房地产投资分析基础知识

房地产投资分析基础知识第一节房地产的含义和特征第二节房地产投资的含义和特征第三节房地产投资分析的目标和任务第一节房地产的含义和特征【学习目标】１、理解房地产、土地、建筑物的概念；２、熟悉土地的属性、房地产的特征；３、熟悉房地产的分类；４、能够准确地对某一具体的房地产进行归类；５、能根据土地的属性、房地产的特征解析房地产是一种特殊商品。第一节房地产的含义和特征（一）房地产的含义１、房产的概念房产是指个人或者团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基以及依托于房屋、地基物质实体上的权益。第一节房地产的含义和特征２、地产的概念地产是指土地和固着在其上不可分割的部分所共同形成的物质实体，以及依托于物质实体上的权益。３、房地产的概念第一节房地产的含义和特征（二）房地产存在的形态１、土地土地是指地球表层的陆地部分及其以上或以下一定幅度空间范围内的全部环境要素，以及人类社会生产、生活和活动作用于空间的某些结果所组成的自然经济综合体。第一节房地产的含义和特征２、建筑物建筑物是指直接供人们进行生产、生活或其他活动的场所，是经人工建造而成，由建筑材料、构配件和设备（如给排水、采暖、燃气、照明、空调、消防、电梯、通信等设施）组成的整体物，是建筑施工生产活动的最终成果，包括房屋和构筑物两大类。３、房地房地是土地与建筑物这两种实物形态合为一体的统称，体现了房地产的完整实物形态。第一节房地产的含义和特征（一）土地的自然属性１、土地资源的稀缺性２、土地效用的永续性３、土地不可再生性４、土地资源的不可移动性第一节房地产的含义和特征（二）土地的经济属性１、土地所有权的垄断性２、土地的可改良性３、土地利用的多方向性４、效益级差性第一节房地产的含义和特征（一）位置的固定性（二）效用的长期性（三）价值的保值增值性１、有效需求增加２、通货膨胀的影响３、外部经济环境的改善第一节房地产的含义和特征４、对建筑物本身进行的投资改造（四）权利的可分割性（五）权益的流动性（六）需求的普遍性（一）按房地产用途分类（二）按房地产实物分类第一节房地产的含义和特征（三）按房地产开发程度分类（四）按房地产的权属关系分类（五）按房地产开发经营内容分类知识应用一、知识训练题１、简述房地产概念。２、简述土地的自然属性和社会属性。３、简述房地产的特征。二、技能训练题１、讨论：为什么说房地产是一种特殊的商品。２、项目：请找出你周围的10处不同房地产，并用不同的标准对其进行分类。３、项目：通过市场调查说明住宅、工业用房、商业用房在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面存在的差异。第二节房地产投资的含义和特征【学习目标】１、理解房地产投资的概念；２、熟悉房地产投资的特征；３、熟悉房地产投资的优缺点；４、熟悉房地产投资三要素并能利用这三要素对房地产进行投资。第二节房地产投资的含义和特征１、投资主体２、投资领域３、投资目的（一）投资额巨大、回收周期长（二）风险较高第二节房地产投资的含义和特征（三）对金融的依赖性较强（四）受城市规划与环境制约较大（五）受宏观经济和政策影响较大（六）房地产流动性差（七）具有保值增值性第二节房地产投资的含义和特征（一）房地产投资时机（二）房地产投资地段１、掌握并应用地段选择的理论和经验２、选择最有升值潜力的土地进行投资３、从城市规划的角度选择投资地段第二节房地产投资的含义和特征（三）房地产投资的质量１、房地产本身质量的影响因素分析（１）用户的质量要求。（２）周围房地产的质量。（３）房地产类型。第二节房地产投资的含义和特征２、房地产管理质量的影响因素分析（１）投资者的经营方针。（２）购房者的支付能力。（３）房地产本身的质量要求。（４）管理的效益大小。第二节房地产投资的含义和特征（一）房地产投资的优点１、通货膨胀中的保值手段２、价值升值３、房地产投资具有易于融资性４、现金流和税收５、使用财务杠杆（leverage）６、可以获得多重非经济收益第二节房地产投资的含义和特征（二）房地产投资的缺点１、流动性差２、投资金额比较大３、政策风险４、道德风险知识应用一、知识训练题１、简述房地产投资的概念。２、简述房地产投资的特征。３、简述房地产投资的优缺点。二、技能训练题１、讨论：将房地产、股票、债券、黄金、外汇、艺术品、期货等投资品的收益与风险进行排序，并说出各自的优缺点。知识应用２、项目：实地考察你周围的居住房地产项目、写字楼项目、商业项目、工业项目各一个，并作好相关信息记录，同时分析讨论是否符合投资三要素，写出分析报告。３、分析：进入2008年下半年，由于美国“次贷危机”所引发的连锁反应再次袭击全球金融市场，“两房”被政府接管、雷曼兄弟破产、美林被迅速收购等一系列危机爆发，直接导致了全球市场产生恐慌情绪，国际商品价格波动加大，在原油、黄金大幅下挫的带动下，国际大宗商品价格普遍暴跌，近几年来形成的房地产大牛市结束了。面对全球金融危机，投资者应当如何进行房地产投资？第三节房地产投资分析的目标和任务【学习目标】１、掌握房地产投资分析的特点，并能运用到具体分析中；２、熟悉房地产投资分析的目标；３、了解房地产投资分析的任务；４、掌握房地产投资分析的方法。第三节房地产投资分析的目标和任务（一）客观性（二）全面性（三）策划性（四）责任性（一）总结房地产投资的经济规律（二）探讨房地产投资分析的科学方法（三）制定房地产投资合理决策的规范和制度第三节房地产投资分析的目标和任务（一）为投资人提供投资方向（二）为投资人预测投资收益（三）为投资人阐述风险，并提供规避风险的方法第三节房地产投资分析的目标和任务（一）理论联系实际的方法（二）定量与定性分析相结合（三）静态分析与动态分析相结合（四）宏观分析和微观分析相结合知识应用一、知识训练题１、简述房地产投资分析的特点。２、简述房地产投资的方法。二、技能训练题分析材料：中央别墅区作为北京高档别墅的聚集地，区域内不乏千万级豪宅，亦不缺少大量的小独栋、联排。有数据显示，这里的年租金回报率最高曾达到３０％。知识应用作为外国人居住首选的地区，中央别墅区拥有良好的居住环境，高档的涉外学校、医院和商业等生活配套也日渐齐全，而且在15年的发展过程中，这里已经形成相对稳定的消费群体和成熟的别墅租赁市场。据统计，中央别墅区内独栋别墅共有近7000套，区域内居住的外籍人士达七成，其中选择租赁方式的占75％，尤其是独栋别墅最受欢迎。如丽京花园居住客群多具有涉外背景，香江花园、裕京花园等项目的外籍住客均超过70％。知识应用分析并讨论：（１）以上这段材料说明房地产投资分析具有哪些特点？（２）以上这段材料用了哪些分析方法？