张海兰房地产投资分析LOGO概述1.1房地产的价值与价格1.2房地产投资概述1.3房地产投资分析概述CompanyLogoLOGO1.1房地产的价值与价格1.1.1投资价值投资价值就是投资对象预期的未来收益的价值。房地产投资价值则是指某一物业预期未来收益的价值。CompanyLogoLOGO1.1.2市场价值市场价值是指在完全竞争开放的市场中,买卖双方对市场熟悉并且都处于理智状态下的最可能交易价格。市场价值的要素包括:买方自愿、卖方自愿、公平交易、资产在市场上有足够的展示时间、当事人双方各自精明,谨慎行事。CompanyLogoLOGO1.1.3投资价值与市场价值的关系CompanyLogo相同点不同点投资价值与市场价值可采用相同的评估方法但其中所选取的参数含义不尽相同投资价值常为房地产投资分析人员使用;市场价值(或市场价格)常为房地产评估人员使用。市场价值是客观的、非个人的价值;投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值,在某一时点,市场价值是唯一的,而投资价值因投资者不同而不同。LOGO1.1.4交易价格交易价格是指在房地产市场中买卖双方通过交易行为所形成的价格。交易价格是实际发生过的数值,一般认为是历史价格。CompanyLogoLOGOCompanyLogo590000元575000元(最低出售价)VpVs610000元(最高购买价)580000元VsVp卖方观点买方观点图1-1价值关系:交易区间LOGO1.2房地产投资概述1.2.1投资概述1.投资及投资要素投资是经济主体(国家、企业、个人)以获得未来货币增值或收益为目的,预先垫付一定量的货币与实物,经营某项资产的经济行为。投资行为的四项基本要素包括投资主体、投资客体、投资目标和投资方式。CompanyLogoLOGO2.投资的分类(1)按投资与获得收益的方式不同,投资可分为直接投资和间接投资。(2)按照投资期的长短不同,投资可分为固定资产投资和流动资金投资。CompanyLogoLOGO1.2.2房地产投资的内涵1.房地产投资的概念房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体,将一定的资金直接或间接地投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中,期望获得未来房地产资产增值或收益的经济行为。CompanyLogoLOGO2.房地产投资的三要素CompanyLogo时机区位质量LOGO3.房地产投资的特点投资金额巨大,回收期长投资不确定因素多,风险较大依赖金融部门的支持具有专业性具有相互影响性具有保值、增值性CompanyLogoLOGO1.2.3房地产投资的分类1.按房地产投资形式划分CompanyLogo(1)房地产直接投资(2)房地产间接投资LOGO2.按房地产投资的用途划分CompanyLogo(1)住宅房地产投资(2)商业房地产投资(3)工业房地产投资(4)特殊用途房地产投资LOGO3.按房地产投资经营方式划分CompanyLogo(1)出售型房地产投资(2)出租型房地产投资(3)混合型房地产投资LOGO1.2.4房地产投资的作用1.房地产投资的宏观作用CompanyLogo(1)房地产投资有利于国民经济的发展(2)房地产投资能够协调优化社会资源配置(3)房地产投资可以有效地改善城市投资环境LOGO2.房地产投资的微观作用CompanyLogo(1)房地产投资是一种增值手段(2)房地产投资的风险与收益适当(3)房地产投资可以获得避税收入(4)房地产投资可以提升投资者资信等级LOGO3.房地产投资的影响因素CompanyLogo1.经济因素2.社会因素3.政治和行政因素4.政策法规因素5.技术因素LOGO1.3房地产投资分析概述1.3.1房地产投资分析的任务CompanyLogo1.为投资者提供投资方向2.为投资者提供运作方式3.为投资者预测投资收益4.为投资者分析风险并提供避险策略LOGO1.3.2房地产投资分析的内容CompanyLogo1.房地产投资的环境与市场分析2.房地产项目成本估算与融资方案择优3.房地产项目投资的财务分析4.房地产项目投资的不确定性分析5.房地产投资项目的风险分析6.房地产投资项目的社会影响评价和环境影响评价7.房地产投资决策分析LOGO1.3.3房地产投资分析的方法CompanyLogo1.理论联系实际的方法2.定量分析与定性分析相结合3.静态分析与动态分析相结合4.宏观分析与微观分析相结合LOGO2.3.4现金流量图图2-3某房地产开发公司现金流量图LOGO2.资金等值的计算(1)一次支付的现值系数与终值系数在现金流量图的时间点t=0时的资金现值为P,利率i已定,则复利计息的n个计息周期后的终值F为F=P(1+i)n式中,“(1+i)n”称为“一次支付终值系数”。根据上述公式,在已知F和i时,就可以计算复利计息条件下的P为:P=F/(1+i)n式中,“1/(1+i)n”称为“一次支付现值系数”。LOGO(3)等额序列支付的终值系数和存储基金系数等额序列支付的终值系数和存储基金系数就是在已知A的情况下求F和已知F的情况下求A。在前面已讲解了等额序列支付的现值系数和资金回收系数,根据P与F的关系公式,可以推导出:A=Fi/[(1+i)n-1]式中,“i/[(1+i)n-1]”称为“等额序列支付存储基金系数”。F=A[(1+i)n-1]/i式中,“[(1+i)n-1]/i”称为“等额序列支付终值系数”。LOGO(5)等比序列的现值系数和年费用系数等比序列是指资金的流出或流入在每个计息期之间以固定的比例递增或递减。这种等比递增或递减在房地产市场的租金和折旧中也有所体现。将递增或递减比例记作g,第n年的资金流出或流入为A1(1+g)n,则计算等比序列的现值为P=[A1/(i-g)]{1-[(1+g)/(1-i)]n}(当i≠g时)P=A1n/(1+i)(当i=g时)如果将等比序列的现金流量变换为等额序列的现金流量A,则A=A1i/(i-g){1-[(1+g)n-1]/[(1+i)n-1]}3.房地产市场分析3.1房地产市场概述3.2房地产市场分析概述3.3房地产市场调查3.4房地产市场预测3.1房地产市场概述3.1.1房地产市场的特征1.房地产市场是信息不充分的市场2.房地产市场的区域性强3.房地产市场的垄断性4.房地产市场是房地产权益的交易市场5.房地产市场存在时滞6.房地产市场的反经济周期性7.房地产市场服务的专业性•3.1.2房地产市场的功能1.调节供求的功能2.优化资源配置的功能3.政府宏观管理的基础•3.1.3房地产市场的结构1.房地产一级市场2.房地产二级市场3.房地产三级市场•3.1.4房地产市场的分类•1.按照区域划分如北京房地产市场、安徽房地产市场、华北房地产市场、华东房地产市场等。•2.按照用途划分如可以将房地产市场划分为住宅市场、商业房地产市场、工业房地产市场及特殊用途房地产市场等。•3.按照功能划分如可以将房地产市场划分为房产市场、土地市场、房地产金融市场、房地产信息技术市场等。•4.按照交易方式划分如可以将房地产市场划分为房地产销售市场、租赁市场、担保市场和保险市场等。31•3.1.5房地产市场供求的影响因素•1.房地产市场供给的影响因素(1)房地产价格。(2)开发商目标收益率。(3)开发成本。(4)建筑技术。(5)房地产开发能力。(6)融资难度。(7)国家宏观调控。•2.房地产市场需求的影响因素图3-1供给大于需求的情况下的需求层次结构图图3-2需求大于供给的情况下的需求层次结构图影响房地产市场需求的主要因素有以下几个方面:(1)人口数量和结构的变化。(2)房地产价格。(3)家庭收入。(4)城市化进程。(5)宏观调控。(6)消费者预期。3.2房地产市场分析概述3.2.1房地产市场分析的必要性1.房地产投资决策需要市场分析2.房地产经营管理需要市场分析3.房地产价格策略的制定需要市场分析3.2.2房地产市场分析的限制1.成本限制2.时间限制3.技能限制4.偏好限制3.2.3房地产市场分析的内容房地产市场分析的内容概括起来主要包括市场调查与市场预测。进一步细化,可以将其归纳为以下四个方面。1.地区经济分析2.市场概况分析3.专业市场供求分析4.项目竞争分析3.3房地产市场调查•3.3.1房地产市场调查的内容•1.房地产市场环境调查(1)政治法律环境调查(2)经济环境调查(3)社会文化环境调查(4)社区环境调查2.房地产市场需求调查(1)房地产消费者调查(2)房地产消费动机调查(3)房地产消费行为调查3.房地产市场供给调查(1)行情调查。(2)现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。(3)新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况。(4)建筑设计及施工企业的有关情况。4.房地产市场营销活动调查(1)房地产市场竞争情况调查(2)房地产价格调查(3)房地产促销调查(4)房地产营销渠道调查•3.3.2房地产市场调查的方法1.普查法2.抽样调查法随机抽样法非随机抽样法简单随机抽样法分层随机抽样法分群随机抽样法配额抽样法任意抽样法判断抽样法•3.3.3房地产市场调查的程序图3-3房地产市场调查程序图市场分析应用举例——某房地产市场分析报告大纲摘要1.市场分析的目的。2.分析方法、主要假设条件和风险因素。3.建议——做/放弃/推迟/改进以后可以做。市场分析应用举例——某房地产市场分析报告大纲概述1.国家或整体社会经济状况和主要的增长领域(确认有吸引力的物业投资类型——可选择的投资方向,分析当前所处的经济周期或房地产周期中的位置)。2.地区经济概况(可与国家进行对比分析)。市场分析应用举例——某房地产市场分析报告大纲3.城市经济状况(与国家和地区相比城市的就业状况及趋势,本城市就业情况短期预测,确认和介绍当地主要产业、企业和产品)。4.市场环境与场地分析(市场区域的划分、土地面积、土地利用情况、场地描述,场地周围交通环境及可及性分析,场地周围土地利用情况和竞争情况)。市场分析应用举例——某房地产市场分析报告大纲需求分析1.预计的总需求(详细分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等,以预测拟开发房地产类型的市场需求)。(1)就业分析;(2)人口和家庭分析;(3)收入分析。市场分析应用举例——某房地产市场分析报告大纲2.吸纳率分析(就每一个相关的细分市场进行需求预测,以估计市场吸纳的价格和数量)。(1)市场吸纳和空置的现状与趋势;(2)预估市场吸纳计划(相应时间周期内的需求)。市场分析应用举例——某房地产市场分析报告大纲供给分析1.调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。(1)相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可的数量、改变用途数量和拆除量等;(2)估计短期的新增供给数量。市场分析应用举例——某房地产市场分析报告大纲2.分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。3.分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况,分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。市场分析应用举例——某房地产市场分析报告大纲竞争分析1.列出竞争项目的功能和特点(价格、数量、设计形式、功能、装修标准)。(1)描述已建成或正在建设中的竞争性项目(价格、数量、建造年代、空置、竞争特点);(2)描述计划建设中的竞争性项目。市场分析应用举例——某房地产市场分析报告大纲2.市场细分,明确拟建项目的目标使用者。(1)目标使用者的状态(年龄、性别、职业、收入)、行为(生活方式、消费模式)、地理分布、需求的区位分布及流动性;(2)了解每一细分市场下使用者的愿望和需要;(3)按各细分市场结果,分析对竞争项目功能和特点的需求状况,指出拟建项目应具备的特色。市场分析应用举例——