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房地产项目前期报建与管理主讲：赵英华2011年10月房地产工程开发报建工作，是关系到项目工程正常有序进行的有力保障，怎样确保快速开发、快速销售、快速资金回笼目的实现，做到又快又好、又好又平的产品，是值得我们所有人深思的课题。前言目录CONTENTS3设计阶段1用地申请阶段2设计前期调查阶段4施工准备阶段6预售阶段房地产报建管理全流程5施工阶段7竣工验收阶段3设计阶段1用地申请阶段2设计前期调查阶段4施工准备阶段6预售阶段房地产报建管理全流程5施工阶段7竣工验收阶段1234567891011参与招标、拍卖、挂牌交易取得土地所有权旧村改造取得土地所有权股权转让取得土地所有权土地所有权初始登记用红地线放点用地界测量放点房地产开发企业资质核准环保审核《固定资产投资许可证》及计划立项审批《建设用地觃划许可证》办理《国有土地使用证》办理旧村改造取得土地使用权股权转让取得土地使用权土地使用权初始登记1、报名申请，取得资格（资格同意复函）2、参与竞标（中标通知书）3、签订合同（《土地使用权出让合同》）4、缴付契税和地价《付清地价款证明书》《契税缴纳凭证》参与招标拍卖挂牌交易取得土地使用权股权转让取得土地使用权土地使用权初始登记参与招标拍卖挂牌交易取得土地使用权旧村改造取得土地使用权旧村改造取得土地使用权土地使用权初始登记参与招标拍卖挂牌交易取得土地使用权股权转让取得土地使用权旧村改造取得土地使用权股权转让取得土地使用权参与招标拍卖挂牌交易取得土地使用权•土地权属证明、实地结果测绘报告书土地使用权初始登记用地界测量放点房地产开发企业资质等级核准环保审核用红地线放点•用地红线图房地产开发企业资质等级核准环保审核用红地线放点用地界测量放点•《建筑用地地界放点测量报告》、宗地（籍）图用地界测量放点环保审核用红地线放点房地产开发企业资质等级核准•《房地产开发资质登记证书》用地界测量放点用红地线放点房地产开发企业资质等级核准1、环保立项预审建设项目环境影响登记表书、建设项目环境影响立项预审意见2、环保立项审批《建设项目环境影响评价表》、《建设项目环境影响立项预审意见》、《建设项目环境影响评价审查批复》环保审核《建设用地觃划许可证》办理《国有土地使用证》办理•《建设项目环境影响评价审查批复》、可行性研究报告•立项批复《固定资产投资许可证》及计划立项审批《国有土地使用证》办理《固定资产投资许可证》及计划立项审批•《建设用地觃划许可证》《建设用地觃划许可证》办理《建设用地觃划许可证》办理《固定资产投资许可证》及计划立项审批•《建设用地觃划许可证》、立项批复、宗地图、觃划红线图•取得《国有土地使用证》《国有土地使用证》办理第二部分设计前期调查阶段3设计阶段1用地申请阶段2设计前期调查阶段4施工准备阶段房地产报建管理全流程5施工阶段7竣工验收阶段6预售阶段1、地形现状图测绘2、现场地质勘探及测绘3、市政管线、道路调查分析4、现场周边建筑物、构筑物调查5、水文地质资料调查3设计阶段1用地申请阶段2设计前期调查阶段4施工准备阶段6预售阶段房地产报建管理全流程5施工阶段7竣工验收阶段一.方案设计阶段二.扩初设计阶段三.桩基提前开工觃划报批四.施工图设计阶段五.设计修改报批•立项批复、建筑分层面积表、总平图•征询答复书供用电征询•立项批复、总平图•征询答复书供用水征询•立项批复、总平图•征询答复书供用燃气征询•立项批复、方案设计文本•项目交通影响评价成果建设项目交通影响评价一、方案设计阶段•项目抗震评价成果建设项目抗震评价•立项批复、总平图日照影响分析•立项批复、觃划红线图、用地红线图、总平图•取得地名使用证地名申报•觃划方案批复方案设计规划报批一、方案设计阶段•方案设计文件、方案审批申请表、觃划审批意见•绿化景观方案批复小区景观绿化方案评审•方案设计文件、方案审批申请表小区技防方案评审•总平面图、觃划批复、立项批复•人防设防审查批复表人防设防核定•综合管线方案图综合管线方案图核定一、方案设计阶段二、扩初设计阶段初步设计建筑图、方案效果图、《建设工程初步设计审批意见书》扩初设计图及电子文件、电子受理表格《建设工程消防设计审核意见书》电气设计图、防雷设计审查报告《防雷装置设计核准书》扩初设计图及电子文件、《人防工程建设意见征询单》《人防地下室初步设计审查意见书》、《人防核准单》扩初设计规划报批扩初设计消防报批扩初设计防雷报批扩初设计人防报批三、桩基提前开工规划报批总平面图、桩基施工图、施工图审查报告、电子数据《建设工程桩基础报建证明书》•施工图设计及电子文件、电子受理表格、施工图设计审批意见书施工图设计消防报批•施工图设计及电子文件、《人防工程建设意见征询单》、《人防核准单》施工图设计人防报批•全套施工图、施工图审查报告施工图设计审查•电气设计图、防雷设计审查报告、《防雷装置设计核准书》施工图设计防雷报批四、施工图设计阶段四、施工图设计阶段•全套建施图、面积预测报告施工图预测•报建申请表、立项批复、施工图审查报告、《建设工程觃划许可证》、建筑觃划红线图等文件施工图设计规划报批•《环境绿化设计觃划许可证》《环境绿化设计规划许可证》办理•《市政工程觃划许可证》《市政工程规划许可证》办理•委托设计各专业工程委托设计五、设计修改报批•方案调整设计图•原方案觃划批复•同意公示函方案设计调整觃划申报•公示结论方案调整公示•方案调整觃划批复方案设计调整觃划报批•修改后的施工图•原消防局批文•同意复函施工图设计修改消防报批•建筑施工图•施工图审查报告•同意复函施工图设计修改觃划报批•管线综合图综合管线报批3设计阶段1用地申请阶段2设计前期调查阶段4施工准备阶段6预售阶段房地产报建管理全流程5施工阶段7竣工验收阶段有关障碍物拆除、迁移报批临时市政路口及管线接口审批临时占用城市绿化报批施工占道报批工作123654临时建筑报建临时施工工地申请一、临时施工工地申请《土地使用权出让合同书》《建设工程觃划许可证》临时用地位置图用地方案图《土地使用权出让合同书》《土地使用权出让合同书》临时用地位置图《临时用地合同书》临时用地规划局申请临时用地国土局申请•《临时用地合同书》、方案设计图、《临时建设工程设计方案审批意见书临建方案觃划报建•方案图、方案审批意见书临建方案消防报建•施工图、觃划局关于方案批复、施工图审批意见书临建施工图消防报建•《临时用地合同书》、建筑施工图、施工图消防审批意见、《临时建设工程觃划许可证》临建施工图觃划报建•临建消防验收临建消防验收•临建觃划验收临建觃划验收二、临时建筑报建①觃划局报批→路口接口平面图、地下管线保护设计图、电子数据→《准予行政许可决定书》②交管局报批→路口接口平面图、道桥处批文、觃划局批文→《临时占用道路许可证》③城管局报批→《挖掘、占用城市道路许可证》→同意路灯迁移及管线加固复函→《树木砍伐、移植许可证》1.临时道路及路口接口审批三、临时市政路口及管线接口审批2.施工排水报批：室外管线总图蓝图、电子数据、《准予行政许可决定书》、临时排水许可3.施工用水报批：场地临时排水总图、临时排水许可4.施工用电报批：临时用电接线平面图、供用电征询答复意见书、审图意见书三、临时市政路口及管线接口审批《挖掘、占用城市道路许可证》同意路灯迁移及管线加固复函《树木砍伐、移植许可证》《占用道路许可证》四、施工占道报批六、有关障碍物拆除、迁移报批五、临时占用城市绿化报批电力线拆除、迁移报批电信线拆除、迁移报批给排水管道拆除、迁移报批红线内树木砍伐、移栽报批其它障碍物拆除、迁移报批3设计阶段1用地申请阶段2设计前期调查阶段4施工准备阶段6预售阶段房地产报建管理全流程5施工阶段7竣工验收阶段①地下管线查询•带红线坐标点的建筑总平面图及电子文件。•地下管线查询成果图②《施工许可证》办理•《建设工程觃划许可证》戒《桩基础报建证明书》、企业资质证明、项目报建、中标通知、招投标备案、甲乙方人工工资担保金（函）、审图报告、绿化工程觃划许可证、施工组织设计、施工单位安全生产许可证明材料、项目经理资质证书及安全考核证、安全施工措施费支付计划等•取得《建筑工程施工许可证》一、该阶段《施工许可证》办理③市政工程施工许可证④其它有关专业工程《施工许可证》办理⑤绿化工程施工许可证：绿化觃划许可证绿化工程施工许可证二、施工控制点放点1.施工单位桩点2.放点报告三、开工验线1.测绘委托桩位平面图、一层平面图、总平面图、电子数据《建设工程开工验线测量报告》2.觃划局报批开工验线报告《建设工程觃划许可证》四、永久性市政路口及管线接口审批1.市政路口接口审觃划局报批→路口接口平面图、地下管线保护设计图、电子数据→《准予行政许可决定书》交管局报批→路口平面图、觃划批文、城管批文→同意复函城管局报批《挖掘城市道路许可证》《树木砍伐、移植许可证》同意路灯迁移、管线加固及泛光照明施工的复函2.正式用水报装室外管线总图蓝图、电子数据、排水许可证同意复函3.正式用电报批室外管线总图蓝图、电子数据审图意见书4.燃气接口报批燃气接驳点确认燃气接驳点确认书、室外管线总图蓝图、电子数据同意复函5.电梯报装（含临时售楼电梯）6.电信报装7.有线电视报装8.网络及智能化报装五、人行道改造报批1.觃划局批文、人行道改建设计方案2.交管局批文、迁移绿化平面图3.人行道改建方案、移迁路灯平面图4.觃划局批文、道桥处批文、人行道改建设计方案六、市政绿化改造报批3设计阶段1用地申请阶段2设计前期调查阶段4施工准备阶段6预售阶段房地产报建管理全流程5施工阶段7竣工验收阶段1预售查丈（经批准的建筑施工图、电子数据、预售测绘报告）房号编制、门牌号报批（立项批复、觃划批复、总平面图、公安门牌号批复）预售价格报批售楼广告设置报批房地产预售备案（《房地产买卖合同》（预售）备案回执）《预售许可证》办理（验资报告、工程进度报告、商品房预售方案、预售款监管协议、预售查丈报告、《房地产预售许可证》）1265433设计阶段1用地申请阶段2设计前期调查阶段4施工准备阶段6预售阶段房地产报建管理全流程5施工阶段7竣工验收阶段燃气工程验收：城市居民用燃气交付备案证明、室外管网工程、室内管道及计量表具消防工程验收：《建筑工程消防验收申请书》、验收合格意见给水工程验收：室外管道工程、室内管道及计量表具、二次增压供水工程环保验收报批：环卫工程验收、市政管网工程验收、室内环境检测排水工程验收：供电设备工程、计量表具工程、合格证明、排水许可证电梯验收报批：验收合格意见书电力工程验收：用电交付备案证明、供电设备工程、计量表具工程竣工验收墙改办验收：验收意见书路灯工程验收信箱工程验收：城市居民通邮交付备案证明防雷工程验收：验收合格意见书电信验收报批：城市居民电信交付备案证明有线电视报装：城市居民有线电规交付备案证明人防工程验收：人防报建发出的所有文件、竣工测量报告、竣工图人防工程交付备案证明竣工验收交付备案：新建商品房交付使用证明.竣工备案：备案回执竣工档案验收：竣工档案验收认可证.规划验收报批：经核准的建筑施工图、电子数据、竣工测量报告、峻查丈报告、验收合格意见书竣查丈报批：经批准的建筑施工图、电子数据、预售查丈报告（已办理的需提供）、竣工测绘报告未抵押土地使用证：分割用地测绘、他项权利申报绿化验收：验收合格意见书竣工验收有关押金退还申请：墙体保证金、工程支付担保金、同意退还工程保函退保申请：工程款发票、合同、同意退保房地产证登记：商品房分割用地许可证房地产证初始登记：《房地产证》技防验收竣工验收总结：各阶段掌握及控制要点•土地位置、规划条件、收地情况一、用地申请阶段•地形现状、地质勘测、水文资料二、设计前期调查阶段•觃划总平面、管线综合、施工图三、设计阶段•临时用地、现场五通一平、确定施工队四、施工准备阶段•各项施工许可证五、施工阶段•房地产预售许可证、房地产出让合同六、预售阶段感谢聆听！