备注:1持有物业明细（农贸市场用地，商业综合体，SHOPPINGMALL，裙楼+主楼，1幢）小计百货超市酒店餐饮休闲娱乐生活服务其他小计百货超市品牌零售写字楼酒店影院特色餐饮酒店中餐休闲娱乐生活服务其他B1F停车场\设备0.15----0.15--1-6F百货\品牌零售\餐饮8.303.50###-1.500.50--7-9F餐饮\影院\休闲娱乐3.95--0.600.800.25--10-35F写字楼4.50-------10-35F酒店(不含酒店中餐)4.40-------####3.50###0.602.300.90-------------100%16%7%3%11%4%0%------------TRUE3销售物业明细（3号地块、4号地块；纯住宅66幢、商住14幢）90㎡以下90-105㎡105-120㎡120-144㎡144㎡以上60㎡以下60-120㎡120-200㎡200-300㎡300㎡以上60㎡以下60-120㎡120-200㎡200-300㎡300㎡以上别墅---多层9.368.281.08小高层---高层####28.48-超高层---商业街---合计####36.761.08计租方式业态建筑面积(万㎡)可租赁面积/自营面积(万㎡)客房间数商铺间数公共场地租赁收入公共物品租赁收入年租金增长率物管单价空调水电费单价是否代收代缴楼层小计3小计合计比例用途小计1进度其他机动车位数建筑面积合计其他物业面积车位合计商铺可售小计（万㎡）宿迁项目各类业态面积明细表制表时间：2009.12.14单位：万㎡序号地块性质规划用途住宅户型小计车位合计（个）地下机动车位数自持物业建筑面积销售物业建筑面积住宅户数起租期租金单价免租期起租时间裙楼产权地下车位住宅产权地下车位商铺产权地下车位比例商铺户型㎡商铺户数（户）地块3、4可售合计（万㎡）住宅可售小计（万㎡）产品-50,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000项目开工、在建、竣工和交付面积开工面积（㎡）在建面积（㎡）竣工面积（㎡）物业交付面积（㎡）-50,000100,000150,000200,000250,000项目销售物业预售、结算面积物业预售面积（㎡）物业结算面积（㎡）-20,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,000项目出租物业招商、运营面积招商面积（㎡）运营面积（㎡）序号指标名称单位建设数值备注一主要技术指标1总用地面积平方米323,4012总建筑面积平方米848,7802.1地块1平方米105,8912.2地块3、4平方米481,8892.3农贸市场用地平方米261,0003建筑密度%-4容积率2.62综合容积率5道路与场地面积平方米-包括作业场地及场内道路6建设期年8.75二主要经济指标1项目总投资万元348,2921.1开发建设投资总额万元344,8221.2设备投资总额万元3,4701.3铺底流动资金万元-1.4流动资金贷款万元-2资金来源万元348,2922.1自筹资金万元2,0002.2流动资金贷款万元-2.3回款万元249,037