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连锁中国房地产专业服务商中国房地产策划代理企业TOP10上海新景祥房地产投资咨询有限公司地址：上海市中山南二路440号中粮大厦19层邮编：200032电话：021-64338086传真：021-64049229网址：————2010年3月目录目录01卷首语资讯篇02宏观经济02城市建设03房地产市场03行业动态市场篇04土地市场11商品房市场22媒体监测09年10月第1页，共31页卷首语3月土地市场、商品房市场“冰火两重天”楼市现象：进入2010年，由于地王继续频出，地价不断上升的背后，接蹱而至的即是不断攀升的房价。一纸调控，使得火爆的土地市场重归平淡。3月上海商品住宅成交面积环比2月大涨，在连续3个月下跌后出现反弹。但该成交水平仅为去年同期的55%。成交反弹主要得益于供应放量，如3月上海商品住宅新发了50张预售证，供应面积为70万平方米，虽然同比减少，但环比剧增218%，而成交排名前十位的项目中，有一半属于新增供应。价格方面，上海楼市依然坚挺，3月全市商品住宅成交均价为19767元/平方米，比2月微涨0.37%，比去年同期则大涨48%。新景祥认为：供需关系决定价格走势在3月底的一轮供应潮再次导致楼市过热后，开发商又减少了供应，导致成交量重新下滑。由于房价的不断走高，与国务院坚决遏制住房价格过快上涨。加强住房保障工作，增加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房相悖，因此新一轮的调控政策已在加速制定中，四、五月份会是10年房地产走势的关键点。09年10月第2页，共31页咨讯篇第一篇资讯篇一、宏观经济开发商今后拿地先缴20%保证金国土资源部下发通知，开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金；成交后，需在一个月内缴清成交额50%的首付款。《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，对土地出让的各个环节制定了更加严格和细致的要求。《通知》规定，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。评论：政策出台之后，原本并不宽裕的企业资金链愈发紧张，有可能出现土地资源向大房企集中的局面。国土部第四次严禁别墅供地刺激沪别墅成交3月10日，国土资源部出台了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，具体提出19条调控措施。在第一条中“要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地”的字眼赫然醒目。国土资源部在3月到7月份，还将在全国开展房地产用地突出问题的专项检查，其中一项重要检查内容，就是“违规供应土地建设别墅”。评论：目前货币政策宽松，市场上的资金很多。央企中的其他行业和实体经济都缺乏投资机会，同时转向了房地产和土地市场，造成了今天地王频出的局面。起到的作用无非就是别墅单价的提升，同时伴随着开发商利润的大幅度提升。二、城市建设上海：动迁安置困难户可申请补贴沪两年改造240万平《关于贯彻国务院推进城市和国有工矿棚户区改造会议精神加快本市旧区改造工作的意见》提出，2010-2012年，中心城区完成约240万平方米二级旧里以下房屋改造。《意见》明确，要完善居住房屋拆迁补偿安置方式。对新批准的房屋拆迁项目，居住房屋拆迁补偿应当根据被拆除房屋的房地产市场评估价格和价格补贴确定。拆迁旧式里弄房屋、简屋及其他非成套独用居住房屋的，可增加套型面积补贴。对按照补偿标准安置后居住仍然困难的动迁居民，根据房屋拆迁有关规定，可申请住房保障补贴。具体办法由市政府另行规定。09年10月第3页，共31页咨讯篇上海：上海启动闲置土地回收最快月底完成上海市规土局在1月初曝光的8块闲置土地正在按相关程序操作当中，最快3月底4月初公布处置结果。其中3月3日将是嘉定区广众地块及金澄置业地块所属房企提出听证申请的最后期限。该两幅地块都已闲置10年之久，而金澄置业地块闲置土地还在完成该地块国有土地出让手续的情况下，擅自将该地块租赁给其他公司使用。三、房地产市场国资委：78家央企将退出房地产业务3月18日下午，国资委召开新闻发布会，公布了央企地产业务的具体情况。据初步统计，2009年，中央企业房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5%；房屋销售面积为2807万平方米，约占全国商品房销售面积的3%。四、行业动态新鸿基地产最新地标巨作点亮上海浦江由香港顶级地产开发商新鸿基地产倾力打造的地标性综合商业项目上海国金中心(ShanghaiInternationalFinanceCentre)，自一期办公楼开展预租以来深受市场肯定，以几近满租的卓越预租成绩点亮了目前低迷的办公楼租赁市场。二期办公楼亦蓄势待发，即将推向市场，集团对于未来的租赁业绩充满信心。上海国金中心二期办公楼楼高260米，拥有约12万平方米的建筑体量，标准楼层约为2,500平方米，净高3米，交易楼层净高达3.3米，均配置架高地台。预计于2011年初完工的二期办公楼同样具备顶级超甲级办公楼品质，设有最先进的资讯科技设施。楼层采用无柱式设计，四面皆拥有无遮挡景观，租户可尽览浦江两岸景致。万科蝉联全球住宅企业销售冠军万科公司公布了2009年年度报告，显示全年累计销售金额达634.2亿元，在国内房地产企业中率先突破600亿元。而受金融危机影响，美国最大的房地产企业帕尔迪2009年销售收入仅为38.7亿美元，因此万科继2008年后蝉联了全球住宅企业销售冠军。09年10月第4页，共31页咨讯篇万科逆市抓紧增量开工在2008年放缓建设速度后，2009年市场的爆发性增长将公司的存货几乎消化殆尽。如今去存货化仍在加速，2010年1-2月，万科累计销售面积73.5万平方米，销售金额87.8亿元，比2009年同期增长44.3%。为迅速将土地储备转化为可销售存货，万科已大幅增加开动工面积，预计2010年新开工面积将达855万平方米，比2009年增长52.5%。实际上，2009年万科全年的新开工面积560.9万平方米，已经比年初计划增加23%。万科对2010年市场走势的大体判断是，下半年新增供应量将较多的释放出来，供求关系将得到改善。第二篇市场篇一、土地市场3月份，土地供应量环比下降，共25幅土地面市，比较上月减少了11幅；成交量出现。其中，本月供应仍以工业用地体量最大，成交量本月住宅用地为零，工业用地为主体。1、土地出让公告情况3月上海土地供应用地总体量最大仍为工业用地，56.8公顷，供应势头出现回落，从出让面积上，环比上月出现大幅回落，降幅为38%，出让体量占总供应量42%。本月商业、办公及商住办性质出现零供应，值得注意的是2010年起办公性质用地已连续三个月出现零供应。上海3月各类土地供应情况0204060801001201401601801月13.6912.39011.65155.4103.562月24.8901.37092.03003月52.26.1022.156.800住宅商办商业商住工业办公商住办09年10月第5页，共31页市场篇3月份上海供应土地面积共计25幅，总供应量为137.2公顷，本月办公用地继续出现零供应，商业、商住办等综合性质用地也出现零供应。同时住宅性质用地相较上月出现增加，增幅为110%。3月上海各类土地供应面积及占比例情况52.2,38%6.1,4%0,0%22.1,16%56.8,42%0,0%0,0%住宅商办商业商住工业办公商住办3月份上海各区土地供应情况05101520253035404550公顷系列143.0233.9125.0810.68.696.115.863.91松江闵行南汇金山崇明嘉定浦东宝山09年10月第6页，共31页市场篇n10.3月上海土地出让公告（部分）列表公告日期出让方式地块公告号土地名称出让面积(公顷)规划用途出让年限容积率3.18招标/佘山江秋中心村三期配套商品房地块23.6居住用地(配套商品房)//3.19挂牌201001401嘉定区古猗园路以东、银翔路以南地块1.50094商业办公用地商业40年、办公50年不大于50％3.19挂牌201001402嘉定区槎溪路以西、银翔路以南地块1.7198商业办公用地商业40年、办公50年不大于50％3.19挂牌201001403嘉定区槎溪路以东、金通路以北地块1.19996商业办公用地商业40年、办公50年不大于50％3.19挂牌201001404嘉定区众仁路以西、银翔路以南地块1.68736商业办公用地商业40年、办公50年不大于50％3.24挂牌201001501浦江镇中心河以南A-1、2号地块A－1地块:5.11449;A－2地块：6.73427居住用地住宅70年A－1地块建设用地1不大于0.74，建设用地2、3不大于1.6；A－2地块建设用地1不大于0.69，建设用地2、3不大于1.63.24挂牌201001502浦江镇中心河以南C-1、2号地块13.44965居住用地，商住综合商业40年，住宅70年C-1地块：建设用地1不大于20％，建设用地2不大于40％，建设用地3、4不大于25％；C-2地块：建设用地1不大于45％，建设用地2不大于20％3.24挂牌201001503浦江镇中心河以南A-3号地块8.60681商住综合用地商业40年不大于1.4409年10月第7页，共31页市场篇数据来源：上海规划和国土资源网地块点评浦江镇3月土地市场新星———供地最集中区域区域情况：3月的闵行浦江镇成为供地最集中的区域，3幅以住宅为主的地块，土地面积约34万平方米，可提供建筑面积约33.5万平方米；从地块所在区域、自身规模、容积率等条件观察，上述3幅地块品质相当不错，因此尽管起始楼板价不低，但对企业有很大的吸引力，块住宅用地均吸引了约40家企业购买了挂牌文件。从地块品质本身，以及企业关注程度考虑，预计3幅居住地块最终摘牌价格仍将维持高位，溢价率有可能达到200%以上。3.24挂牌201001504松江区广富林2-6号地块16.7588居住用地住宅70年不大于35%09年10月第8页，共31页市场篇2、土地市场成交情况从3月上海土地市场成交情况看，除了商业、工业用地，本月剩余各类用地均无成交，其中工业、商业用地涨幅分别为223%、7%，主要原因为受政策调控影响，城市供地须上报供地计划待批准，方可供地。上海3月各类土地成交情况050100150200250万平方米1月45.6823.23039.4162.342月144.611.7812.8115.8767.983月012.6400219.44住宅商业办公商办住工业09年10月第9页，共31页市场篇3月份上海各类土地成交面积及占比例情况0,0%12.64,5%0,0%0,0%219.44,95%住宅商业办公商住办工业3月份各区县土地成交情况0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00万平方米系列1102.1127.7621.6114.5514.4913.3612.8112.648.704.04宝山奉贤金山松江青浦南汇嘉定杨浦浦东闵行3月土地成交共计49幅，成交面积232.08万平米，环比上月下降13%。其中工业用地为219.44万平方米，占比95%，其次是商业用地，成交面积12.64万平方米，占比5%。成交区域主要集中在宝山、奉贤和金山，其中工业与商业用地组成。3所出让的地块中，仅一幅为非工业用地，土地用途为商业，位于杨浦区五角场，底价成交。09年10月第10页，共31页市场篇10.3月上海土地成交（部分）列表成交日期出让方式地块公告号土地名称出让面积(平方米)规划用途容积率总价(万元)单价(元/米2)受让人3.5挂牌200910904杨浦区五角场街道311街坊等126381商业用地3.212638110000泰隆发展有限公司TopVictoryDevelopmentlimited,上海杨浦知识创新区投资发展有限公司数据来源：上海规划和国土资源网热点地块点评——杨浦区五角场街道311街坊地块瑞安房地产旗下的全资子公司泰隆与上海杨浦知识创新区投资发展（ＳＹＫＩ