房地产投资分析与决策

第二讲房地产投资分析与决策★房地产投资概述★房地产投资决策程序★可行性研究的内容★房地产投资分析的任务★案例——政府请客，凭什么要我们买单?!一、房地产投资概述房地产投资的含义房地产投资的特性房地产投资的类型房地产投资的目的房地产投资的含义所谓房地产投资，是指投资者为了获取预期的投资收益，对房地产开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资行为。一、房地产投资概述房地产投资的特性1）区位的重要性：房地产开发的第一要素是区位，第二要素是区位，第三要素还是区位。①选择的区位在当前必须对开发投资者、置业投资者（获取合理、稳定的经常性收益）以及未来的租客（方便地开展经营活动以赚取正常的经营收益并具备支付租金的能力）都具有吸引力。②选择的区位在未来必须具有增值潜力，房地产投资价值的高低，很大程度上取决于所处地区物业的整体升值潜力，而不仅仅是看当前净租金水平的高低；③重视所处区位的变化情况，避开环境日益恶化、城市功能日渐衰退的地区。2）政策影响性：指房地产投资容易受到政府政策的影响。房地产投资概述3）对专业管理的依赖性：对房地产直接投资而言，房地产投资对专业管理的依赖性较强。4）房地产投资的巨额性：房地产投资需要大量资金垫付，没有雄厚的资金实力或一定的筹资能力，就不能投资于房地产。5）房地产投资的风险性：房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定性因素，因而也存在着风险。6）房地产投资的保值与增值性：众所周知，通货膨胀能使货币贬值。从长远来看，最能保值而又最重要的实物就是房地产。故房地产投资是一种避免通货膨胀损失的最好的保值方法。房地产投资的类型按房地产投资形式划分1）房地产直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作。①房地产开发投资，投资目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也较丰厚。②房地产置业投资，投资目的一是满足自身生活居住或生产经营的需要；二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。常获得保值、增值、收益和消费四个方面的收益。房地产投资的类型2）房地产间接投资：是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。①购买房地产开发投资企业的债券、股票②投资于房地产投资信托基金。投资者将资金投入到由职业投资经理管理的共同基金，用于购买、开发、管理和出售房地产资产赚取收入。优越性：以相对较少的投资持有多元化的房地产组合；有强大而稳定的分红潜力（来源于所拥有物业的经常性租金收入）；有机会得到资金增值；投资的流动性很好。③购买住房抵押贷款证券。银行将所持有的个人住房抵押贷款汇集重组成抵押贷款组合，每个集合内的贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者，投资者可间接获取房地产投资收益。房地产投资的类型按房地产投资对象划分土地投资：以开发、经营土地作为投资对象房地产开发投资：以开发各类房屋、建筑物和构筑物作为投资对象。房地产经营投资：房地产销售、出租、互换、信托、房地产证券投资：房地产债券、股票、基金房地产中介服务投资：房地产咨询、经纪、估价等中介服务。房地产管理投资：房地产管理、维修、保养、服务二、房地产投资决策程序◆项目管理程序◆可行性研究的阶段、任务◇投资机会研究(OpportunityStudy)◇初步可行性研究(Pre-feasibilityStudy)◇可行性研究(FeasibilityStudy)阶段立项投资决策设计施工交工运行产生报告项目建议书可行性研究报告项目评估报告勘察设计文件开工报告阶段报告竣工验收报告后评价报告房地产投资决策程序阶段机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目评估工作性质项目设想项目初选项目拟定项目决策主要任务捕捉投资机会，为投资方向提出轮廓性建议确定是否需要进行详细可行性研究，决定关键性问题，缩小研究范围提出多种可能建设方案，进行综合分析和全面技术经济论证，确定项目可行性对可行性报告进行审核，提出评价意见，最终决定投资是否可行、合理估算精度±30%±20%±10%±10%所需时间1～3个月4～6个月中小型：半年大型：1年或以上1个月左右所需费用占投资％0.2%～1%0.25%～1.25%中小型：1%～3%大型:0.5%～1%-____可行性研究的阶段、任务房地产投资决策程序◆可行性研究的程序项目筹划提出开发项目的设想，组建研究机构，也可委托房地产咨询公司、顾问公司和工程公司等单位研究。承担研究对象的部门和单位要摸清委托人意图，项目提出的背景，收集主要依据材料，制定研究计划。市场调查与分析对项目投资的经济、社会和政策法律环境，房地产市场需求情况，可供选择的开发场地、开发条件等，进行广泛的调查和分析，从而寻求市场机会，确定开发项目的市场定位。房地产投资决策程序优化和选择开发方案根据选择的目标市场和备择场地，设计若干个可供选择的开发方案，并经过分析对比，选择出最优方案。方案评价对优选出的方案进行深入细致的研究，分析开发项目经济上的合理性。对开发项目的投资费用和收益进行估算，做出项目财务评价和经济评价，并考虑项目的投资、租售价格、规模、建设工期等不确定因素的变化，对项目的投资效果作敏感性分析和风险性分析。编制研究报告按开发项目可行性研究内容，编制可行性研究报告。三、可行性研究内容房地产投资可行性研究解决开发项目建设1）必要性：市场需求，社会需要；2）可能性：原材料、工艺设备、资金、场址及环境影响；3）财务可行性：盈利能力、清偿能力及外汇平衡）4）经济合理性：对全社会的贡献、所付代价；5）社会的相容性：社会影响分析、互适性分析及社会风险分析6）项目可靠性（风险）。三、可行性研究内容1.项目概况2.开发项目用地的现状调查及动迁安置3.市场分析和建设规模的确定4.规划设计方案选择5.资源供给6.环境影响评价7.开发建设计划8.项目财务、国民经济及社会效益评价9.不确定性分析10.结论与建议可行性研究内容前提市场预测和建设条件的调查基础开发项目的规划设计方案核心经济评价可行性研究内容市场预测和建设条件的调查市场预测包括房地产市场销售调查和需求预测，开发项目的销售或出租前景分析，市场范围的确定和租售意向分析。建设条件分析包括基础设施状况及其外部条件，各类建筑物、构筑物的现状，需要拆除的房屋面积，需要安置的原住户户数和人口，需要安置的劳动力人数等调查资料，并对供水、供电、污水处理条件以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析。可行性研究内容规划设计方案开发项目的总平面布局，主要建筑物的造型设计，城市景观设计，建筑物的主要技术参数，场地内外交通组织，基础设施与工程管网规划。可行性研究内容经济评价经济评价阶段需要进行开发项目的投资估算、财务评价、国民经济评价、社会评价投资估算包括开发场地的购置费、拆迁安置费、项目的工程造价、规划费、建设费、管理费和其他有关费用的估算。财务评价是在国家现行会计制度、税收法规和市场价格体系下，从项目自身角度，分析工程项目的投资、成本、税金和利润，计算项目的效益和费用，考察项目建成后的盈利能力、清偿能力和外汇平衡能力状况，据此评价和判断项目财务可行性。可行性研究内容可行性研究内容国民经济评价是从国家整体角度考察项目的效益和费用，用影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率，分析计算项目给国民经济带来的净效益，评价项目经济上的合理性。国民经济评价与财务评价的区别评价角度不同：财务评价站在项目的层次上，从项目的经营者、投资者、未来的债权人的角度，分析项目的可行性。国民经济评价是站在国家和地区的层次上，从全社会的角度分析项目的合理性。项目费用和效益的含义与范围不同：财务评价根据项目直接发生的财务收支，计算项目的直接费用和效益；国民经济评价则从全社会角度考察项目的费用和效益，考察项目所消耗的有用社会资源和对社会提供的有用产品，不仅考虑直接的费用和效益，而且考虑间接的费用和效益。评价采用的价格不同：财务评价对投入物和产出物采用预测的财务收支价格；国民经济评价采用根据机会成本和供求关系确定的影子价格。采用的评价参数不同：财务评价采用市场汇率及因行业而异的基准收益率。国民经济评价采用国家统一测定的影子汇率和社会折现率。可行性研究内容社会评价是分析拟建项目对当地社会（或波及地区，乃至全社会）的影响，分析项目所在地区的社会环境对项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。社会评价从社会和整个国民经济的角度考察项目带来的利益和消极影响。如项目是否符合总体规划、能否改善城市居民的居住条件、丰富城市景观以及提高城市经济效益等。当从企业的角度对项目所进行的财务评价与宏观的社会经济评价发生矛盾时，应以后者的结论为主决定开发项目是否实施。可行性研究内容不确定性分析不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析（概率分析）。盈亏平衡分析仅用于财务评价，敏感性分析和风险分析即可用于财务评价，也可用于国民经济评价。盈亏平衡分析，又称量、本、利分析，是通过分析项目产量、成本和利润三者关系，确定项目由亏变盈或由盈变亏的平衡点，以判断项目的风险程度。敏感性分析，是通过计算一个或多个不确定因素变化所导致的项目经济效果评价指标的变化幅度，即以判断预期目标受各个不确定因素变化的影响程度，即风险状况。在房地产投资分析中，应对开发工程的投资、收益率、租金、贷款利率、工期、出租期等因素的变化作敏感性分析。风险分析，是根据投资、租金、贷款利率、建设工期、出租期等各种变量的概率分布，推求一个项目在风险条件下获利的可能性大小。四、房地产投资分析的任务1）为投资者提供投资方向2）为投资者提供运作方式3）为投资者预测投资效益4）为投资者描述风险及提供避险方法案例——政府请客，凭什么要我们买单?!民营企业将县政府告上了法庭，这在四川资中是有史以来第一回。事实真相到底如何？这场官司暴露了民营企业介入公用事业过程中的哪些问题？政府如何依法行政，民营公用事业如何合理定价，同时兼顾百姓利益和投资者的利益？这些一时成为当地舆论关注的焦点。政府请客，凭什么要我们买单？资中县位于四川盆地中部，沱江将县城分为两半，早年建成的沱江大桥成为连接县城南北两大城区的唯一交通要道。1997年，资中县政府与民营企业四川九达公司签订协议，由九达公司控股子公司资中沱江大桥建设管理有限责任公司（下称沱桥公司）负责投资大桥改扩建。1998年大桥加宽改造工程完工。四川省交通厅、财政厅、物价局先后批准沱桥公司于1999年2月至2001年9月对通行车辆试收费，2002年1月1日至2018年2月4日正式对通行车辆收费，并根据不同车型规定收费标准为1至16元。案例——民营企业沱江公司执行董事、总经理何永均说，大桥加宽改造项目建成至今，县委、县政府先后10次以会议纪要方式要求公司降低部分车辆的通行费标准。为了搞好和地方的关系，公司前9次都被迫接受其要求，蒙受了巨大损失。今年6月，县里又一次要求公司进一步降低对公交、出租、营运三轮三种车辆（下称“三类车”）的收费标准，这势必会进一步恶化公司经营状况，所以不得不拒绝县里的要求。7月初，由于许多通行车辆拒绝交费，大桥收费站与部分车主的冲突不断。县里随即派出警力，维持大桥秩序。但何永均说：“当出租车、三轮车通过收费站，工作人员拦车收费时，警察便强行推开栏杆放行，有时还带走收费人员。每天放行的出租车达1000余辆次、三轮车6000辆次以上，公司损失严重。在此期间，收费站工作人员多次被打，甚至发生在警察眼皮底下，他们也不闻不问。公司报案后，大多数案件至今得不到解决。案例——民营企业据介绍，县里之所以要求公司降低“三类车”的收费标准，是因为这些车辆经营困难，这让何永均难以接受。“帮助他们走出困境是政府的责任，政府不能转移给民营企业。再说，县政府向经营三轮车的业主收取了上万元的高额费用，凭什么一再要求我们降低收费标准？这岂不成了政府请客，却让民营企业买单？7月中旬，沱桥公司将资中县政府告上了法院，请求法院撤销被告历次要求原告降低收费标准的一切行政行为，并判被告协助原告恢复正常的收费秩序。