房地产投资分析

房地产开发与经营第四章房地产投资分析主讲：熊志刚北京师范大学2011年3月31日4.1房地产投资分析概述•4.1.1投资与房地产投资的含义投资广义：指人们的一种有目的的经济行为狭义：为了获得可能的未来收益而做出的确定的现值的牺牲基本要素主体客体目标营利性目标是投资的动力源方式房地产投资：经济体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为4.1房地产投资分析概述•4.1.2房地产投资类型房地产间接投资房地产投资房地产开发投资房地产置业投资土地开发投资商品房开发投资房地产直接投资4.1房地产投资分析概述•4.1.3房地产投资目的目的：▲自用▲出租▲转售▲自营4.1房地产投资分析概述•4.1.3房地产投资目的避税收入：是指因提取房地产折旧而降低纳税基数给投资者带来的收益。它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。从会计的角度来说，建筑物随其已使用年限的增长，每年的收益能力都在下降，所以税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多，这就使建筑物每年的折旧额要比物业年收益能力的实际损失高得多，致使物业投资者账面上的净经营收益减少。房地产每年提取折旧，并不影响现金流量，因而可以说，房地产折旧是一项隐形开销。如果投资于其他领域，则没有折旧或折旧额小于房地产折旧，所以房地产投资比起其他投资而言，所需缴纳的所得税少，这就是房地产投资的避税。4.1房地产投资分析概述•4.1.4房地产投资分析的任务1、为投资者提供投资方向2、为投资者提供运作方案的建议3、为投资者报批及合作提供依据4、为投资者预测投资收益5、为投资者描述风险及提供避险方法4.1房地产投资分析概述•4.1.5房地产投资分析的发展状况项目可行性研究报告核准备案项目申请报告行政审批要求的项目可行性研究报告市场需求的专业化项目可行性研究报告4.2市场与区位分析•4.2.1市场分析工作内容市场调查市场预测投资环境市场状况工作对象4.2市场与区位分析•4.2.1市场分析市场分析市场需求预测市场趋势分析意见调查法时间序列分析法相关分析法4.2市场与区位分析•4.2.2区位条件分析区位条件分析地域分析与选择具体地点分析与选择4.3基础数据估算分析•4.3.1房地产开发项目投资与成本分析估算房地产开发项目总投资估算表序号项目投资额估算说明1开发建设投资以下12项之和1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资【3.1】+【3.2】3.13.1.13.1.23.2开发建设投资开发产品成本固定资产投资经营资金【3.1.1】+【3.1.2】4.3基础数据分析估算•4.3.1房地产开发项目投资与成本分析估算土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费开发项目总投资开发建设投资经营资金总成本费用固定资产及其他资产开发产品成本开发经营成本4.3基础数据分析估算•4.3.1房地产开发项目投资与成本分析估算自营与出租：开发项目总投资=开发建设投资+经营资金开发建设投资=总成本费用=固定资产及其他资产+开发产品成本将上述两等式进行整理得：开发项目总投资=固定资产及其他资产+开发产品成本+经营资金出售：开发项目总投资=开发建设投资=总成本费用=开发产品成本4.3基础数据分析估算•4.3.2房地产开发项目收入分析估算租售方案价格确定经营收入税费潜在总收入=可出租面积×单位租金实际总收入=潜在总收入×(1-空置率)+其他收入=潜在总收入×出租率+其他收入净经营收入=实际总收入－运营费用4.3基础数据分析估算•4.3.3资金筹措分析资金筹措分析资金筹措计划资金使用计划资本金权益资金增资扩股股票债务融资贷款预售债券预收、欠付、预付、进度结款等4.4财务分析•4.4.1财务分析概述1、搜集、整理和计算有关基础财务数据资料2、编制基本财务报表3、财务分析指标的计算与评价4、进行不确定性分析5、财务分析结论4.4财务分析•4.4.2财务分析基本报表1、现金流量表（全部投资、资本金、投资者各方）2、资金来源与运用表3、利润表4、资产负债表4.4财务分析•4.4.3财务分析指标收益乘数盈利能力指标回收期指标市场价格总收益乘数=总收入传统财务分析指标财务比率市场价格净收益乘数=净经营收益100%经营支出营业比率=实际总收入100%经营支出+还本付息额损益平衡比率=潜在总收入100%净经营收益偿债保障比率=年偿息额年还本付息额100%净经营收益全面资本化率=市场价格100%税前现金流量股本化率=初始股本投资100%税后现金流量现金回报率=初始股本投资100%税后现金流量+权益增加额经纪人收益率=初始股本投资100%市场价格回收率=净经营收益100%初始股本投资回收期=税前现金流量100%初始股本投资回收期=税后现金流量4.4财务分析•4.4.3财务分析指标静态分析指标动态分析指标静态投资回收期借款偿还期还本付息比率投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率财务比率资产负债率流动比率速动比率动态投资回收期财务净现值财务内部收益率现代财务分析指标4.4财务分析•4.4.3财务分析指标分析内容基本报表静态指标动态指标盈利能力分析现金流量表（全部投资）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期现金流量表（自有资金）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期利润表利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率清偿能力分析（借款还本付息表）①资金来源与运用表资产负债表借款偿还期还本付息比率资产负债表流动比率速动比率资金平衡能力分析资金来源与运用表其他价值指标、实物指标或比率指标财务分析指标与基本报表的关系4.4财务分析•REITs财务分析1、运营基金（FFO）FFO为实际收入（按照通行的会计准则进行计算）减去来自房地产销售和债务重组的利得或贬值，加上不动产的折旧。2、每股收益（EPS）每股收益是净收益平摊到每股上的均值，净收益是经营收入减去经营成本、利息支出和税金（为0）。4.4财务分析•REITs财务分析REITs的利润表REITs的现金流量租金120120营业费用4040净经营收入8080折旧40-净收入40-FFO-80EPS4-每股运营基金-8每股收益与每股运营基金的区别4.5不确定性分析与风险分析•4.5.1不确定性分析注：C为总成本；CV为可变动成本；CF为固定成本；S为销售收入；Q为产（销）量Z=PQ(1-r)-CVQ-CF4.5不确定性分析与风险分析•4.5.1不确定性分析单变量敏感性分析表变动幅度变动因素-20%-10%0+10%+20%售价单方变动40135230325420单位变动成本单方变动350290230170110固定成本单方变动254242230218206销量单方变动1601952302653004.5不确定性分析与风险分析•4.5.2风险分析风险评价检验各风险因素对评价指标的影响对风险对策的检验风险辨识涉及哪些活动活动中有哪些风险风险产生的原因是什么哪些是主要风险各风险变量之间是否相关风险估计风险发生的概率多少风险概率如何分布风险估算4.6房地产投资决策•4.6.1投资方案分类独立方案C方案D互斥方案E方案F互斥方案B方案A4.6房地产投资决策•4.6.2方案比选1、分析指标（1）差额投资收益率（ΔR）（2）差额投资回收期（ΔP）（3）净现值（NPV）（4）净现值率（NPVR）（5）差额投资内部收益率（ΔIRR）（6）等额年值（AW）（7）费用现值（PC）（8）等额年费用（AC）4.6房地产投资决策•4.6.1方案比选2、方案比选中应注意的问题（1）内部收益率（IRR）与净现值（NPV）①规模不同引起的差异②现金流量时间不同所引起的差异（2）净现值（NPV）与净现值率（NPVR）4.7房地产投资分析运用•4.7.1房地产投资分析运用领域运用领域可行性研究项目申请报告目的：论证投资者投资项目的可行性角度：投资者内容：投资者所关心问题时序：第一目的：获得行政许可角度：政府内容：政府所关心的问题时序：第二效力：强制约束效力：内部约束4.7房地产投资分析运用•4.7.2可行性研究报告的主要内容（1）项目概况（2）市场分析（3）项目建设条件（4）建设方案比选（5）节能评估（6）物资供应（7）投资估算和资金筹措（8）财务评价（9）不确定性与风险分析（10）结论与建议4.7房地产投资分析运用•4.7.3项目申请报告的主要内容（1）申报单位及项目概况（2）发展规划、产业政策和行业准入分析（3）节能方案分析（4）建设用地、征地拆迁和移民安置分析（5）环境和生态影响分析（6）经济影响分析（7）社会影响分析附：房地产投资尽职调查尽职调查内容：√基本情况√法律√财务√价值附：房地产投资尽职调查一、基本情况1、项目公司背景（1）登记事项（2）经营情况（3）基本财务状况（4）信用状况2、股东及实际控制人（1）控股股东登记事项（2）基本财务状况（3）关联公司状况（4）实际控制人介绍（5）高管介绍附：房地产投资尽职调查一、基本情况3、项目状况（1）区域分析（2）技术指标（3）竞争分析（4）行政审批情况（5）项目投资计划进度和施工计划进度（6）已投资情况（7）施工总包与监理方情况附：房地产投资尽职调查二、法律1、已取得行政文书、证件的有效性、合法性；2、现有司法诉讼情况；3、或有诉讼事项；4、后续程序潜在法律风险及规避措施。附：房地产投资尽职调查三、财务1、控股股东财务报表分析结果（资金链安全性、与项目公司财报一致性、是否存在违规抽取项目公司资金的可能性）；2、项目公司财务审计结果（真实性、或有债务、担保）；3、项目公司财务分析结果（财务健康状况、投入资金后能否保证资金链的安全）；4、项目投资预算复核；5、现金流量预测表编制；6、资金平衡表编制；7、财务指标计算。附：房地产投资尽职调查四、价值1、开发价值评估2、项目价值评估3、公司价值评估（股权投资方式）3、投资方投资回报评估作业平谷区马坊镇B09-01、B10-01地块居住项目用地投资分析并确定报价→土地市场→经营性用地出让公告更多→编号5