XXXX年3月南京市房地产市场月报_27页

房地产投资分析案例主要内容1.房地产置业投资经济评价指标和分析方法；2.房地产开发投资经济评价指标和分析方法。学习目标1.理解经济评价指标的优劣；2.掌握房地产投资财务分析的方法。房地产开发投资的财务分析房地产开发投资经济评价指标及其计算方法；案例。一、房地产开发投资的投资额、成本和收益的构成1.房地产开发投资与成本的构成经营方式投资成本开发销售型开发建设过程中的资金投入开发建设过程中的成本支出开发出租型开发经营过程中的资金投入含开发建设成本和出租成本开发自营型开发经营过程中的资金投入含开发建设成本和经营成本房地产开发项目总投资土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用开发费用开发期税费其他费用不可预见费用等开发建设投资经营资金固定资产及其他资产开发产品成本开发经营成本2.房地产开发投资收益的构成自营收入＝营业额－营业成本－自营中的商业经营风险回报租售收入（经营收入）＝销售收入＋出租收入＋自营收入其中，销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价（含土地、商品房和配套设施）出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价（含土地和商品房）两个关键因素：有效经营面积和价格的制定。开发出售型：销售净收入＝销售收入－项目总开发成本－租售税金开发出租型：出租净收入＝出租收入－运营成本－经营税金－项目总开发成本开发自营型：经营净收入＝商业经营收入－商业经营成本和利润－项目总开发成本提示：总开发价值＝项目总销售收入－销售税费；销售净收入＝总开发价值－项目总开发成本。3.房地产开发投资中的税金（1）经营税金：两税一附加包括：营业税（5％）、城市维护建设税和教育费附加（营业税的10％）。（4）企业所得税：33％（5）土地增值税针对房地产转让中发生的土地增值所征收的一种税。（2）印花税和交易服务费（3）城镇土地使用税：占用国有土地而交纳的一种税房产税：拥有房地产而交纳的一种财产税土地增值税的计算四级超额累进税率A.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。B.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。C.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。D.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。扣除项目A.取得土地使用权所支付的金额；B.开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本；C.开发土地和新建房及配套设施的费用；D.旧房及建筑物的评估价格。评估价格须经当地税务机关确认。E.与转让房地产有关的税金（营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加）F.对从事房地产开发的纳税人可按本条A、B项规定计算的金额之和，加计２０％的扣除。速算法A.增值额未超过扣除项目金额５０％的，土地增值税税额＝增值额×３０％B.增值额超过扣除项目金额５０％，未超过１００％的，土地增值税税额＝增值额×４０％－扣除项目金额×５％C.增值额超过扣除项目金额１００％，未超过２００％的土地增值税税额＝增值额×５０％－扣除项目金额×１５％D.增值额超过扣除项目金额２００％的，土地增值税税额＝增值额×６０％－扣除项目金额×35％公式中的５％，１５％，３５％为速算扣除系数。【例】某单位出售房地产收入为300万元，扣除项目金额为150万元，试求应缴纳的土地增值税额。（4）应纳税额＝150×50%×30%＋（150－150×50%）×40%＝52.5万元【解】（1）土地增值额＝300－150＝150万元（2）增值额与扣除项目之比为：150万元/150万元=100%（3）税率分别为30%和40%应纳土地增值税＝150×40%－150×5%＝52.5万元速算法：提示：从2006年1月1日起，建筑面积超过140平米的商品房，按照0.5％的预征率征收。二、房地产开发投资经济评价指标体系经济评价指标盈利能力指标清偿能力指标资金平衡能力借款偿还期利息备付率资产负债率速动比率成本利润率投资利润率静态投资回收期动态投资回收期净现值（FNPV）内部收益率（FIRR）资本金利润率偿债备付率经济评价指标的计算成本利润率＝开发利润÷总开发成本＝（项目总开发价值－总开发成本）/总开发成本土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用开发费用开发期税费其他费用不可预见费用等提示：开发经营期的税前利润率。投资利润率＝正常年份的年利润总额或年平均利润总额÷项目总投资FNPV项目按照行业的基准收益率（最低要求收益率）或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流折算到开发活动起始点的现值之和。①FNPV大于或等于0，说明获利能力达到或超过基准（目标）收益率的要求，该方案可以接受。②贴现率获取的困难。③绝对指标，没有反映出单位回报。000()(1)(1)(1)nttctnntttctcttFNPVCICOiCIiCOiFIRR与i的反向关系FNPViFNPV2已知项目的现金流出和流入量，设定计算期（寿命期）、i1或i2，则FNPV＝？（练习教材示例）FNPV1i2i1FIRRFIRR项目在整个计算期内，各年净现金流量累计等于零时的折现率。0()(1)0ntttCICOFIRRFIRR的试算内插法示意图NPViNPV2NPV1i2i1FIRRFIRR－i1i2－i1NPV112NPVNPV121112NPViiFIRRiNPVNPV练习：见教材FIRR的特点①说明项目所能支付的最高贷款利率。②无需设定贴现率。可以独立评判方案优劣。③对非常规项目（现金流正负号）的多解问题。①动态投资回收期等于或大于基准回收期，则方案可以接受。②对贴现率的依赖。③强调回收资本的速度，忽视了投入资本的盈利能力、回收后的盈利情况。④适用于开发出租或自营型投资的评价。0()(1)0bPttctCICOiPb＝（累计净现金流现值开始出现正值的期数－1）＋（上期累计净现金流现值的绝对值÷当期净现金流现值）动态投资回收期：投资起始点至累计净现值等于或大于零时的年份。练习：见教材利息备付率＝偿还期内各年用于支付利息的税息前利润÷当期应付利息费用对于房地产项目而言，该指标应大于2，否则保障程度不足。偿债备付率＝偿还期内各年用于还本付息的资金÷与当期应还本付息金额对于房地产项目而言，该指标应大于1.2，否则需要通过短期借款来偿还到期债务。三、计算期和贴现率的选取从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期开发出售模式的计算期＝开发期＋销售期从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期准备期+建造期从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期开发出租或自营模式的计算期＝开发期＋经营期预计出租或自营的时间周期，比较土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中的较短者准备期+建造期为精度计，取10~20年贴现率的选取方法折现率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠（融资便利和避税等）方法一：累加法提示：运用资本资产定价模型方法确定风险报酬假设投资市场平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，房地产投资相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则R=10%+0.4*（20%-10%）=14%。利用与拟投资项目具有类似收益特征的可比事例房地产价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化公式，反求出报酬率的方法。方法二：市场提取法提示：仍应着眼于投资者对该类房地产的预期或期望报酬率。()nAA1Ar=V=1V=Vrr-g1r轾犏-犏+犏臌或或A.调查、搜集估价对象所在地区各类投资的收益率和风险程度资料。方法三：投资报酬率排序插入法B.将资料进行整理：排序、制成图表。02468债券黄金古董外汇房地产股票期货投资类型风险程度四、计算示例例1：开发出售型；例2：开发出租型。【例1】某房地产开发商以5000万元的价格购得一总面积为4000平米的土地50年的使用权，相关信息如下：建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%；楼高14层：1至4层建筑面积相等，5至14层为塔楼（均为标准层）；建造成本为3500元/平米，专业人员（建筑师、结构／造价／机电／监理工程师等）费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/平米。项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次性投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问：项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率是多少？评价方法一：静态盈利能力指标的计算1.项目总开发价值（1）项目建筑面积：4000×5.5＝22000（平米）（2）标准层每层建筑面积：（22000－4000×60％×4）/10＝1240（平米）（3）项目总销售收入：22000×12000＝26400（万元）（4）销售税费：26400×6.5％＝1716（万元）（5）项目总开发价值：26400－1716＝24684（万元）2.项目总开发成本（1）土地成本：5000万元（2）建造成本：3500×22000＝7700（万元）（3）专业人员费用：7700×8％＝616（万元）（4）其他费用：460万元（5）管理费：（5000＋7700＋616＋460）×3.5％＝482.16（万元）（6）财务费用：3619.86万元土地费用利息＝5000×［（1＋12％/4）3×4－1］＝2128.80（万元）建造/专业人员/其他/管理等费用利息＝（7700＋616＋460＋482.16）×［（1＋12％/4）2/2×4－1］＝1161.98（万元）融资费用＝（2128.80＋1161.98）×10％＝329.08（万元）（7）市场推广及销售代理费：26400×（0.5％＋3.5％）＝924（万元）（8）项目总开发成本＝5000＋7700＋616＋460＋482.16＋3619.86＋924＝18802.02（万元）3.开发商利润：24684－18802.02＝5881.98（万元）4.成本利润率：5881.98÷18802.02×100％＝31.28％提示：（1）开发出售中包括有预售的情况，时间较短，一般不考虑时间因素。但评价比较粗略。（2）成本支出和经营收入的时间分布没有弹性，计算过程主要依靠“最好的估计”这种单一的情况，没有体现其中隐含的不确定性因素。评价方法二：现金流法假定土地成本和建造成本支出时间如下表所示；同时，专业人员费用与建造成本同期发生，其他费用在2004年和2006年末季发生，管理费均匀发生，融资费用发生在2004年和2005年首季，销售费用从2004年第三季度开始发生。2004年2005年2006年总计1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本50％16%16%18%100%建造成本5%8%12%15%15%18%15%12%100%【解】用现金流法进行项目评估的过程如下表所示（单位：万元）2004年2005年2006年总计1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本25008008009005000建造成本38561692411551155138611559247700专业费用30.849.373.992.492.4110.992.473.9616其他费用100360460管理费40.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.2482.2利息76.2103.7132.0167.2185.9212.6250.1296.3343.8400.2450.8506.33125.1融资费用120.2192.3312.5销售费用10202060809090120204230924开发成本总计2736.6943.